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2023/04/26
路線価・公示地価・固定資産税評価額・実勢価格の違い｜どの場面でどれを使うか
土地には、目的の違う価格がいくつもあります。税金を計算するための価格、取引の目安にするための価格、そして実際に売れる価格。これらは別のもので、金額も違います。
混同すると、判断を誤ります。固定資産税の通知書に書かれた金額を売値だと思ってしまうと、実際の相場と大きくずれます。それぞれが何のための数字かを押さえてください。
どの価格も、実際に売れる金額そのものではありません。手取りを知りたいなら、実際の成約データから相場を確認するのが一番確実です。
4つの価格
公示地価・基準地価
国と都道府県が、決まった地点について毎年発表する価格です。取引の目安として使われ、4つの中では実際の取引に一番近い性格を持っています。ただし、発表されるのは限られた地点だけで、ご自分の土地そのものの価格ではありません。
相続税路線価
相続税と贈与税を計算するために、道路ごとに定められた価格です。公示地価のおおむね8割を目安に設定されています。毎年7月頃に発表され、国税庁のサイトで誰でも見られます。道路に面していれば、ほとんどの土地に価格が付いています。
固定資産税評価額
固定資産税や登録免許税の計算に使う価格です。公示地価のおおむね7割を目安に設定され、3年に一度見直されます。毎年春に届く納税通知書に書かれています。
実勢価格
実際に売買が成立した価格です。これだけが、現実に取引された金額です。物件の条件、売り出した時期、買主の事情によって動きます。
目安から実勢を推し量る
路線価から逆算する
路線価は公示地価のおおむね8割なので、路線価を0.8で割ると、公示地価に近い水準が出ます。そこからさらに、実際の取引はその前後で動きます。あくまで見当をつけるための計算です。
固定資産税評価額から逆算する
評価額は公示地価のおおむね7割なので、0.7で割れば同じような水準が出ます。3年に一度の見直しなので、最新の動きは反映されていません。
この計算が当てにならない場合
再建築ができない、市街化調整区域、境界が未確定、極端な変形地。こうした条件があると、目安の計算から大きく外れます。札幌の周辺部では、こうした土地が実際にあります。
建物がある場合も変わる
ここまでの話は、土地の価格です。建物が建っている場合、その状態によって全体の価格が変わります。まだ住める家なのか、解体が前提なのかで、まったく違う計算になります。
どの場面でどれを使うか
相続税を計算するとき
路線価を使います。相続税がかかるかどうかの見当をつけるには、この数字です。実際に売れる金額とは別なので、混同しないでください。
登記の費用を計算するとき
固定資産税評価額を使います。登録免許税は、この評価額に一定の割合を掛けて計算します。評価証明書は、各区の市税事務所で取れます。
売る価格を決めるとき
実勢価格、つまり実際の成約事例を見ます。近隣で、似た条件の物件がいくらで成約したか。これが一番の判断材料です。路線価や評価額は、参考にとどめてください。
兄弟で分け方を話し合うとき
実勢価格を土台にしてください。相続税の計算に使う路線価は、実際に売れる金額より低いのが通常です。路線価で分けると、実際に売った人が得をする形になり、不公平が生まれます。
札幌で見るときの注意
同じ区でも差が大きい
札幌は面積が広く、中心部と郊外で条件がまったく違います。同じ区の中でも、地下鉄の駅からの距離、学校区、雪の置き場の有無で実勢価格が変わります。区の平均を見ても、自分の土地の判断にはなりません。
雪と坂は数字に出ない
路線価や評価額には、冬の暮らしやすさは反映されません。急な坂の途中にある土地、除雪が入らない道路に面した土地は、実勢価格が目安より低くなることがあります。
市街化調整区域は別扱い
建てられるかどうかで価格が大きく変わるため、目安の計算がほとんど当てはまりません。札幌の周辺部や近郊の市町村では、この確認が先です。
売る前にやることのまとめ
- 固定資産税の納税通知書で、評価額を確認する
- 国税庁のサイトで、その道路の路線価を見る
- 近隣の公示地価・基準地価の地点を探す
- 実勢価格を、実際の成約データで確認する
- 目安と実勢がずれていないかを見る
- ずれている場合、その理由（再建築の可否、坂、除雪）を整理する
- 相続で分けるなら、実勢価格を土台にする
- 税金の計算は、路線価や評価額を使う
いつ確認するのがよいか
路線価は毎年7月頃
その年の路線価は、夏に発表されます。相続が起きた年の路線価で計算するため、年の前半に相続があった場合は、発表を待つことになります。
固定資産税の通知は毎年春
4月から5月頃に届きます。3年に一度、評価額が見直される年があります。捨てずに保管しておいてください。
売り出す前に実勢を確認する
札幌の戸建てや土地は4月から6月に動くので、その手前の1月から3月に相場を確認しておくと、売り出しの準備が進めやすくなります。
よくあるご質問
路線価と実際に売れる金額は同じですか。
違います。路線価は相続税と贈与税を計算するための価格で、公示地価のおおむね8割を目安に設定されています。実際に売れる金額は、これより高くなるのが通常です。
固定資産税の通知書の金額で売れますか。
売れません。固定資産税評価額は、公示地価のおおむね7割を目安に設定されています。3年に一度の見直しなので、最新の動きも反映されていません。
路線価から売値を計算できますか。
見当をつけることはできます。路線価を0.8で割ると公示地価に近い水準が出ます。ただし、再建築の可否や土地の形によって大きく外れるため、目安にとどめてください。
公示地価はどこで見られますか。
国が毎年発表しており、インターネットで公開されています。ただし、発表されるのは限られた地点だけで、ご自分の土地そのものの価格ではありません。
どの価格が一番実際に近いですか。
実勢価格、つまり実際に売買が成立した金額です。近隣で似た条件の物件がいくらで成約したかを見るのが、一番の判断材料になります。
兄弟で分けるとき、どの価格を使いますか。
実勢価格を土台にしてください。路線価は実際に売れる金額より低いのが通常なので、それで分けると、実際に売った人が得をする形になり、不公平が生まれます。
札幌で見るときの注意はありますか。
同じ区でも、駅からの距離、学校区、雪の置き場の有無で実勢価格が変わります。また、急な坂や除雪が入らない道路といった条件は、路線価や評価額には反映されません。
市街化調整区域でも同じ計算ができますか。
当てはまりません。建てられるかどうかで価格が大きく変わるためです。札幌の周辺部では、まず建築の可否を役所で確認してください。
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