マンション売却のオープンハウス｜早く決まる理由と札幌での進め方

マンションを売り出したのに問い合わせが伸びない。そんなときに検討したいのがオープンハウスです。日を決めて部屋を開け、予約なしで見てもらう方法です。

結論として、オープンハウスは「見に行こうかどうか迷っている人」を動かすための手段です。価格が相場から外れている場合は開いても決まりません。効くのは、価格が合っているのに認知が足りていないときです。

オープンハウスとは

予約なしで見られる内覧会

通常の内覧は、購入希望者からの申し込みを受けて日時を調整します。オープンハウスはあらかじめ日時を決めて部屋を開けておき、その時間内なら自由に見学できる形式です。近隣にチラシを配ったり、販売図面に開催日を載せたりして集めます。

売主は同席しないのが基本

売主がいると、見学する側は気を使って収納を開けにくく、率直な質問もしにくくなります。当日は当社の担当者が対応しますので、売主様は外出していただいてかまいません。空室の場合は、そもそも立ち会いは不要です。

オープンハウスで早く決まりやすい理由

見に行くハードルが下がる

予約を入れる形式だと、「まだ本気ではないから」と見送る人が出ます。予約不要にすると、検討の初期段階にいる人が立ち寄れます。実際に部屋を見た人が、そこから本気になることは珍しくありません。

同じ日に候補が重なる

別々の日に一人ずつ案内するより、同じ日に集めたほうが、見学者は他にも検討している人がいることを感じ取ります。迷っている人の判断が早くなり、条件の交渉も長引きにくくなります。

近隣からの紹介が生まれる

同じマンションや近くにお住まいの方が、家族や知人のために見に来ることがあります。その建物をすでに知っている人は決断が早いのが特徴です。近隣へのチラシは、この層に届けるために配ります。

向いているマンション、向かないマンション

向いている

• 価格が相場に合っている（ここが最重要です）
• 駅や幹線道路から分かりやすい場所にある
• 空室、または家具が少なく広く見える
• 眺望や日当たりなど、写真では伝わりにくい良さがある

向かない

• 価格が相場より高い。人は来ても決まりません
• 同じマンション内で売り出し中の部屋が他にもあり、比較されると不利になる
• 居住中で生活感が強く、物を減らす時間がとれない
• 管理規約で不特定多数の立ち入りに制限がある

開催前にやっておくこと

掃除より先に、物を減らす

見学者が見ているのは、部屋の広さと収納の量です。床とテーブルの上に物が出ていないだけで、同じ部屋が広く見えます。当日までに運び出せない物は、一部屋にまとめておくだけでも違います。

収納は開けられる前提で整える

クローゼットと下駄箱は必ず開けられます。八分目までに減らしておくと、収納が足りて見えます。

明るさとにおい

全室のカーテンを開け、日中でも照明をすべて点けます。切れている電球は必ず替えてください。においは住んでいる本人が気づきにくい部分です。開始の30分前から窓を開けて空気を入れ替えます。

聞かれる資料をそろえる

管理費と修繕積立金の金額、駐車場の空き状況と月額、直近の大規模修繕の時期、管理規約。この4つはほぼ必ず質問されます。その場で答えられると、検討が一段進みます。

札幌で開くときの注意点

冬は玄関まわりの動線をつくる

12〜3月は、エントランスから玄関までの除雪と、濡れた靴を置く場所の用意が必要です。スリッパと、靴を置くマットを人数分そろえておきます。ここが整っていないだけで、部屋に入る前の印象が落ちます。

時間帯は午後を中心に

札幌の冬は日が短く、夕方には暗くなります。日当たりを見せたいなら11時から15時のあいだに設定してください。夏場でも、西向きの部屋は午後のほうが良さが伝わります。

管理組合と近隣への配慮

共用部に案内板を置く場合は、管理会社または管理組合に事前に確認します。エントランスや廊下に人が集まる時間帯をつくらないよう、入れ替えの案内も準備しておきます。

雪の時期でも見せ方はある

積雪で外回りやバルコニーからの眺望が分かりにくい場合は、雪のない時期に撮った写真を用意しておくと伝わります。駐車場の除雪の分担も、その場で説明できるようにしておきます。

当日の流れ

1. 1時間前／換気、全室の照明を点灯、カーテンを開ける、スリッパを並べる
2. 30分前／案内表示の設置、冬は玄関前の除雪
3. 開催中／当社の担当者が対応します。売主様は外出していただいてかまいません
4. 終了後／来場の状況と、出た質問・反応をご報告します

反応の中身は、次の一手を決める材料になります。「広さは良いが価格が合わない」のか「価格は良いが日当たりが気になる」のかで、打つべき手はまったく変わります。

オープンハウスを開かない選択

次のような場合は、無理に開く必要はありません。

• 売り出し直後から予約の内覧が続いている
• 周囲に売却を知られたくない事情がある
• 居住中で、当日に外出するのが難しい

周囲に知られたくない場合は、広告を出さずに進める方法もあります。売り方はご事情に合わせて決められますので、遠慮なくお伝えください。

よくあるご質問