マンション売却vs賃貸どちらが得か比較

マンションを手放す際、「売却すべきか、賃貸に出すべきか」と迷うお客様は少なくありません。

 

 

全国的な一般論では「どちらにもメリットがある」と曖昧に結論づける記事が多いです。しかし、札幌の成約価格・空室率・人口動態を踏まえると、答えは大きく変わります。

 

 

当社が培ってきた地元密着の取引実績をもとに、2026年現在の札幌市場で「どちらが得か」を数字で解説します。

 

 

 

売却と賃貸、結論から言うと何が違うのか

 

まず「売却」と「賃貸」の本質的な違いを整理しましょう。選択の出発点となる考え方です。

 

 

 

一時収入か継続収入か：キャッシュフローの本質的違い

 

売却は一時的にまとまった現金が手に入りますが、その後の収入はありません。

 

 

賃貸は毎月継続して家賃収入が入りますが、管理費・修繕積立金・空室期間などのコストが収益を圧迫します。

 

 

「いつ手元に現金が必要か」という視点が、最初の判断軸になります。

 

 

 

どちらが向いているか：判断の出発点

 

以下の点を最初に確認してください。

• 近い将来に大きな資金需要がある：住み替え・老後の生活費・相続対策など → 売却が有利
• 物件を長期保有して安定収入を得たい：将来また住む予定がある場合 → 賃貸を検討
• 管理の手間・費用を避けたい：遠方への転居・高齢化による管理負担 → 売却が有利

マンション売却の基本的な流れもあわせてご確認ください。

 

 

 

売却のメリット・デメリット：手元資金と将来リスクの整理

 

売却は一度の取引で完結するシンプルな選択です。手取り額と将来の資産運用をしっかり計算することが重要です。

 

 

 

売却で得た資金を運用した場合の長期シナリオ

 

仮に2,500万円で売却できた場合、諸費用を差し引いた手取りを資産運用に回すと、以下のような長期試算になります。

• 年利1%運用（定期預金・国債相当）：20年後の累計収益 約500万円
• 年利2%運用（バランス型投資信託相当）：20年後の累計収益 約1,000万円
• 年利3%運用（株式・不動産投資信託相当）：20年後の累計収益 約1,600万円

売却後の資金を運用に回すことで、賃貸収入と比較できる長期リターンを得られる可能性があります。

 

 

一方、売却後は物件という資産そのものを手放すため、不動産価格の値上がりによる恩恵は受けられません。

 

 

 

売却時にかかる費用と手取り額の計算方法

 

売却価格がそのまま手取りになるわけではありません。主な費用は以下の通りです。

• 仲介手数料：売却価格の約3%＋6万円＋消費税
• 譲渡所得税：取得費用より値上がりした分に課税（居住用特例あり）
• ローン繰り上げ返済手数料：金融機関によって異なる
• その他諸費用：登記費用・引っ越し費用など

売却価格から諸費用を差し引いた実質手取り額を事前に把握することが重要です。

 

 

売却にかかる費用と手取り額の目安で詳しく解説しています。

 

 

 

賃貸のメリット・デメリット：管理費・修繕積立金が収支を圧迫する現実

 

「家賃収入が入り続けるから賃貸の方が得」と考えがちですが、実際の収支は名目利回りを大幅に下回ることが多いです。

 

 

 

管理費・修繕積立金・税金を引いた実質利回りの計算

 

月額家賃8万円、管理費・修繕積立金が合計月2万円のマンションを想定します。

 

 

名目表面利回りは年96万円÷2,500万円＝約3.8%です。しかし実際には以下のコストが加わります。

• 管理費・修繕積立金：年24万円（月2万円×12ヶ月）
• 賃貸管理委託費：家賃の約5〜10%（月4,000〜8,000円相当）
• 固定資産税・都市計画税：年10〜20万円程度
• 空室損失：年間1〜2ヶ月分を想定した月額換算

これらを差し引いた実質利回りは1〜2%前後になることも珍しくありません。

 

 

さらに築年数が経つほど修繕積立金が値上がりし、管理費も増額されるケースがあります。名目と実質の乖離は年々拡大する傾向があります。

 

 

 

空室・家賃下落リスクが長期収益に与える影響

 

賃貸で見落とされがちなのが空室リスクと家賃下落リスクです。

 

 

入居者の退去から次の入居まで平均2〜4ヶ月の空室が生じることがあります。この間も管理費・修繕積立金・固定資産税は発生し続けます。

 

 

また賃料相場は築年数とともに下落傾向があります。10年後には現在の賃料より10〜20%低下するケースも珍しくありません。

 

 

収益物件として賃貸に出す場合の注意点もご参照ください。

 

 

 

札幌の賃貸市場の実態：空室リスクと人口動態が示す収益の不安定性

 

全国一律の賃貸楽観論は、札幌・北海道の人口動態を無視した議論です。地元の実態をデータで確認します。

 

 

 

札幌市の人口動態と地下鉄沿線エリア別の賃貸需給ギャップ

 

札幌市の人口は近年、転出超過と少子高齢化によって緩やかな減少フェーズに入りつつあります。

 

 

道内他市町村からの流入は続いているものの、首都圏・東京圏への転出が増加傾向にあります。

 

 

地下鉄沿線エリアは比較的需要が安定していますが、JR沿線や郊外エリアでは空室率の上昇が顕著です。

 

 

市街地エリアでも築古マンションの空室長期化は進んでおり、「立地が良ければ入居者は決まる」という楽観論は通用しにくくなっています。

 

 

 

賃貸に出しても入居者が決まらないリスクを数値で考える

 

札幌市内のマンション空室率は、築10年超の物件で10〜15%程度に達するエリアも存在します。

 

 

空室率が10%の場合、年間で約1.2ヶ月分の家賃収入がゼロになる計算です。

 

 

月額8万円の物件なら年間で約10万円の損失となります。これが20年継続すると累計200万円の空室損失になります。

 

 

高齢化による単身世帯の増加と若年層の転出超過が同時進行する、北海道特有の構造的な問題です。

 

 

 

売却vs賃貸 札幌相場で試算するシミュレーション

 

全国平均ではなく、札幌の実際の成約価格と賃料相場をもとに比較します。

 

 

 

売却一括回収 vs 賃貸20年継続：累計収益の比較表

 

以下は築15年・70㎡・地下鉄沿線のマンションを想定した試算です。

• 売却の場合：成約価格2,200万円 → 諸費用差引後の手取り約1,950万円
• 売却後・年利2%運用：手取り1,950万円を20年運用した場合の元利合計 約2,900万円
• 賃貸の名目収益：月額7万円×12ヶ月×20年＝1,680万円
• 賃貸の実質収益（空室・管理費・税金差引）：20年累計で約900〜1,100万円

この試算では、売却後に資産運用を行う方が長期的に有利になる結果となります。

 

 

ただし物件価格が将来さらに値上がりする可能性がある場合は、この限りではありません。

 

 

 

築年数別・価格帯別に見る損益分岐点

 

賃貸と売却の損益分岐点（賃貸収益が売却後運用益を超える年数）は、物件条件によって異なります。

• 築5年・空室率の低い好立地物件：損益分岐点は約18〜22年後
• 築15年・管理費高め：損益分岐点は約25〜30年後
• 築20年超・修繕積立金大幅増見込み：損益分岐点は30年以上先になることも

多くのケースで20年以内に売却の方が有利になる試算結果が出ます。

 

 

ただしあくまで一般的な試算であり、個別の物件条件・ローン残債・税制によって大きく変わります。

 

 

 

どちらを選ぶべきか：状況別チェックリスト

 

「売却か賃貸か」を決める際は、年齢・資金状況・物件築年数・ローン残債の4軸で状況を整理してください。

 

 

 

売却が向いているケース

 

以下に当てはまるお客様は、売却を優先的に検討することをお勧めします。

• 年齢60歳以上で、老後の生活資金として現金を確保したい
• ローン残債が多く、毎月の持ち出しが発生している
• 物件築年数が20年超で修繕積立金の増額が見込まれる
• 転居先が確定しており、将来的に戻る予定がない
• 管理の手間を避けたい（遠方転居・高齢・多忙）

 

 

 

賃貸が向いているケース

 

以下に当てはまる場合は、賃貸を検討する価値があります。

• 数年以内に戻る可能性がある（単身赴任・転勤など）
• ローン残債がほぼゼロで毎月の収支がプラスになる見込み
• 地下鉄沿線の好立地で安定した賃貸需要が見込める
• 資産として長期保有する方針が固まっている

迷った場合はまず無料査定で売却価格を確認してから判断するのが賢明です。

 

 

無料査定で売却価格を確認するはこちらからどうぞ。

 

 

 

税金・費用面の比較：売却と賃貸で何がどう変わるか

 

売却と賃貸では、かかる税金の種類と計算方法が大きく異なります。意思決定の前に必ず確認してください。

 

 

 

譲渡所得税・3,000万円特別控除と賃貸所得税の違い

 

自宅マンションを売却する場合、3,000万円の特別控除が一般的に適用されます。

 

 

これは譲渡所得（売却益）から最大3,000万円を控除できる制度で、多くのケースで税負担が大きく軽減されます。

 

 

一方、賃貸に出すと毎年の家賃収入が不動産所得として課税されます。給与所得と合算して累進課税が適用されるため、収入が多いお客様ほど実質的な税負担が重くなる可能性があります。

 

 

 

確定申告が必要なケースと節税の基本ポイント

 

賃貸収入が年間20万円超の場合、確定申告が必要です。

 

 

管理費・修繕積立金・賃貸管理費・固定資産税・ローン利息などは経費として計上でき、課税所得を圧縮できます。

 

 

ただし売却時に3,000万円特別控除を使うためには「居住用財産」であることが条件です。

 

 

賃貸に転用した後に売却する場合、原則としてこの特例は適用されなくなることが多いため注意が必要です。具体的な税務の判断は税理士にご相談されることをお勧めします。

 

 

 

よくある質問