住宅ローンが残っている家を売却するための3つの方法。

住宅ローンが残っている家の売却


離婚や住み替えのケースに特に多いのですが、

不動産売却の時に一番の問題になるのが「住宅ローンの残金」です。

 

住宅ローンには、抵当権というのが設定されています。

 

抵当権とは、住宅ローンを借り入れる際に、

金融機関が万が一お金を払えない場合のときのために、

不動産を担保として確保することを言います。

 

抵当権は住宅ローンを完済した上で抹消の手続きをしなくては、

不動産登記簿謄本から消えません。

 

そして、この抵当権の抹消をしない家を売ることは出来ないため、

住宅ローンの残金があったとしても残金を完済した上で

抵当権抹消手続きをすることが不動産売却の大前提となります。

 

その上で今回は住宅ローンが残っている家を

売却するための3つの方法について解説していきます。

 

 

①不動産売却で得た代金を住宅ローン残金に充てる方法

 

この方法は、

不動産売却予想価格>住宅ローン残金+不動産売却にかかる諸費用

 

以上の公式が成立する場合に可能な方法です。

 

つまり、ローンの残金が仮に1,000万あったとしても、

家を売ったときの価格がローン残金と売却にかかる諸費用を超えていれば、

住宅ローンを一括返済することが可能です。

 

このように家を売っても残債が残らないことを「アンダーローン」と一般的に言います。

 

不動産売却にかかる諸費用としては、

・仲介手数料

・印紙代

・抵当権抹消登記費用

・税金

以上の経費がかかってきます。

 

 

②不動産売却で得た代金と預貯金を住宅ローン残金に充てる方法

 

この方法は、下記のような公式の考え方です。

 

不動産売却予想価格<住宅ローン残金+不動産売却にかかる諸費用

 

つまり、仮に1000万の住宅ローン残金があった場合に、

家を売ったときの価格が500万ならば残りの代金の500万を預貯金で充てて、

住宅ローンを一括返済する方法です。

 

このように家を売った売却価格では住宅ローンが完済出来ないことを

「オーバーローン」と一般的に言います。

 

ただし、住み替えの場合については銀行の買い替えローンを利用することも可能です。

その場合はもちろん金融機関のローン審査に通ることが前提となります。

 

 

③任意売却という方法

 

オーバーローンかつ残りの住宅ローンを支払う預貯金がない。

 

このように住宅ローンを支払いが難しい場合に、

住宅ローンが残っていても売却出来る方法が「任意売却」です。

 

任意売却とは、不動産の債権者である金融機関に対して、

協会の専門家が間に入って交渉をして同意を得ることで、

ローン残金があるままの状態で相場価格にて売却することを言います。

 

ただし、ローンが清算されるというわけではなく、

その後無理のない範囲でお支払いを続ける形となります。

 

この方法はあくまでも競売になる前の最後の救済措置のやり方です。

※競売とは住宅ローンの支払いを滞納し続けた結果、

借入先の金融機関からの申し立てによって強制的に売却を進められる方法です。

 

 

④まとめ

 

このように住宅ローン残金が残っている家を売る3つの方法について解説してきました。

 

不動産売却予想価格>住宅ローン残金+不動産売却にかかる諸費用

 

この公式通りに売れることが一番の理想ですが、

万が一この通りにいかない場合でもなるべく預貯金から捻出する負担は、

少ない方が良いに決まっています。

 

そのために重要になるのが、

・現在のご自宅の相場価格を知ること

・パートナーとなる不動産会社選びです。

 

スタンドエステートではお客様の大切な資産である不動産を

なるべく高く売るために積み上げてきた実績とノウハウがあります。

 

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