任意売却で気をつけること｜期限・同意・残債の3つ

住宅ローンの返済が滞り、売っても残債を返しきれない。この状態でも、銀行の同意を得れば売ることができます。これを任意売却といいます。競売より高く売れ、引き渡しの時期も相談できます。

ただし、進め方を誤ると時間だけが過ぎ、競売に進んでしまいます。大事なのは、早く動くことと、相談する相手を間違えないことです。

時間の制限がある

競売の手続きが進んでいく

滞納が続くと、銀行は競売を申し立てます。裁判所の手続きが始まると、入札が終わる期日までが任意売却のできる期限になります。そこを過ぎると、選択の余地がなくなります。

売るまでに数か月かかる

銀行の同意を取り、買主を探し、契約して決済する。この一連の流れに、少なくとも2〜3か月は必要です。期限の直前に動き出しても間に合いません。

札幌では季節も影響する

戸建てや土地は、冬に買主が付きにくくなります。雪の時期に期限を迎える場合、時間の余裕がさらに少なくなります。秋の段階で見通しが立たないなら、早めに動いてください。

関係者全員の同意がいる

抵当権を持つ全員

住宅ローンの銀行だけでなく、あとから借りた分の抵当権が付いていることがあります。全員が同意しないと、抵当権を外せません。登記事項証明書を取って、誰の権利が付いているかを確認してください。

共有名義なら共有者も

夫婦の共有名義、親子の共有名義。全員の同意がないと売れません。離婚の話と重なっている場合、ここが一番の難所になります。

連帯保証人への影響

親などが連帯保証人になっている場合、残った債務の請求は保証人にも及びます。任意売却をしても、残債がなくなるわけではありません。保証人への説明を、先にしておいてください。

売れても残債は残る

不足分は返し続ける

売却代金で返しきれなかった分は、債務として残ります。ただし、多くの場合、無理のない金額での分割に応じてもらえます。月々いくらなら払えるかを、正直に伝えて交渉してください。

信用情報への記録

滞納が続いた事実は、信用情報に記録されます。一定期間、新たな借入やカードの利用が難しくなります。任意売却をしたから記録されるのではなく、滞納そのものが原因です。

どうしても返せない場合

残った債務の整理について、弁護士に相談する道があります。任意売却と並行して相談しておくと、その後の生活の見通しが立ちます。早い段階で専門家に入ってもらうほうが、選べる手が多くなります。

相談先を間違えない

まずは借りている銀行

返済が苦しいと感じた時点で、銀行に相談してください。返済の期間を延ばす、一定期間は利息だけにする、といった対応ができることがあります。売らずに済むなら、それが一番よい結果です。

不動産会社

任意売却を扱った経験があるかを確認してください。銀行との調整、期限の管理、買主探し。通常の売却とは進め方が違います。また、いくらで売れそうかを先に知ることで、判断の土台ができます。

弁護士・司法書士

残った債務の整理、連帯保証人の問題、離婚が絡む場合。法律の判断が必要な部分は、専門家に相談してください。費用が心配な場合、法テラスなどの制度があります。

注意してほしいこと

困っている状況につけ込む相手もいます。高額な手数料を先に求める、相場よりはるかに安い価格で買い取ろうとする、といった話には慎重になってください。まず相場を自分で確認しておくと、判断の基準が持てます。

知っておくと安心なこと

費用は売却代金から出せることが多い

仲介手数料、司法書士報酬、引っ越しの費用。これらを売却代金から出すことを、銀行が認める場合があります。手元にお金がなくても進められることがあるので、あきらめずに相談してください。

近所に知られにくい

任意売却は、通常の売却と同じ形で売り出します。競売のように、物件の情報が公開されることはありません。看板を出さない、外観の写真を載せないといった配慮もできます。

引き渡しの時期を相談できる

競売では、退去の時期を自分では決められません。任意売却なら、買主と相談して引っ越しの日を決められます。お子さんの学校の区切りに合わせる、といったことも可能です。

売る前にやることのまとめ

1. 返済が苦しいと感じたら、まず銀行に相談する
2. 登記事項証明書を取り、誰の抵当権が付いているかを確認する
3. 借入の契約書で、連帯保証人が誰かを確認する
4. 実際の成約データで、いくらで売れそうかを調べる
5. 残債と比べて、不足がいくらになるかを把握する
6. 共有名義なら、共有者の合意を取る
7. 連帯保証人に、先に状況を説明する
8. 任意売却を扱った経験のある不動産会社に相談する
9. 残債の整理については、弁護士にも並行して相談する

いつ動き始めるか

早いほど選択肢が多い

滞納の前なら、返済条件の変更で済むことがあります。滞納が始まっても、競売の手続きが進む前なら任意売却が選べます。入札が終わる期日を過ぎると、選べなくなります。

札幌の季節を計算に入れる

戸建てや土地は、4月から6月に買主が動きます。逆算すると、冬のうちに銀行との調整と書類の準備を進め、雪解けとともに売り出すのが理想です。秋に動き出して冬をまたぐと、期限が厳しくなります。

よくあるご質問