札幌マンション売却の費用完全ガイド【2026年版】

マンションを売ろうと思ったとき、「いくらかかるのか」が気になるのは当然です。

 

 

仲介手数料・税金・登記費用など、費用の種類は10項目以上にのぼります。

 

 

このページでは、札幌でマンション売却を検討中のお客様に向けて、かかる費用の全体像と節約のコツをわかりやすく解説します。

 

 

 

札幌マンション売却でかかる費用の全体像

 

売却費用は「売るときにかかるもの」と「利益が出たときにかかるもの」の2種類に分かれます。

 

 

まず全体をリストで把握しておきましょう。

• 仲介手数料：売却価格に応じた成功報酬（上限あり）
• 印紙税：売買契約書に貼付する税金
• 抵当権抹消登記費用：住宅ローン完済後の手続き費用
• 司法書士報酬：登記手続きを依頼する専門家報酬
• ハウスクリーニング費用：内覧前の清掃費用
• 引越し費用：新居への移転にかかる費用
• 譲渡所得税・住民税：売却益が出た場合に課税

これらを合計すると、売却価格の3〜5%程度が目安です。

 

 

たとえば2,000万円で売れた場合、60万〜100万円ほどの費用を見込んでおく必要があります。

 

 

 

仲介手数料の計算方法と札幌の相場

 

最も大きな費用が仲介手数料です。不動産会社に支払う成功報酬で、法律で上限が定められています。

 

 

計算式は以下の速算式が便利です（税別）。

• 売却価格200万円以下の部分：売却価格の5%
• 200万円超〜400万円以下の部分：売却価格の4%
• 400万円超の部分：売却価格の3%＋6万円（速算式）

札幌市内のマンションは平均売却価格が1,500万〜2,500万円帯が多く、この場合の仲介手数料（上限）は以下が目安です。

• 1,500万円の場合：約51万円（税別）
• 2,000万円の場合：約66万円（税別）
• 2,500万円の場合：約81万円（税別）

この金額に消費税10%が加算されます。

 

 

地下鉄沿線の人気エリアや市街地エリアほど売却価格が高くなる傾向があるため、仲介手数料もそれに比例して増えます。

 

 

なお、仲介手数料は「成功報酬」のため、売れなければ支払う必要はありません。
ただし、広告費を別途請求される場合もあるので、契約前に確認することをおすすめします。

 

 

 

印紙税・抵当権抹消・その他の諸費用

 

仲介手数料以外にも、売却時には複数の費用が発生します。それぞれ具体的な金額を確認しておきましょう。

 

 

 

印紙税

 

売買契約書に収入印紙を貼付する税金です。売却価格によって金額が変わります。

• 1,000万円超〜5,000万円以下：1万円（2026年3月末までの軽減税率）
• 5,000万円超〜1億円以下：3万円
• 1億円超〜5億円以下：6万円

札幌の一般的なマンション売却では、1万円で済むケースがほとんどです。

 

 

 

抵当権抹消登記費用

 

住宅ローンが残っている場合、完済後に抵当権を抹消する登記が必要です。

 

 

登録免許税は不動産1件につき1,000円ですが、司法書士への報酬が別途1〜2万円程度かかります。

 

 

 

司法書士報酬

 

所有権移転登記などの法的手続きを依頼する費用です。

 

 

相場は2〜5万円程度ですが、物件の状況によって変動します。

 

 

 

ハウスクリーニング費用

 

内覧時の印象を上げるために、プロのクリーニングを入れるケースがあります。

 

 

マンション1室あたり3〜10万円が相場です。
エアコンや水回りのクリーニングを加えると費用は上がりますが、高値売却につながることもあります。

 

 

 

引越し費用

 

売却に伴い居住中の場合は引越しが必要です。

 

 

道内の移動であれば5〜20万円程度が目安ですが、荷物の量・季節・移動距離によって変わります。

 

 

 

売却益が出た場合の税金（譲渡所得税）

 

マンションを売って利益（譲渡所得）が出た場合、税金が発生します。

 

 

北海道・札幌でも適用される全国共通のルールですが、金額が大きいため事前の確認が重要です。

 

 

 

税率の違い（所有期間で変わる）

• 短期譲渡所得（5年以下）：所得税30%＋住民税9%＝合計39.315%（復興特別所得税含む）
• 長期譲渡所得（5年超）：所得税15%＋住民税5%＝合計20.315%（復興特別所得税含む）

所有期間が長いほど税率が大幅に下がるため、売却タイミングは慎重に検討しましょう。

 

 

 

3,000万円特別控除の活用

 

マイホームとして使用していたマンションを売る場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。

 

 

この特例を使えば、多くのケースで税金がゼロになります。

 

 

ただし適用条件があります。

• 売却した年の1月1日時点でマイホームであること
• 売却前年・前々年にこの特例を使っていないこと
• 売主と買主が親族関係にないこと

詳しくは税理士や弊社担当スタッフにご相談ください。

 

 

また、相続で取得したマンションを売却する場合は別途特例がある場合もあります。
相続物件の売却については相続物件の売却ページもあわせてご参照ください。

 

 

 

費用を抑えて手取りを増やすための3つのポイント

 

札幌マンション売却の費用を少しでも抑えるために、押さえておきたいポイントを紹介します。

 

 

 

1. 複数社に査定を依頼する

 

仲介手数料の上限は法律で決まっていますが、実際には値引き交渉できる会社もあります。

 

 

3社以上に査定を依頼し、条件を比較することが重要です。

 

 

 

2. 売却時期を見極める

 

札幌の不動産市場は2〜3月と9〜10月に動きが活発になります。

 

 

JR沿線・地下鉄沿線沿いのマンションは特にこの時期に需要が高まるため、高値売却が期待できます。

 

 

 

3. 不要な修繕をしない

 

売却前にリフォームを行う必要は、ほとんどの場合ありません。

 

 

費用をかけてリフォームしても、売却価格への反映が限定的なことが多いです。
ハウスクリーニング程度に留めるのが費用対効果の面で賢明です。

 

 

 

買取を選ぶと仲介手数料がかからない

 

費用を大幅に削減したい場合、「買取」という選択肢があります。

 

 

弊社のような不動産会社が直接買い取るため、仲介会社を介しません。

• 仲介手数料が0円：売却価格の3%＋6万円が丸々不要になる
• ハウスクリーニング不要：現状のままお引き渡し可能
• 内覧対応が不要：生活しながらの売却でも手間なし
• 最短数日〜2週間で現金化：急いで売りたい方にも対応

仲介売却では数ヶ月かかることもある売却期間が、買取なら大幅に短縮できます。

 

 

市街地エリアや地下鉄沿線のマンションは特に買取の査定額が高くなる傾向があります。

 

 

マンション売却の方法と費用の比較については、売却の方法と費用のページで詳しく解説しています。
また、マンション売却全般のご相談はマンション売却ページもご覧ください。

 

 

 

費用のシミュレーション例（売却価格別）

 

実際にどのくらいの費用がかかるか、売却価格別のシミュレーションをまとめました。

 

 

札幌・道内のマンションでよくある価格帯を例にしています。

• 1,000万円で売却した場合：仲介手数料約36万円＋印紙税1万円＋登記費用2〜3万円＝合計約39〜40万円
• 1,500万円で売却した場合：仲介手数料約51万円＋印紙税1万円＋登記費用2〜3万円＝合計約54〜55万円
• 2,000万円で売却した場合：仲介手数料約66万円＋印紙税1万円＋登記費用2〜3万円＝合計約69〜70万円
• 3,000万円で売却した場合：仲介手数料約96万円＋印紙税1万円＋登記費用2〜3万円＝合計約99〜100万円

これにハウスクリーニングや引越し費用が加わります。

 

 

譲渡益が出る場合は、上記に加えて税金の負担も見込んでおきましょう。

 

 

 

よくある質問