市街化調整区域の土地や中古住宅を売るとき、買主がいちばん知りたいのは「ここに家を建てられるのか」「いまの建物を建て替えられるのか」です。
結論から言うと、建てられる場合はありますが、当てはまる条件に入っているかどうかを市の窓口で確認しないと判断できません。「前に家が建っていたから大丈夫」という思い込みが、いちばん危ないところです。順番に見ていきます。
市街化調整区域は市街化を抑える区域なので、建築のための開発行為は原則として認められません。ここが出発点です。
都市計画法には、許可できる場合が列挙されています。代表的なものは次のとおりです。
どれに当てはまるか、また要件を満たすかは自治体ごとの運用で変わります。同じ北海道内でも、市によって扱いが違います。
例外に当たるかどうかは、土地ではなく「誰が、何のために建てるか」で決まる場合があります。分家住宅や農家住宅がその典型です。売主にとっては建てられた土地でも、買った人が同じ条件で建てられるとは限りません。
物件のある市の都市計画・開発指導の担当窓口で確認します。電話だけで済ませず、地番の分かる資料を持って窓口へ行くのが確実です。
この6つの答えを、買主に示せる形で持っておくこと。これが調整区域の売却でいちばん効く準備です。
適法に建てられた住宅であれば、買った人がそのまま住むことに支障はありません。問題になるのは、建て替え・増築・用途変更をしようとしたときです。
建て替えられる住宅と、建て替えられない住宅では、買主の見方がまったく違います。建て替えられない場合、その建物が使えなくなった時点で土地の使い道が大きく狭まるからです。融資も付きにくくなります。
住宅として許可を受けた建物を、店舗や事務所、賃貸アパートに変えることは、原則としてできません。「買って店にしたい」という買主が現れても、その用途で使えるかを先に確認しないと、契約後に止まります。
農業を営む方のために許可された住宅は、一般の方が買って住むために、用途変更の手続きが必要になる場合があります。手続きが認められるかどうかは自治体の運用によります。
建築の許可が下りない土地でも、使い道はあります。買い手を用途から探すのが基本です。
広告を出して待つより、その土地を使える相手に直接当たるほうが早いのがこの区域の特徴です。
この資料がそろっているかどうかで、売れるまでの期間がはっきり変わります。買主は「分からないこと」を価格の減額か、見送りで処理するからです。
調整区域では、冬のあいだ除雪が入らない道路があります。車で近づけない期間があると、住宅として使うには厳しくなります。建築の可否と同じくらい、買主が気にする点です。
下水道が来ておらず浄化槽が必要、上水道がなく井戸を掘る必要がある。こうした条件は、そのまま買主の負担になり、価格から引かれます。いくらかかるかの目安まで示せると、話が進みます。
窓口での確認、測量、境界の立会い。合わせて1〜2か月みておいてください。雪解け後に動き出して、11月までに引き渡しまで終える組み立てが現実的です。
建て替えられるとは限りません。どの許可を受けて建てられたものか、いまの制度で同じ用途の建て替えが認められるかを、市の窓口で確認する必要があります。過去に建物があったことは根拠になりません。
物件のある市の都市計画・開発指導の担当窓口です。電話だけで済ませず、地番の分かる資料を持って窓口でご確認ください。
売れますが、買った人が同じ条件で建て替えられるとは限りません。分家住宅は「誰が、何のために建てるか」で許可されているためです。買主に建て替えの可否を示せるよう、先に窓口で確認してください。
原則としてできません。住宅として許可を受けた建物を店舗や事務所、賃貸に変えることは認められないことが多くあります。契約の前に、その用途で使えるかを確認してください。
売れます。隣地の所有者、資材置き場や車両の保管場所を探している事業者、農業を営む方など、建物を建てずに使える買い手がいます。広告を出して待つより、使える相手に直接当たるほうが早く決まります。
用途変更の手続きが必要になる場合があります。手続きが認められるかどうかは自治体の運用によりますので、売り出す前に窓口でご確認ください。
登記事項証明書と公図、市の窓口で確認した建築の可否、建築確認済証・検査済証、測量図と境界の書類、上下水道の引き込み状況、前面道路の種類と幅員と冬季除雪の有無です。資料がそろっているほど早く決まります。
調整区域の成約データで計算した金額を確かめる
名前も電話番号も入力せずに、実際の成約データから相場が60秒でわかります。
詳しくは 市街化調整区域の売却 と 戸建ての売却 をご覧ください。お電話は 0120-193-933（10:00〜18:00・日曜定休）。
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