結論を先に書きます。私道に面した土地は売れます。ただし、私道の持分があるか、通行と掘削の承諾が取れるかで、価格も売りやすさも大きく変わります。何も準備せずに売り出して、買主の住宅ローン審査の直前に承諾書が必要だとわかり、そこから隣人に頭を下げに行く。これが一番まずい順番です。
札幌でも、古い分譲地や、区画整理を経ていない住宅街には私道が多く残っています。とくに南区や西区の斜面の住宅地、中央区の古い密集地では珍しくありません。売ると決めたら、まず登記簿と公図を取って、道の持ち主が誰なのかを確かめてください。
国や自治体ではなく、個人や法人が所有している道路のことです。見た目はふつうの道路と変わらず、舗装され、車も通ります。登記簿を見て初めて私道とわかることも多くあります。
もっとも扱いやすいのは共有型です。分筆型は、通行のたびに他人の土地を通ることになるため、承諾の取り方が複雑になります。他人所有型は、所有者が誰かわからない、連絡が取れないという問題が起きやすい形です。
登記簿で、道路部分の土地に自分の名前が入っているかを確認します。持分があれば、通行と掘削について他人の承諾を取る必要が薄くなり、買主の不安も小さくなります。持分がない場合は、承諾書が実質的に必須になります。
建物を建てるには、幅4メートル以上の道路に2メートル以上接している必要があります。私道でも、42条1項5号の位置指定道路や、42条2項道路として扱われていれば建築できます。どの扱いかは、札幌市の建築指導課で確認できます。
幅が4メートルに満たない2項道路では、道路の中心から2メートル後退した線が敷地との境になります。後退した部分には建物も塀も置けず、有効な敷地面積が減ります。実測より使える面積が小さくなるため、価格に直結します。
私道の下を通る配管を使っている場合、老朽化して入れ替える際に道を掘る必要があります。このときに掘削の承諾が必要です。すでに引き込みがあるか、口径は足りるか、これから引くならどこから引くかを確認しておきます。
札幌の私道でとくに問題になるのが除雪です。市の除雪は公道までで、私道は住民が自分たちで業者に頼むか、費用を出し合って対応します。年間でいくらかかっているか、誰が取りまとめているかは、買主が必ず聞くところです。答えを用意しておいてください。
私道の所有者から、そこを通ってよい、水道やガスの工事で掘ってよい、という同意をもらう書面です。買主の住宅ローン審査で求められることが多く、これがないと融資が下りない場合があります。
4つ目が抜けていると、買主が工事をするたびに費用を請求される余地が残ります。将来の所有者に引き継がれる旨も必須です。今の売主に対する承諾では意味がありません。
隣人関係が良好なうちに取っておくのが鉄則です。相続で代替わりしたあとだと、話が通じるまでに時間がかかります。売る予定がなくても、水道工事のついでなどに書面化しておくと、将来ずっと楽になります。
同じ広さ、同じ立地でも、私道の状況によって評価は変わります。目安として、次のような差が出ます。
つまり、承諾書を1枚そろえるかどうかで、手取りが数百万円変わることがあるということです。手間に見合う作業だと考えてください。
自宅の敷地だけを売って、私道の持分を手元に残してしまうと、売ったあとも道路の固定資産税や補修費の負担が続きます。売買契約では、敷地と私道持分をセットで引き渡すのが原則です。契約書の物件目録に、私道部分の地番と持分が書かれているかを必ず確認してください。
私道部分の固定資産税は、公衆用道路として非課税になっていることが多いのですが、非課税の申請をしていないと課税されたままのことがあります。納税通知書に道路の地番が載っていないか確認してみてください。
所有者が亡くなって相続登記がされていない、連絡先がわからない、関係がこじれていて話ができない。こうした場合でも、進める方法はあります。
当社の買取では、私道の承諾が取れていない土地もそのまま引き取っています。承諾の取りまとめは当社側で進めるため、隣人に頭を下げに行く必要がありません。
私道は市の除雪が入りません。住民が持ち回りで業者に頼む、毎年いくらずつ出し合う、といった取り決めがあるはずです。金額、頼んでいる業者、集金の仕方を整理して、買主に伝えられるようにしておきます。取り決めが口約束だけの場合は、それも正直に伝えます。
道幅が狭い私道では、雪をどこに寄せるかで住民間の争いが起きやすくなります。過去にもめたことがあるなら、その経緯も含めて買主に説明してください。あとから知って不満を持たれるより、先に伝えたほうがはるかに安全です。
私道と敷地の境は、雪が積もると確認できません。測量や隣地立会いは、雪が消える4月中旬以降が現実的です。冬に売り出す場合は、境界未確定のまま契約し、春に確定させる取り決めを入れることもあります。
登記や建築の判断は、司法書士・土地家屋調査士・建築士など、それぞれの専門家にご確認ください。ここでは売却の実務で確認する項目を整理しています。
売れます。ただし私道の持分があるか、通行と掘削の承諾が取れるかで価格と売りやすさが変わります。売ると決めたら、まず登記簿と公図で所有者を確認してください。
買主の住宅ローン審査で求められることが多いためです。水道やガスの工事で道を掘る必要が出たときに、もめない状態にしておくための書面です。
通行を認めること、掘削してよいこと、将来の所有者にも効力が引き継がれること、承諾にあたって金銭を請求しないこと。この4点を必ず入れてください。
承諾書があれば下げ幅は小さく収まります。持分も承諾書もない場合は大きく下がり、買主が見つかりにくくなります。承諾書1枚で手取りが数百万円変わることもあります。
幅4メートル未満の2項道路では、道路中心から2メートル後退した線が敷地の境になります。後退部分には建物も塀も置けず、使える面積が減ります。
市の除雪は入りません。住民が業者に頼むか、費用を出し合って対応します。年間の費用と取りまとめ役は、買主が必ず聞くところなので整理しておいてください。
承諾がない状態を明示して価格に反映して売る、現金で買う買主を探す、不動産会社に直接買い取ってもらう、という方法があります。当社の買取では承諾の取りまとめをこちらで進めます。
おすすめしません。売ったあとも道路の固定資産税や補修費の負担が残ります。敷地と私道持分はセットで引き渡すのが原則です。
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