結論から書きます。月極駐車場や資材置場として貸している土地は、住宅用地の特例が効かないため、固定資産税が宅地の数倍になっています。札幌市内の200平方メートルの土地なら、住宅が建っていれば年間5万円前後のところが、更地のままだと20万円を超えることもあります。
駐車場の収入から税金と管理費を引くと、手元に残る額はわずかということが少なくありません。使い道が決まらないまま持ち続けるより、売って現金にするか、住宅用地として活かすかを一度考えてみてください。
住宅が建っている土地には、住宅用地の特例が適用されます。200平方メートルまでの部分は課税標準が6分の1、それを超える部分は3分の1になります。都市計画税にも同様の軽減があります。
駐車場や資材置場には、この特例がありません。更地と同じ扱いで、評価額に対してそのまま課税されます。同じ土地でも、上に家が建っているかどうかで、税額が数倍変わるということです。
アスファルトを敷いて構築物として整備している駐車場は、その舗装部分に償却資産としての課税がかかることもあります。事業として複数の駐車場を運営している場合は、申告の要否を市にご確認ください。
札幌市内の住宅地、200平方メートル、月極8台の駐車場を例にします。
この土地が2,000万円で売れるとすれば、年間の手取り14万円は、投じている資産に対して0.7パーセントです。空き区画が出ればさらに下がります。
除雪をしないと、契約者の車が停められません。雪を敷地内に積んでおくと、その分の区画が使えなくなります。排雪となると、1回で数万円です。冬のあいだだけ解約されるということも起こります。
この除雪と排雪の費用が、本州の駐車場経営との一番の違いです。収支を考えるときは、必ず冬の費用を入れてください。
月極駐車場の契約は、建物の賃貸借と違って借地借家法の保護を受けません。契約書に定めた予告期間（1か月前が多い）を置いて解約できます。ただし、代わりの駐車場が見つからないと困る方もいるため、早めに伝えるのが親切です。
アスファルト舗装は、買主が住宅を建てるなら撤去することになります。売主が先に撤去する必要はありません。撤去費用を価格で調整するほうが、多くの場合は合理的です。
駐車場として使っている土地は、境界杭が抜けていたり、車止めの位置と実際の境界がずれていたりします。売る前に確認してください。測量が必要なら、雪の消えた4月中旬以降に着手します。
以前に建物が建っていた土地では、基礎、浄化槽、オイルタンクが地中に残っていることがあります。買主が掘って見つかると、撤去費用の話になります。心当たりがあれば、先に伝えてください。
資材置場として貸していた土地では、土壌の汚染が問題になることがあります。油や薬品を扱っていた場合は、その履歴を買主に伝えてください。黙っていると、後から大きな請求につながります。
住宅を建てれば、住宅用地の特例が適用されて固定資産税が下がります。家賃収入も駐車場より大きくなります。ただし建築費の借入が必要で、空室と修繕の負担も生じます。立地と需要を見極めたうえでの判断になります。
広い土地なら、2区画や3区画に分けて売る方法があります。1区画あたりの総額が下がるため、買える人が増えます。分筆の費用と、接道の確保が必要です。
隣が手狭で困っているなら、有力な相手です。とくに角地や、隣地と合わせると整形になる土地では、相場より高く売れることがあります。
運営を事業者に任せ、固定の賃料を受け取る形です。除雪も事業者が行います。ただし、立地によっては引き受けてもらえません。
どれが有利かは、その土地の立地で決まります。地下鉄駅の近く、商業地の近くなら駐車場やコインパーキングにも需要があります。住宅地の中にある土地なら、住宅用地として売るのが素直です。
当社では、駐車場や資材置場として使っている土地も買い取っています。舗装の撤去は不要で、契約者への対応が必要な場合もご相談いただけます。まずは、持ち続けた場合と売った場合の数字を並べてみてください。
固定資産税の課税の仕組みは札幌市の資産税課に、税金の申告は税理士または税務署にご確認ください。ここでは売却実務での考え方を整理しています。
高くなります。住宅が建っている土地に適用される住宅用地の特例が、駐車場や資材置場には適用されないためです。同じ土地でも税額が数倍変わります。
年間の賃料から、税金、除雪と排雪、管理費を引いた手取りを出してください。そのうえで、売却額と並べて比べます。手取りが売却額の1パーセントに満たないことも珍しくありません。
除雪と排雪です。除雪をしないと契約者の車が停められず、雪を敷地内に積むと区画が使えなくなります。排雪は1回で数万円かかります。
月極駐車場の契約は借地借家法の保護を受けないため、契約書に定めた予告期間を置いて解約できます。1か月前の通知としている契約が多くなっています。
撤去する必要はありません。買主が住宅を建てるなら撤去することになるため、その費用を価格で調整するほうが合理的です。
先に伝えてください。買主が掘って見つかると撤去費用の話になります。以前に建物が建っていた土地では、基礎やオイルタンクが残っていることがあります。
2区画や3区画に分けると、1区画あたりの総額が下がるため買える人が増えます。分筆の費用と、それぞれの区画の接道の確保が必要です。
なることがあります。隣地と合わせると整形になる土地や角地では、相場より高く売れる可能性があります。まず意向を確認してみる価値があります。
まずは今の相場だけでも確かめておきませんか
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詳しくは 土地の売却 をご覧ください。お電話は 0120-193-933（10:00〜18:00・日曜定休）。