空き地を貸地にする｜駐車場・資材置場・事業用
使っていない土地を、売らずに貸して収益にする方法です。駐車場・資材置場・事業用の建物を建てる借地など、土地の場所と広さで向き不向きが変わります。
固定資産税を払い続けるだけの土地が、手をかけずに収支プラスに変わることがあります。まずどの使い方が合うかを見ます。
貸地の使い方は大きく4つ
- 月極駐車場／整地とロープ張りだけで始められます。札幌は冬の除雪をどちらが負担するかを先に決めます。
- 資材置場・車両置場／建設業や運送業の需要があります。舗装がなくても借り手がつきます。
- 事業用定期借地／店舗やコインランドリー、事業用の倉庫。借り手が建物を建て、期間満了で更地に戻して返します。
- トランクルーム・コンテナ／用途地域と建築基準法の扱いを先に確認します。
貸地に向く土地
- 前面道路の幅が広く、大型車が入れる
- 幹線道路沿い、または工業系・準工業の用途地域
- 100坪以上のまとまった広さがある
- 売ろうとすると安いが、使うぶんには支障がない
逆に、住宅街の中の狭い土地や、進入路が細い土地は借り手が限られます。その場合は売却のほうが早いこともあります。
市街化調整区域でも貸せます
売買では「建物が建てられない」ことが値段を大きく下げますが、建物を建てない用途なら調整区域でも動きます。資材置場・車両置場・駐車場は、開発許可が要らない範囲で成立することがあります。
ただし、盛土や舗装の程度によっては開発行為とみなされる場合があります。募集の前に、どこまで手を入れてよいかを役所で確認します。ここを飛ばすと、契約後に借り手が使えなくなります。
賃料の決め方
貸地の賃料は、売買価格から利回りで逆算するのが基本です。札幌の郊外であれば、土地値に対して年5〜8%を目安に組み立てます。
- 固定資産税・都市計画税の何倍になるか（最低でも税額を上回ること）
- 近隣の月極駐車場の相場（1台あたりの単価×置ける台数）
- 整地・砕石・フェンスなど、貸すためにかかる初期費用の回収年数
札幌で必ず決めておくこと（除雪）
冬の除雪をどちらが負担するかは、契約書に必ず書きます。ここが曖昧だと毎年もめます。
- 借主が自分で除雪する（資材置場・事業用はこちらが多い）
- 貸主が業者を入れて、賃料に上乗せする（月極駐車場はこちらが多い）
- 排雪の置き場所をどこにするか（隣地に寄せない）
契約の種類
- 賃貸借（建物なし）／駐車場・資材置場。借地借家法の保護が及ばないので、期間満了で確実に返ってきます。
- 事業用定期借地権／借り手が建物を建てる場合。10年以上50年未満で、公正証書で結びます。期間満了で更地返還です。
- 普通借地／更新が前提になるため、土地が半永久的に戻らなくなります。当社では原則おすすめしていません。
募集から契約までの流れ
- 土地の条件を確認（用途地域・接道・給排水・調整区域かどうか）
- 使い方と賃料を決める
- 募集を出す（当社は札幌市内と近郊で貸地の募集を多く扱っています）
- 借り手の事業内容と使い方を確認
- 条件を詰めて契約（除雪・原状回復・期間・更新の有無）
よくあるご質問
売るのと貸すの、どちらが得ですか。
いま現金が必要かどうかで決まります。すぐに資金が要るなら売却、持ち続けられるなら貸地のほうが総額では上回ることが多いです。ただし貸すと、次に売るときの選択肢が狭まります。
固定資産税は下がりますか。
貸しても税額は変わりません。ただし賃料で税金を払える状態になるので、持ち出しがなくなります。
更地にしないと貸せませんか。
古い建物や残置物があっても、そのままで借りたいという方もいます。先に解体してしまうと費用が回収できないことがあるので、募集をかけてから判断してください。
途中で売りたくなったらどうなりますか。
借り手がいる状態のまま売ること（オーナーチェンジ）もできます。契約の種類によって売りやすさが変わるので、最初の契約で決まります。
まず土地の条件を見せてください。用途地域と接道が分かれば、どの使い方ができるか、賃料がいくらになるかをお伝えします。お問い合わせ／0120-193-933
