不動産売却の譲渡所得税を徹底解説

不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して譲渡所得税が課税されます。

「どのくらい税金がかかるのか」「使える節税制度はあるのか」と不安に思われるお客様は少なくありません。

本記事では、不動産売却における譲渡所得税の仕組み・計算方法・主な特例制度を2026年の最新情報とともに解説します。

譲渡所得税とは？不動産売却と税金の基本

譲渡所得税とは、不動産売却によって得た利益（譲渡所得）に課される税金の総称です。

所得税・住民税・復興特別所得税の3種類が合算されます。売却益がゼロまたはマイナスであれば、課税されません。

課税対象となる譲渡所得は、次の計算式で求めます。

• 譲渡収入金額：不動産の売却価格そのもの
• 取得費：購入価格＋購入時の諸費用（仲介手数料・登記費用など）
• 譲渡費用：売却時にかかった費用（仲介手数料・解体費など）

式で表すと「譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 － 取得費 － 譲渡費用」となります。

取得費を証明する書類（売買契約書など）が手元にない場合は、売却価格の5%を概算取得費として使用できます。

ただし概算取得費を使うと税負担が大きくなるケースが多いため、書類は大切に保管しておくことをお勧めします。

所有期間で変わる！譲渡所得税の税率

不動産売却の譲渡所得税率は、不動産の所有期間によって大きく異なります。

売却した年の1月1日時点での所有期間が5年以下か5年超かが、税率の分岐点です。

• 短期譲渡所得（所有5年以下）：税率合計39.63%（所得税30%＋住民税9%＋復興特別所得税0.63%）
• 長期譲渡所得（所有5年超）：税率合計20.315%（所得税15%＋住民税5%＋復興特別所得税0.315%）
• 軽減税率の特例（居住用・10年超所有）：譲渡所得6,000万円以下の部分は合計14.21%に軽減

例えば2,000万円の売却益が出た場合、5年以下の所有では約792万円、5年超では約406万円の税負担となります。

所有期間が5年を超えるだけで税負担が半分近くになります。売り時の見極めが非常に重要です。

札幌での不動産売却にかかる費用全般については、売却の方法と費用ページもあわせてご確認ください。

最大3,000万円控除！居住用財産の特別控除

マイホームを売却した場合、一定の条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

この「居住用財産の3,000万円特別控除」は、不動産売却における最も大きな節税制度の一つです。

適用を受けるための主な条件は以下の通りです。

• 売却した不動産がマイホーム（居住用財産）であること
• 売却の前年・前々年にこの特例を使っていないこと
• 売却相手が配偶者・親族など特別な関係でないこと
• 売却した年の前年または前々年に、特定の特例を重複して受けていないこと

譲渡所得が3,000万円以内であれば、課税額がゼロになるケースも多くあります。

札幌の地下鉄沿線や市街地エリアのマンション・戸建て売却でも、この特例を広く活用できます。

マンション売却を検討されているお客様は、マンション売却ページもご参照ください。

その他の主な特例・控除制度

3,000万円特別控除以外にも、不動産売却の譲渡所得税を軽減できる制度が複数あります。

お客様の状況に合った制度を正確に把握することが、税負担の軽減につながります。

• 10年超所有の居住用財産の軽減税率：所有期間10年超かつ居住用なら、6,000万円以下の部分が税率14.21%に軽減されます
• 特定居住用財産の買換え特例：マイホームを売って新たなマイホームを購入する場合、売却益への課税を将来に繰り延べできます
• 相続した空き家の3,000万円控除：相続した空き家を一定条件で売却した場合、3,000万円を控除できます
• 収用等による譲渡の特別控除：公共事業のために不動産を売却した場合、最大5,000万円の特別控除が受けられます

相続した不動産の売却については、相続物件の売却ページで詳しく解説しています。

道内で空き家を所有されているお客様は、空き家・空き地の売却ページもご覧ください。

札幌・北海道の売却事例で見る税負担の目安

北海道・札幌エリアでの不動産売却において、実際にどの程度の税負担が生じるのかを事例でご説明します。

JR沿線や地下鉄沿線の中古マンションは近年需要が高まっており、売却価格も上昇傾向にあります。

【事例1】市街地エリアのマンション（所有8年・居住用）

• 売却価格：2,500万円
• 取得費（購入価格＋諸費用）：1,800万円
• 譲渡費用（仲介手数料等）：約90万円
• 譲渡所得：610万円
• 3,000万円特別控除適用後：課税所得0円（非課税）

【事例2】道内の戸建て（所有3年・投資用）

• 売却価格：1,500万円
• 取得費：1,200万円
• 譲渡費用：約55万円
• 譲渡所得：245万円
• 短期譲渡所得税率39.63%適用：税額約97万円

居住用かどうか・所有期間・取得費の金額によって、税負担は大きく変わります。

札幌で不動産売却をご検討の際は、早めにご相談いただくことで最適な売り時をご提案できます。

確定申告の手続きと注意点

不動産売却で譲渡所得が生じた場合、翌年の2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。

特例・控除の適用を受けるためには、確定申告が前提となります。申告を忘れると特例が使えなくなるためご注意ください。

確定申告に必要な主な書類は以下の通りです。

• 売買契約書（購入時・売却時の両方）
• 仲介手数料・登記費用などの領収書
• 登記事項証明書
• 住民票の写し（3,000万円特別控除を使う場合など、居住実績の証明）

書類の準備が不十分だと、概算取得費（売却価格の5%）しか認められない場合があります。

税負担を最小化するためにも、購入時の書類は大切に保管しておきましょう。

北海道・札幌エリアで不動産売却をご検討の場合、当社では手続きの流れをわかりやすくご案内しています。

よくある質問