相続した土地の分筆登記｜期間・費用と、分け方を誤らないための注意

相続した土地を兄弟で分けたい。広い土地の一部だけを売りたい。そんなときに出てくるのが分筆登記です。1筆の土地を2筆以上に分けて登記し直す手続きをいいます。

結論から言うと、分筆には境界の確定が必要で、数か月と相応の費用がかかります。さらに、分け方を誤ると建物を建てられない土地ができてしまいます。相続で分けるだけなら、分筆せずに済ませる方法もあります。まずそこから確認してください。

分筆登記とは

1筆を複数に分ける

土地は筆（ふで）という単位で登記されています。1筆の土地を2つ、3つに分けて、それぞれに地番を付け直すのが分筆登記です。逆に複数の筆をまとめるのは合筆といいます。

必要になる場面

• 広い土地の一部だけを売る
• 相続で、土地そのものを相続人ごとに分ける
• 一部を分けて子どもに贈与する
• 一部の地目だけを変える（宅地と農地が混在している場合など）
• 一部だけに抵当権を設定する

共有名義とは別のもの

共有名義は、1筆の土地を持分という割合で複数人が持っている状態です。土地そのものは分かれていません。分筆は、土地を物理的に分けて別々の土地にする手続きです。共有を解消したいなら、分筆して各自の単独名義にするという方法があります。

手続きの流れ

1. 土地家屋調査士に依頼する／分筆登記は調査士の業務です
2. 資料を調べる／公図、測量図、登記簿、過去の測量の記録
3. 現地を測量する／境界の杭や標識を確認します
4. 隣地の所有者と立会う／境界の位置を確認し、書面に署名と押印をもらいます
5. 道路の管理者とも確認する／公道に接していれば、市や国との境界も確定させます
6. 分割の線を決める／どこで分けるかを図面にします
7. 法務局に申請する／分筆登記が完了し、新しい地番が付きます

分け方を誤ると売れない土地ができる

接道の条件

建物を建てるには、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があります。分筆の線の引き方によっては、道路に接しない土地（袋地）ができてしまいます。そうなると、その土地には建物を建てられません。

細長い土地は使いにくい

面積だけを等しく分けると、片方が極端に細長くなることがあります。接道は足りていても、建てられる家の形が限られ、価格は面積ほどには付きません。面積を等分することと、価値を等分することは別です。

建ぺい率・容積率

分筆すると、土地ごとに建ぺい率と容積率が計算されます。いまの建物が、分筆後の敷地では基準を超えてしまうことがあります。建物が建っている土地を分けるときは、必ず先に確認してください。

市街化調整区域では分けても建てられない

調整区域の土地を分筆しても、それだけで建築が認められるようにはなりません。むしろ、分けたことで許可の要件から外れることもあります。分筆の前に、市の窓口で確認してください。

費用の考え方

何で変わるか

• 境界が確定しているか／確定測量が済んでいれば費用も期間も大きく減ります
• 隣接する土地の数／立会いの相手が増えるほど手間がかかります
• 公道に接しているか／官民の境界確定が必要になると、さらに日数がかかります
• 土地の広さと形／広く、複雑な形ほど測量に時間がかかります
• 何筆に分けるか

見積もりは、資料を見てもらったうえで書面で出してもらってください。境界の状況が分からないまま出た概算は、あとで大きく変わります。

分筆せずに分ける方法

相続で「土地を公平に分けたい」というだけなら、分筆以外の方法があります。

換価分割

土地を売って、現金を分ける方法です。分筆の費用も期間も不要で、価値がそのまま金額になるため、いちばん公平に分けられます。もめにくいのもこの方法です。

代償分割

一人が土地をすべて相続し、他の相続人にはその分のお金を払う方法です。土地を分けたくない場合や、誰かが住み続ける場合に使います。

共有のまま持つ

いちばん手間はかかりませんが、売るにも貸すにも全員の同意が必要になります。次の相続で持分がさらに細かく分かれ、年数が経つほど収拾がつかなくなります。おすすめはしません。

札幌で分筆するときの注意

冬は測量も立会いもできない

積雪期は、境界の杭が雪に埋まり、現地での確認ができません。測量と立会いは、雪解け後から降雪前までのあいだに行うことになります。冬に依頼しても、実際の作業は春まで待つことになります。

逆算して動く

分筆に2〜3か月、その後に売り出して引き渡しまで数か月。買い手の動きが強い2〜3月や9〜10月に売り出したいなら、その半年前から動き出す必要があります。冬をはさむ場合はさらに余裕をみてください。

古い土地は境界が確定していない

札幌の郊外や、古くからの住宅地では、境界が確定していない土地が残っています。杭が無い、公図と現況が合わない、隣地の建物やブロック塀が越境している。いずれも立会いの場で出てくる話です。売ると決めた段階で、先に状況を確認しておいてください。

よくあるご質問