任意売却と競売の違い｜価格・引き渡し時期・動ける期限

住宅ローンの返済が滞ると、競売という言葉が出てきます。それを避ける方法として挙げられるのが任意売却です。この2つは何が違うのか、整理します。

結論から言うと、競売は裁判所の手続きで強制的に売られるもの、任意売却は債権者の同意を得て通常の売買として売るものです。売れる金額、引き渡しの時期、周囲に知られる範囲、そのあとに残る債務。いずれも任意売却のほうが条件を整えやすくなります。ただし期限があります。

競売とは

裁判所が手続きを進める

返済が滞ると、債権者は担保である不動産の競売を裁判所に申し立てます。裁判所が調査し、最低売却価額を決め、入札にかけます。所有者の意思とは関係なく進みます。

価格は市場より低くなりやすい

内覧ができない、引き渡しの条件が付かない、残置物があるかもしれない。買う側のリスクが大きいぶん、入札価格は市場の相場より低くなる傾向があります。

周囲に分かってしまう

競売の物件は、裁判所の公告とインターネットの情報サイトで公開されます。住所、間取り、室内の写真まで載ります。現地調査のために執行官が訪問することもあり、近隣に知られる可能性は高くなります。

引き渡しの時期を選べない

落札されれば、決められた時期に明け渡すことになります。引越し先を探す時間も、引越し費用の手当ても、自分の都合では組めません。

任意売却とは

債権者の同意を得て、普通に売る

売却額がローンの残債に届かない場合、通常であれば抵当権を外せないため売れません。その差額があっても抵当権を外すことに債権者が同意すれば、通常の売買として売却できます。これが任意売却です。

市場で売るので、価格を作れる

普通の物件と同じように売り出し、内覧もできます。競売より高く売れることが多く、そのぶん残る債務も小さくなります。

引き渡しの時期を相談できる

買主と話し合って決められます。引越し先が決まるまでの期間を確保することも可能です。

周囲に知られにくい

普通の売却と見た目は変わりません。広告を出さずに進める方法もあります。

滞納からの流れと、動ける期限

1. 返済が遅れる／督促の通知が届きます。この段階なら、返済条件の見直しを相談できることがあります
2. 滞納が続く／数か月続くと、分割で返す権利を失い、残債の一括返済を求められます
3. 保証会社が代わりに返済する／以降の請求先は保証会社などに移ります
4. 競売の申立て／裁判所から通知が届きます
5. 現況調査／執行官が訪問し、室内の写真を撮ります
6. 期間入札の公告／情報が公開されます
7. 開札／落札者が決まります

任意売却ができるのは、開札の前日までです。ただし、買主を探して契約し、債権者の同意を得るには時間がかかります。1や2の段階で相談するのと、5や6まで進んでから相談するのとでは、選べる道がまったく違います。

いちばん大事なこと

返済が苦しくなったら、まず金融機関に連絡してください。返済条件の見直しで持ちこたえられる場合もあります。通知を開けずに置いておくのが、いちばん選択肢を減らします。

任意売却を進めるには

債権者の同意が要る

抵当権を外すことに同意してもらう必要があります。金額、引き渡しの時期、残債の返済方法。これらを債権者と調整します。債権者が複数いる場合は、全員の同意が必要です。

諸費用は売却代金から出せることが多い

仲介手数料、登記費用、滞納している管理費や固定資産税。これらを売却代金の中から支払うことを認めてもらえる場合があります。手元に現金がなくても進められる、ということです。引越し費用について配慮を受けられることもあります。

時間が足りないと成立しない

買主を探し、契約し、決済まで終える必要があります。開札直前では、物理的に間に合いません。

気をつけたいこと

不安をあおる勧誘

競売の情報は公開されるため、通知が届いたあとに複数の会社から連絡が来ることがあります。高額な費用を先に求める、契約を急がせる、といった話には応じないでください。任意売却で売主が仲介手数料を先に払うことは通常ありません。

債権者に無断で進めない

同意なしに売買契約を結んでも、抵当権が外れないため引き渡せません。必ず債権者との調整と並行して進めます。

専門家に相談する

債務の整理そのものについては、弁護士や司法書士、公的な相談窓口にご相談ください。当社がお手伝いできるのは、不動産をいくらで、どう売るかという部分です。

札幌で進めるときに

冬の引越しは早めに手配する

引き渡しの時期を相談できるのが任意売却の利点ですが、12〜3月は引越し業者も賃貸の空きも動きが読みにくくなります。時期が冬にかかりそうなら、引越し先の確保を早めに始めてください。

冬は買主が動きにくい

積雪期は内覧が減り、決まるまでの期間が延びます。期限のある任意売却では、この遅れがそのまま響きます。秋のうちに動き出せるかどうかが分かれ目になります。

相談先

返済の見直しは金融機関、債務の整理は弁護士や司法書士、公的な相談窓口。不動産の価格と売却の段取りは当社で承ります。どこに相談すればよいか分からない段階でも、状況を整理するところからお手伝いできます。

よくあるご質問