倶知安町・ニセコ町で不動産を売る｜二つの市場を見分ける

倶知安町とニセコ町は、北海道の不動産のなかでもまったく別の動き方をする地域です。海外からの投資と観光開発によって、ひらふや花園といった一部の区域では札幌の中心部を上回る価格の取引が起きてきました。

ただし、同じ倶知安・ニセコでも、開発が集中する区域と、そうでない住宅地では価格がまったく違います。「ニセコだから高い」と考えて売り出すと動かず、逆に相場を知らずに安く手放すこともあります。まず自分の土地がどちらの市場にあるのかを見極めることが必要です。

倶知安・ニセコはどういう地域か

二つの市場が併存している

ひらふ坂の周辺や花園、ニセコ町の一部は、宿泊施設やコンドミニアムの開発が進んだ区域です。一方、倶知安の市街地やニセコの住宅地は、地元の人が暮らす普通の住宅市場です。同じ町内でも、価格の水準は何倍も違います。

新幹線の駅ができる

北海道新幹線の倶知安駅の整備が進んでいます。駅周辺では、これを見込んだ動きがあります。

雪が資源になっている

他の地域では負担でしかない雪が、この地域では価値の源です。羊蹄山とスキー場が見えるかどうかが、価格に大きく影響します。

買う人はどんな層か

宿泊や別荘で使いたい買主

スキー場に近い区域では、宿泊施設や別荘として使う目的の買主が中心になります。この場合、住宅としての評価ではなく、事業として成り立つか、あるいは眺望や利便がどうかで判断されます。

開発を考える事業者

まとまった面積の土地には、開発を目的とした買主が付くことがあります。用途地域、接道、上下水道の状況が判断材料です。

地元で暮らす世帯

倶知安の市街地やニセコの住宅地では、地元での住み替えが取引の中心です。学校や病院、買い物までの距離が判断材料になります。開発区域とは買主も価格も別の市場です。

価格を考えるうえで確かめること

羊蹄山やスキー場が見えるか

この地域では眺望が価格に直接ひびきます。どの窓から何が見えるか、季節によってどう変わるかを整理してください。写真は晴れた日に撮っておいてください。

用途地域と建てられる建物

宿泊施設として使えるのか、住宅しか建てられないのか。買主の層が根本から変わります。町の窓口で確認したうえで売り出してください。

上下水道と道路、冬の除雪

開発区域から離れた土地では、上水道が井戸であったり、冬に除雪されない道路であったりします。冬に近づけるかどうかは、この地域では決定的な条件です。

売るときに注意すること

売り急がない

この地域は取引の数が限られるぶん、一つひとつの条件で価格が大きく動きます。相場を確かめないまま最初の話に応じると、本来の水準と離れることがあります。

買主が海外にいる場合の手続き

買主が国外に居住している場合、本人確認や送金、登記の手続きに時間がかかることがあります。決済までの期間を長めに見込んでおいてください。

税金の扱いを先に確認する

取得したときの価格と売る価格の差が大きい場合、譲渡所得税の負担が想定より大きくなることがあります。売る前に税理士または税務署に試算を確認してください。

物件の種類ごとの見どころ

スキー場周辺の土地・建物

眺望、スキー場までの距離、冬の除雪、用途地域が判断材料です。宿泊施設として使われている場合は、稼働や売上の資料も必要になります。

倶知安市街地の住宅

地元での住み替えが中心です。設備の交換年（給湯・暖房・屋根・外壁・窓）と、駐車の台数、雪置き場を書き出しておいてください。

農地・山林

地目が農地なら農業委員会の許可が必要です。境界が確定していないことが多いため、測量の必要も見込んでおいてください。

売る前にやることのまとめ

1. 登記事項証明書を取り、名義・地目・面積を確認する
2. 町の窓口で用途地域と、宿泊施設として使えるかを確認する
3. 市街化区域か調整区域かを確認する
4. 羊蹄山やスキー場が見えるかを整理し、晴れた日に写真を撮る
5. スキー場や駅までの距離を書き出す
6. 上水道が公営か井戸か、下水がどうなっているかを確認する
7. 前面道路が公道か私道か、冬に除雪されるかを確認する
8. 境界が確定しているかを確認する
9. 取得したときの価格がわかる資料を探す（譲渡所得税の計算に必要）
10. 税理士または税務署で、売った場合の税額を試算してもらう

いつ売り出すのがよいか

宿泊・別荘目的の買主に向けて

雪と眺望が価値の源である地域なので、冬の写真と夏の写真の両方を用意してください。買主がどの季節に使うかで、見せたい資料が変わります。問い合わせは通年で入る地域です。

地元の住宅として売る場合

雪が解けて敷地の形・境界・駐車スペースが見える5月から6月に買主が動きます。倶知安・ニセコは雪解けが遅く、12月から4月は敷地が雪に埋もれて境界の確認もできません。

よくあるご質問