家を売る時にかかる税金ってどのくらい?

不動産売却 税金


不動産売却時にかかる経費の中でも「税金」はその時にかかるものではなく、

後から発生するものになるため注意が必要です。

 

今回は[譲渡所得にかかる所得税・住民税※1]についてわかりやすく解説いたします。

(1)以下、譲渡所得税とします

 

 

    基本的な考え方

 

不動産を売却した際の利益に対して譲渡所得税が課税される仕組みになっています。

換言すれば儲け(譲渡所得)がでない場合には税金はかからないこととなります。

 

計算方法はシンプルで、収入金額から購入時・売却時の出費を引いて、

残った金額に対して税金がかかります。

 

【計算式】

収入金額(2)(取得費+譲渡費用)=譲渡所得

譲渡所得×税率=譲渡所得税(3)

(2)収入金額には売却価額のほかに、固定資産税等精算金も含みます。

(3)細かく説明すると、(譲渡所得-特別控除)×税率で計算しますが、今回は割愛いたします。

特別控除については次回以降のコラムでご説明できればと思います。

 

譲渡所得は給与所得などとは分けて計算する[分離課税制度]がとられており、

税率は次のようになります。

 

・所有期間が5年超の資産を売却した場合(長期譲渡所得)

所得税15.315(4)、住民税5

・所有期間が5年以下の資産を売却した場合(短期譲渡所得)

所得税30.63(4)、住民税9

(4)平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%

所得税と併せて申告・納付することになります。

また、所有期間によって税率が2倍近く変わります。

この辺りは媒介契約を結んでいる不動産会社に相談して売却時期をご検討下さい。


 

    費用について

 

・取得費

取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金、

購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。

 

なお、建物の取得費は、購入代金又は建築代金などの合計額から、

減価償却費相当額を差し引いた金額となります。

 

減価償却費とは、建物の時の経過による劣化を数値化したものです。

そのため土地にはありません。

 

・譲渡費用

譲渡費用には、仲介手数料や売主負担の印紙税、家屋を明け渡してもらうための立退料など、売るために直接かかった費用をいいます。

 

そのため、修繕費や固定資産税などの資産の維持や管理のためにかかった費用

売った代金の取り立て費用などは譲渡費用になりません。

 

 

    確定申告について

 

譲渡所得税が発生する場合、又は税金は発生しないが特別控除を使う場合は、

315日までに確定申告が必要です。

 

譲渡所得税には[所得税][住民税]があり、それぞれ納税時期が違います。

 

・所得税

315日までに税務署や銀行で納税となります。

ただし、振替納税の手続きを確定申告までにとっていれば、

420日頃に口座引落とすることができます。

確定申告が期限直前になったため納税が間に合わないような場合や

税金が多額になった場合などは振替納税の手続きをしておくと便利かもしれません。

 

・住民税

6月に納付書が届きます。

所得税と住民税両方の金額と支払い時期を把握しておかないと、

あとで驚くことになります。ご注意ください。

 

 

    シミュレーション

 

・事例1 所有期間が4年の土地を売却する場合

種別:土地

取得費:3,000万円

売却価格:4,000万円

固定資産税精算金:10万円

譲渡費用:100万円

 

譲渡所得=譲渡価額4,010万円(5)-取得費3,000万円-譲渡費用100万円=910万円

(5)売却価格+固定資産税精算金=4,000万円+10万円=4,010万円

所有期間が5年以下のため短期譲渡所得となり、

所得税=910万円×30.63%=2,787,300(百円未満切捨)

住民税=910万円×9%=819,000

合計=2,787,300円+819,000円=3,606,300

 

・事例2 所有期間が6年の土地を売却する場合

種別:土地

購入価格:3,000万円

売却価格:4,000万円

固定資産税精算金:10万円

譲渡費用:100万円

 

譲渡所得=譲渡価額4,010万円(5)-取得費3,000万円-譲渡費用100万円=910万円

 

所有期間が5年超のため長期譲渡所得となり、

所得税=910万円×15.315%=1,393,600(百円未満切捨)

住民税=910万円×5%=455,000

合計=1,393,600円+455,000円=1,848,600

 

ほぼ同じ条件下でも所有期間が5年を超えるかどうかで、

1,757,700円も納税額に差がでます。

 

税額の多寡だけが売却時期を決める要因ではありませんが、

非常に重要な要素の一つにもなり得ます。

そういった相談も含めて当社ではサポートいたします。

 

[補足]賃貸業者様が物件を売却した際の消費税について

不動産賃貸業(消費税の免税事業者)を営む方が物件を売却した場合、注意が必要です。

売却金額のうちの建物金額が1,000万円を超える場合、

翌々年度は消費税の課税事業者となり納税の義務が発生します。

 

課税事業者となっているタイミングで別の物件を売却すると、

建物部分に対する消費税を納税する必要があります。

 

例えば3,000万円[建物2,000万円(内税148万円)、土地1,000万円]の物件を売却した場合、

消費税148万円を納税する必要があります。

賃貸業を営む方が物件を売却する場合はこのような点にも注意が必要となります。

 

譲渡所得にかかる所得税と消費税についての解説はいかがでしたでしょうか?

専門用語も多くわかりにくい箇所も多々あったかとは思います。

弊社では税金面も含めたトータルサポートをいたします。

ご不明点や気になった点はお気軽にお問い合わせください。

 

※この記事は平成3041日時点の法律に準拠しています

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