媒介契約の3種類｜レインズ登録と報告の義務、契約書で見るところ

不動産会社に売却を依頼するとき、最初に結ぶのが媒介契約です。3つの種類があり、どれを選ぶかで、そのあとの動き方が変わります。

結論から言うと、違いは「レインズ登録と報告の義務があるかどうか」です。専属専任と専任には法律上の義務があり、一般にはありません。契約書で必ず確認すべき点も合わせて説明します。

3つの種類

専属専任媒介契約

• 依頼できるのは1社だけ
• 自分で買主を見つけた場合も、その会社を通す必要があります
• レインズ登録　契約日から5日以内（休業日を除く）
• 報告　1週間に1回以上
• 有効期間　最長3か月

専任媒介契約

• 依頼できるのは1社だけ
• 自分で買主を見つけた場合は、直接取引できます
• レインズ登録　契約日から7日以内（休業日を除く）
• 報告　2週間に1回以上
• 有効期間　最長3か月

一般媒介契約

• 複数の会社に同時に依頼できます
• 自分で買主を見つけた場合も、直接取引できます
• レインズ登録　義務はありません
• 報告　義務はありません
• 有効期間　法律上の上限はありません（3か月が目安とされています）

レインズと登録証明書

登録されると証明書が交付される

専属専任・専任で登録が行われると、登録済証（登録証明書）が発行され、依頼者に交付されます。これを受け取っていない場合は、登録の有無と登録日を確認してください。

登録は「売れやすさ」に直結する

いま札幌で家を探している人の多くは、どこかの不動産会社に希望条件を伝えています。レインズに載っていれば、その会社の担当者があなたの物件を提案できます。載っていなければ、その経路は使えません。

契約書で確認すること

1. 契約の種類と締結日／有効期間がいつまでかが決まります
2. 報告の頻度と方法／書面かメールか、何を報告してもらえるか
3. レインズへの登録期限／いつまでに登録されるか
4. 売り出し価格／どう決めたか、根拠を聞いておきます
5. 広告の内容と範囲／どこに、どう掲載されるか。広告を出さない希望があれば、ここで伝えます
6. 解除の条項／途中でやめる場合、費用の償還についてどう書かれているか
7. 仲介手数料の額と支払時期

広告を出さない選択もできる

近隣に知られたくない、同じマンションの人に知られたくない。こうした事情があれば、広告を出さずに進める形にできます。契約の前にお伝えください。

更新と解除

更新は自動ではない

専属専任・専任は、有効期間が満了すれば契約は終わります。更新するには依頼者からの申し出が必要で、黙っていれば自動で続くものではありません。

期間の途中でも解除できる

満了を待たずに解除することもできます。ただし依頼者の都合による解除では、それまでにかかった広告費や現地調査の費用の償還を請求できると定められていることがあります。契約書の解除の条項を確認してください。

一方、レインズに登録されていない、報告が来ないといった義務違反がある場合は、依頼者の都合による解除とは扱いが異なります。契約日と登録日、報告の記録を残しておいてください。

解除は書面で

口頭のやり取りは、あとで行き違いになります。日付と内容が残る形で伝え、控えを保管してください。

3か月をどう使うか

専属専任・専任の有効期間は最長3か月です。この3か月は、次のように使うのが現実的です。

1. 最初の2週間／いちばん反応が集まる時期。ここで適正な価格で出せているかが勝負です
2. 1か月時点／問い合わせと内覧の数、出た質問を見て、写真や掲載内容を見直します
3. 2か月時点／反応の中身から、価格を動かすか、見せ方を変えるかを決めます
4. 3か月時点／更新するか、方針を変えるかを判断します

この節目ごとに、何が起きているかを数字で説明できるかどうか。これが依頼先を見るいちばんの基準になります。

札幌では季節も計算に入れる

買い手の動きが強くなるのは2〜3月と9〜10月です。3か月の契約が、動きの薄い12〜1月に丸ごと重なると、条件が同じでも結果が出ません。

売り出す時期を選べるなら、この動く時期に3か月の前半が重なるように契約の開始を合わせてください。

よくあるご質問