ネット査定はどこまで当たるか｜仕組みと、データに出てこない条件

インターネットで、住所と面積を入れるだけで金額が出るネット査定。手軽ですが、その数字がどうやって出ているのかを知っておくと、使いどころが分かります。

結論から言うと、ネット査定は「桁を知る」ための道具です。1,500万円なのか3,000万円なのか。そこまでは分かります。ただし、個別の条件は反映されていません。最後は現地を見ないと決まりません。

どうやって金額が出ているのか

過去の取引データを統計処理している

周辺で実際に取引された事例を集め、面積、築年数、最寄り駅からの距離、階数といった条件で補正して計算しています。人が査定書を作るときの考え方を、自動で行っているものです。

元になるデータで精度が変わる

ここがいちばん大事な点です。

• 成約価格を使っているか、売り出し価格を使っているか／売り出し価格は売り手の希望額です。これで計算すると高く出ます
• データが新しいか／古い取引ばかりだと、いまの相場とずれます
• 近い場所のデータか／札幌は区どころか駅ひとつで変わります

当社の査定は、不動産会社どうしが使う成約データを毎日取り込んで計算しています。売り出し価格ではありません。

精度が出やすい物件

• マンション／同じ建物や近隣で似た条件の取引が多く、比べやすい
• 市街化区域の、標準的な広さの土地
• 整形地で、前面道路が普通に広い
• 周辺で取引が多いエリア

精度が落ちる物件

• 市街化調整区域／同じ町名でも、丁目の有無で単価が数倍違うことがあります
• 再建築ができない土地／建てられるかどうかは、データには出てきません
• 旗竿地、三角地、傾斜地／形と高低差は補正しきれません
• 極端に広い、または狭い土地
• 大規模なリフォームをした家
• 取引の少ない郊外

データに出てこないもの

ネット査定が見ていない、けれど価格に効く条件です。

• 接道／道路の種類、幅員、接している長さ、私道かどうか
• 境界／確定しているか、越境がないか
• 上下水道／引き込み済みか、いくらかかるか
• 高低差／造成や擁壁が必要か
• 室内の状態／水回り、雨漏り、傾き、におい
• 日当たりと眺望／隣の建物との距離
• 雪／敷地内に雪を置く場所があるか、前面道路に除雪が入るか、ロードヒーティングはあるか

札幌では、最後の「雪」がとくに効きます。どのデータにも載っていませんが、買主は必ず見ます。

連絡先を入れずに使えるか

金額を知りたいだけなのに、名前と電話番号を入力しないと結果が見られない仕組みがあります。登録すると、その後に複数の会社から連絡が来ることになります。

当社の査定は、名前も電話番号も入力せずに使えます。相場を知る目的だけでもかまいません。連絡先をいただくのは、訪問査定をご希望の場合だけです。

高い金額が出たとき

「思ったより高い」と感じたら、いったん立ち止まってください。次の3つを確かめます。

1. 成約価格で計算されているか／売り出し価格なら高く出ます
2. 用途地域の有無で分けられているか／調整区域の土地に市街化区域のデータが混ざっていないか
3. どの事例を使ったか示せるか／場所、時期、面積、築年数

高い査定額は、売れる保証ではありません。相場より高く売り出すと、反応がいちばん集まる最初の時期を逃します。そのあと値下げしても、売れ残っている物件として見られます。

正しい使い方

1. ネット査定で桁をつかむ／売るか、貸すか、修繕するかを考える材料になります
2. 自分でも公的なデータを見る／国が公開している取引価格のデータで、条件の近い事例を探します
3. 訪問査定で詰める／現地を見て、個別の条件を反映させます
4. 根拠を聞く／どの事例を使い、どう調整してその金額になったのか

訪問査定で見ているもの

当社が現地で確認するのは、次のようなことです。

• 室内の状態、水回り、設備の年式
• 屋根と外壁、雪害の跡
• 境界標の有無、越境
• 前面道路の幅員と種類、冬季の除雪
• 敷地内に雪を置く場所があるか
• 駐車スペース（冬に何台停まるか）
• 日当たり、隣の建物との距離
• 上下水道の引き込み

ここまで見て、初めて売り出し価格の相談ができます。ネット査定は、その手前までを担う道具だと考えてください。

よくあるご質問