住み替えの売却・購入の順番を完全解説【2026年版】

住み替えを検討しているお客様が最初に悩むのが、「今の家を先に売るべきか、新しい家を先に買うべきか」という順番の問題です。

 

 

この選択を誤ると、仮住まいの二重コストや二重ローンが発生し、資金計画が大幅に狂うことがあります。

 

 

このページでは、2026年の札幌の不動産市場の動向をふまえながら、住み替えにおける売却と購入の正しい順番と、それぞれのメリット・デメリットをわかりやすくご説明します。

 

 

 

住み替えの「売却先行」と「購入先行」とは

 

住み替えには大きく2つの進め方があります。まずそれぞれの基本的な考え方を押さえましょう。

• 売却先行：今の家を売ってから新居を購入する方法
• 購入先行：新居を先に購入し、その後今の家を売る方法

どちらが正解かは、お客様の資金状況・ライフスタイル・市場環境によって異なります。

 

 

札幌の不動産市場では、2026年現在もマンション需要が底堅く、売却に要する平均期間はおよそ3〜6ヶ月とされています。

 

 

この売却期間を軸に、購入のタイミングを組み合わせることが、スムーズな住み替えの鍵となります。

 

 

 

売却先行のメリット・デメリット

 

売却先行とは、まず今の家を売却し、売却代金を確定させてから新居を探す方法です。資金計画が立てやすく、多くの方に向いている方法です。

 

 

売却先行のメリット

• 資金計画が明確：売却額が確定してから購入予算を決められる
• 二重ローンのリスクなし：今の住宅ローンを完済してから新たに借り入れができる
• 売り急ぎが不要：焦らず適正価格で売却活動できる
• 買取保証との組み合わせ可能：万一売れなくても一定額で売却できる安心感

売却先行のデメリット

• 仮住まいが必要になるケースがある：売却後、引渡しまでに新居が決まらない場合
• 仮住まい費用が発生する：賃貸の場合、月10〜15万円程度のコストが生じる
• 新居探しに期限ができる：売却後はできるだけ早く購入先を決める必要がある

仮住まいの費用対策としては、売主との間で「引渡し猶予期間」を設ける交渉をする方法があります。

 

 

道内の取引では引渡し猶予を1〜2ヶ月で合意するケースも少なくありません。弊社でもこうした条件調整のご相談を数多くお受けしています。

 

 

 

購入先行のメリット・デメリット

 

購入先行は、新居を先に購入してから今の家を売却する方法です。「いい物件を逃したくない」という方に向いていますが、リスク管理が重要です。

 

 

購入先行のメリット

• 仮住まいが不要：新居に引っ越してから旧居を売れるため生活の継続性が高い
• 好条件の物件を押さえられる：気に入った物件があればすぐに動ける
• 売却を焦らずに進められる：新居確保後、じっくり売却活動ができる

購入先行のデメリット

• 二重ローンが発生する：旧居のローンと新居のローンを同時に支払う期間がある
• 資金繰りが複雑になる：頭金として使える金額が旧居売却前は限られる
• 売り急ぎのリスク：新居購入後は旧居の早期売却が必要になり、値下げを迫られることも

二重ローン期間の目安は最大6ヶ月程度とする方が多く、この間の返済額を事前にシミュレーションしておくことが重要です。

 

 

購入先行を検討されるお客様は、売却にかかる費用と方法についても事前に把握しておくと、資金計画がスムーズになります。

 

 

 

札幌の住み替え市場と相場感

 

住み替えを判断するうえで、地元の市場動向を知ることは欠かせません。2026年現在の札幌の不動産市場を確認しましょう。

 

 

市街地エリアのマンションは、平均売却価格が2,500万円前後で推移しており、需要の高い地下鉄沿線・JR沿線の物件は引き続き短期間での成約が見られます。

 

 

戸建ては築年数・広さによって差が大きく、一般的な売却期間は3〜4ヶ月が目安です。

 

 

北海道の住み替え市場の特徴

• 春（3〜4月）：転勤・進学シーズンで需要が高まり、売却が有利
• 秋（9〜10月）：2番目に動きが活発な時期
• 冬（12〜2月）：内見数が減るため売却期間が延びやすい

売却先行を選ぶ場合は、春の需要期に合わせて査定・売り出しを始めるのが戦略的です。

 

 

マンションの住み替えをご検討中のお客様は、マンション売却のページもあわせてご覧ください。

 

 

 

住み替えをスムーズに進める8つのステップ

 

住み替えを成功させるには、売却と購入を計画的に進めることが大切です。以下のステップを参考にしてください。

• Step1 現在の不動産の査定依頼：まず売却可能額を把握する
• Step2 住宅ローン残高の確認：売却後に手元に残る金額を試算する
• Step3 新居の予算設定：売却額をもとに購入予算を決める
• Step4 売却先行か購入先行かを判断：資金状況・市場・ライフスタイルで選択
• Step5 売却活動の開始（または新居探し）：選んだ方向で動き始める
• Step6 売買契約の締結：引渡し日のタイミングを調整する
• Step7 引越しと引渡しの同時進行：仮住まいを最小化する
• Step8 残金決済・登記完了：売却代金を受け取り、新居の所有権を取得

特にStep4の判断が住み替え全体の成否を左右します。弊社では無料査定と同時に、お客様の資金状況をふまえた住み替えプランのご提案も行っています。

 

 

 

住み替えにかかる費用の目安

 

住み替えでは、売却と購入の両方で諸費用が発生します。事前に費用を把握しておくことで、資金不足を防げます。

 

 

売却時にかかる主な費用

• 仲介手数料：売却価格の3%＋6万円＋消費税（上限）
• 住宅ローン繰上返済手数料：金融機関によって異なる（1〜3万円程度）
• 登記費用（抵当権抹消など）：1〜2万円程度
• 譲渡所得税：利益が出た場合（3,000万円特別控除あり）

購入時にかかる主な費用

• 仲介手数料：購入価格の3%＋6万円＋消費税（上限）
• 登記費用：所有権移転・抵当権設定など
• 住宅ローン関連費用：事務手数料・保証料など
• 火災保険・地震保険：5〜10年分を一括で払うケースが多い

一般的に、購入に伴う諸費用は購入価格の3〜7%程度が目安です。

 

 

3,000万円の物件なら、諸費用だけで90〜210万円になる計算です。この金額を事前に用意しておくことが重要です。

 

 

売却方法や費用についての詳細は、売却の方法と費用のページで詳しく解説しています。

 

 

 

こんな方には「買取」という選択肢も

 

住み替えのスピードを最優先したい場合、仲介売却ではなく「買取」を活用するという方法もあります。

 

 

買取とは、不動産会社が直接物件を購入する方法です。仲介と比較すると売却価格は市場価格の70〜80%程度になるケースが多いですが、以下のメリットがあります。

• 最短数日〜2週間で売却完了：引渡し日を自分でコントロールしやすい
• 仮住まいや二重ローンが不要：新居の入居日に合わせて引渡しを設定できる
• 内見・オープンハウス不要：生活を公開しなくてよい
• 契約不適合責任が免除：売却後のトラブルリスクが低い

「とにかく住み替えのスケジュールを確定させたい」というお客様には、買取と仲介を組み合わせた「買取保証」という方法も弊社ではご提案しています。

 

 

空き家になった戸建てや相続した物件の住み替えについては、空き家の売却や相続物件の売却のページもご参照ください。

 

 

 

よくある質問