【解説】実家のマンションを相続したときのポイント

今回は実家のマンションを相続したときにまつわるコラムです。

・実家のマンションを相続したとき

・相続したマンションを売却したとき

・売却しないで所有するときに

それぞれのタイミングのポイントについて詳しく解説します。

■マンションを相続したとき

まずは、実家のマンションを相続したときについてのポイントです。

相続不動産の案件に携わったときよく耳にするのが、相続税についてのご不安です。

ただ意外に思われるかもしれませんが、相続する財産がマンションのみ又はマンションと少額の現預金の場合、多くのケースで相続税はかかりません。

相続税は、正味の遺産額から【3,000万円+600万円×法定相続人の数】を控除した金額にかかります。換言するとこの控除額を超えない限り相続税は発生しません。

計算例）配偶者なし子2人の場合(法定相続人が2人)

3,000万円+600万円×2人＝4,200万円

この家族の場合、正味の遺産額が4,200万円を超えない限り相続税は発生しません。

都心でない限り中古マンションが4,200万円以上の高値で売却できるケースは稀であり、現預金などその他の遺産がない又はあったとしてもそれほど多くない場合は、相続による税金の心配はいらないでしょう。

※相続についての一連の流れについてはこちらのコラムをご参照ください。

■マンションを売却したとき

次のポイントは、相続したマンションを売却(譲渡)したときについてです。

・マンション等の不動産を売却した際に、その儲け(譲渡所得)に対して譲渡所得税が課税されます。

【計算式】

収入金額－(取得費＋譲渡費用)＝譲渡所得

譲渡所得－特別控除＝課税譲渡所得

課税譲渡所得×税率＝譲渡所得税

所有期間に応じて税率が約20％または約39％になります。

また、所有期間は相続したタイミングではなく、被相続人が取得した時期から所有したものとなります。

・自らが住んだことがない親の家を相続し、平成28年4月1日から31年12月31日までに売却したとき、一定の要件を満たす場合には3,000万円特別控除を受けることができます。

・マンション売却の場合、先祖代々から受け継いだ戸建や土地の売却よりも取得時の資料が残っており、譲渡所得税の計算上有利なケースが多々あります。

また、3,000万円特別控除の要件を満たせば譲渡所得税そのものがかからなくなるケースも少なくありません。

■売却しないで所有するとき

同居しているマンションを相続するのであれば、特に問題はありません。

注意しなければならないのが、自らが住んでいない親のマンションを相続する場合です。

相続税や譲渡所得税に目を奪われ、意外と見落としがちなのが維持管理のコストです。

2,000万円ほどのマンションを相続した場合、固定資産税等は年20万円ほどかかります。

また、税金以外にも管理費や修繕積立金がかかり、それぞれ15,000円とすると年間で36万円かかります。固定資産税等と合わせると約56万円かかることになります。

仮に5年間所有したまま放置した場合、約280万円もの維持管理コストがかかります。

収益物件にできればよいかもしれませんが、賃貸に出すためにはリフォームが必要であったり、仮に借り手がついたとしても常に空室リスクもあります。

収益物件にする場合は、収益と費用についてしっかりシミュレーションをしなければなりません。

■最後に

いかがでしたでしょうか？

今回は実家のマンションを相続した場合のポイントについて解説しました。

特に維持管理のコストについては見落としやすく重要なポイントです。

住む予定のないマンションを保有することは、時として皆さまの大切なご資産をいたずらに消費することになります。

賃貸にだせば収益物件として価値を生む可能性もありますが、安定して借り手がつくかどうかはリスクでもあり、私共としては売却を強くお勧めいたします。

売却をご検討の場合、マンション価格は立地条件で大きくかわるため、相場をしっかりと調査する必要があります。信頼できる不動産会社を見つけることが、早期売却のために欠くことのできない条件ともいえます。

相続したマンションの扱いにお困りの方がいらっしゃいましたら、スタンドエステートへご相談ください。

それぞれの状況を鑑みた最適解をご提案いたします。