マンション売却 築10年・20年の価格下落率

マンションの売却を検討する際、築年数による価格の下落率は最も気になるポイントではないでしょうか。「築10年で売るべきか、もう少し待つべきか」と悩まれるお客様は少なくありません。

 

 

本記事では、国交省の不動産価格指数やREINS成約統計をもとに、築10年・築20年それぞれの具体的な下落率を数値で比較します。さらに札幌圏ならではの市場動向や、大規模修繕との関係まで踏み込んで解説いたします。

 

 

 

マンションの資産価値は築年数でどう変わるのか

 

マンションの価格は、新築時をピークとして築年数の経過とともに下落していきます。まずは全体像を把握しましょう。

 

 

 

新築から築30年までの価格推移の全体像

 

国交省が公表する「中古住宅流通・リフォーム市場の動向」によると、マンションの資産価値は築5年で新築時の約85〜90%、築10年で約70〜80%、築20年で約50〜60%、築30年で約35〜45%まで下落するのが全国平均の傾向です。

 

 

ただし、この下落カーブは一律ではありません。築15年前後を境に下落スピードが緩やかになるのが特徴で、築25年を超えると価格がほぼ底値に近づく傾向があります。

 

 

つまり、売却のタイミングによって手元に残る金額が大きく変わるということです。築年数ごとの下落率を正しく理解することが、損をしない売却判断の第一歩になります。

 

 

 

築10年・築20年が注目される理由

 

築10年と築20年は、それぞれ売却を検討するうえで重要な節目となります。その理由は以下の通りです。

• 築10年：住宅ローン控除の適用期間が終了し、住み替えを検討する方が増える時期
• 築12年前後：1回目の大規模修繕工事が実施され、修繕積立金の増額が発生しやすい
• 築20年：建物の減価償却が進み、価格下落率が大きくなる一方で底値に近づく時期
• 築24年前後：2回目の大規模修繕が控え、今後の維持費負担が大きな判断材料になる

このように築10年・20年は、ライフプランと資産価値の両面で売却判断が求められるタイミングなのです。

 

 

 

築10年マンションの下落率と売却事情

 

築10年は「まだ新しい」という印象がある一方、確実に価格は下がっています。具体的な数値で確認しましょう。

 

 

 

築10年の平均的な価格下落率

 

REINS（東日本不動産流通機構）の成約統計によると、首都圏の中古マンション成約価格は築10年で新築時から約20〜30%の下落が一般的です。たとえば新築時に3,500万円で購入したマンションであれば、築10年時点の売却価格はおよそ2,450万〜2,800万円が目安となります。

 

 

ただし、この数値は全国平均であり、立地や管理状態によって大きな差が生じます。駅徒歩5分以内の物件と徒歩15分以上の物件では、築10年時点で10〜15%もの価格差がつくケースも珍しくありません。

 

 

 

築10年が「売り時」と言われる根拠

 

築10年のマンションが売り時とされる背景には、複数の要因があります。

• 設備の経年劣化が目立ちにくい：給湯器やエアコンなど主要設備の耐用年数が10〜15年のため、交換前に売却できる
• 住宅ローン控除の終了：控除期間が終わることで保有メリットが薄れ、住み替えの好機となる
• 大規模修繕前の売却：築12年前後の1回目修繕工事の前に売ることで、修繕積立金の一時徴収リスクを回避できる
• 買い手がつきやすい：「築浅」の印象が残る最後の時期であり、購入希望者の検索条件にも合致しやすい

実際に当社でも、築10年前後のマンション売却は平均して売り出しから約3〜4か月で成約に至るケースが多く、築20年以上と比較して売却期間が短い傾向があります。

 

 

マンション売却の具体的な手続きについては、マンション売却の詳しい流れはこちらをご覧ください。

 

 

 

築20年マンションの下落率と売却で押さえるべき点

 

築20年を超えると価格の下落幅は大きくなりますが、条件次第では想定以上の価格で売却できることもあります。

 

 

 

築20年の平均的な価格下落率

 

REINS成約統計では、築20年のマンションは新築時から約40〜50%の価格下落が平均的な水準です。新築時4,000万円のマンションであれば、築20年時点でおよそ2,000万〜2,400万円が相場の目安になります。

 

 

築10年から築20年の10年間で、さらに約20%前後の下落が進む計算です。ただし、築20年を過ぎると下落スピードは鈍化し、築25年以降はほぼ横ばいになる傾向が見られます。

 

 

 

築20年超でも高く売れるマンションの特徴

 

当社がこれまで取り扱ってきた成約事例から、築20年を超えても値崩れしにくいマンションには共通する特徴があります。

• 管理組合の運営が健全：修繕積立金の残高が十分で、長期修繕計画が適切に更新されている
• 駅から徒歩10分以内：利便性の高い立地は築年数が経過しても需要が落ちにくい
• 大規模修繕が計画通り実施済み：外壁や共用部の改修が完了しており、見た目の印象が良い
• 管理費・修繕積立金が適正：月額の負担が重すぎず、買い手の資金計画に無理が生じない
• 総戸数50戸以上：スケールメリットで1戸あたりの管理コストが抑えられ、安定した管理運営が期待できる

逆に、修繕積立金の滞納が多い物件や、管理組合の機能が形骸化しているマンションは、築年数以上に価格が下がるリスクがあります。

 

 

 

大規模修繕と売却タイミングの関係

 

マンション売却を検討するうえで、大規模修繕工事のタイミングは見落とされがちですが、価格に直結する重要な要素です。

 

 

 

築12年・24年の修繕周期が価格に与える影響

 

一般的なマンションの大規模修繕は、1回目が築12年前後、2回目が築24年前後に実施されます。この修繕工事は外壁補修・屋上防水・共用配管の更新など大がかりな内容が多く、費用は1戸あたり80万〜120万円程度が相場です。

 

 

修繕積立金で賄いきれない場合、一時金の徴収や借入が発生することもあります。こうした負担が見込まれるタイミングでは、買い手側も慎重になるため、売却価格に影響が出やすくなります。

 

 

 

修繕前と修繕後どちらで売るべきか

 

修繕工事の前後どちらで売却すべきかは、物件の状態によって判断が分かれます。

• 修繕前に売るメリット：一時金の負担を回避できる。修繕積立金の値上げ前に売却できる
• 修繕前に売るデメリット：外壁や共用部の劣化が目立ち、内覧時の印象が下がりやすい
• 修繕後に売るメリット：建物の見た目が新しくなり、買い手に好印象を与えられる。「修繕済み」は大きなアピール材料
• 修繕後に売るデメリット：修繕費用の負担が発生する。修繕積立金の増額後は月額負担が重くなり、買い手が減る可能性がある

当社の実務経験では、1回目の大規模修繕（築12年前後）は修繕前の売却が有利になるケースが多い印象です。一方、2回目（築24年前後）は修繕後に売却した方が、建物の延命措置が評価されて高値がつきやすい傾向があります。

 

 

ただし最終的な判断は個別の事情によって異なりますので、管理組合の修繕計画書を確認したうえで判断されることをおすすめします。

 

 

 

札幌のマンション市場における築年数別の価格動向

 

ここまでは全国平均のデータを中心にお伝えしましたが、札幌圏には独自の市場特性があります。道内で売却を検討される方は、地域ごとの違いを把握しておくことが大切です。

 

 

 

地下鉄沿線とJR沿線で異なる価格維持率

 

札幌市内のマンション市場では、地下鉄沿線の物件は築年数が経過しても価格維持率が高い傾向があります。特に地下鉄東西線・南北線の駅徒歩10分圏内では、築20年でも新築時の55〜65%程度の価格を維持しているケースが見られます。

 

 

一方、JR沿線の物件は駅からの距離やバス便の有無によって差が出やすく、築20年時点で新築時の45〜55%程度にとどまる場合もあります。冬季の通勤利便性が価格に反映されやすいのが、札幌ならではの特徴です。

 

 

2026年現在、札幌市内の中古マンション市場は市街地エリアを中心に底堅い需要が続いています。北海道新幹線の延伸計画やインバウンド需要の回復も、中長期的な価格動向に影響を与える要因となっています。

 

 

 

北海道特有の断熱・積雪が経年劣化と資産価値に与える影響

 

北海道のマンションは、本州と比較して経年劣化のリスクが異なります。特に注意すべきポイントは以下の通りです。

• 断熱性能の経年劣化：築20年以上の物件では断熱材の性能低下により暖房効率が悪化し、冬場の光熱費が上昇するケースがある
• 積雪・凍結による外壁劣化：凍害によるコンクリートのひび割れや、つららの落下による外壁損傷が本州より早く進行する
• 管理組合の除排雪体制：敷地内の除排雪を管理組合がどの程度しっかり行っているかが、居住満足度と資産価値の両方に直結する
• 共用配管の凍結リスク：水落としの設備や配管の保温対策が不十分な物件は、凍結による破裂リスクが高まる

札幌のマンションを売却する際は、これらの道内特有の要素が買い手の判断材料になります。断熱改修の実施履歴や除排雪の費用・体制について、売却前に管理組合へ確認しておくと、査定時にプラス評価を得やすくなります。

 

 

 

築年数が経ったマンションを高く売るための実践ポイント

 

築年数が経過していても、売り方次第で価格は変わります。ここでは実務の現場で効果が大きいポイントをお伝えします。

 

 

 

管理状態と修繕積立金の見せ方

 

中古マンションの購入を検討する方が最も気にするのは、実は築年数そのものではなく「管理の質」です。以下の情報を整理しておくことで、買い手の安心感が大きく変わります。

• 長期修繕計画書：直近で更新されているか、今後の修繕予定と費用見込みが明確か
• 修繕積立金の残高：計画に対して十分な残高が確保されているか
• 管理費・修繕積立金の滞納状況：管理組合全体での滞納率が低いことは大きなアピール材料
• 管理会社の評判：大手管理会社が管理しているか、自主管理かで買い手の印象が変わる
• 総会議事録：管理組合が適切に運営されているかの証拠になる

これらの書類を事前に揃えておくと、不動産会社の査定でも適正な評価を受けやすくなります。

 

 

 

売却時期と査定依頼先の選び方

 

札幌でマンションを売却する場合、2〜3月の転勤シーズンと9〜10月の異動時期に需要が高まる傾向があります。この時期に合わせて売り出すことで、成約までの期間が短縮され、価格交渉でも有利に進めやすくなります。

 

 

査定は1社だけでなく、最低でも2〜3社に依頼することをおすすめします。特に築年数が経過した物件は、会社によって査定額に200万〜300万円以上の差がつくこともあります。

 

 

地場の不動産会社は地域の相場観や買い手のニーズを熟知しているため、大手とは異なる視点で適正な価格を提案できることが多いです。売却の方法や費用について詳しく知りたい方は、売却の方法と費用についてはこちらをご参照ください。

 

 

 

まとめ：築年数に合わせた最適な売却判断を

 

マンションの価格は築年数とともに下落しますが、そのスピードや幅は立地・管理状態・売却タイミングによって大きく変わります。

 

 

 

築10年・20年それぞれのベストな行動

 

最後に、築年数別の行動指針を整理します。

• 築10年前後：下落率は約20〜30%。大規模修繕前のこの時期は買い手がつきやすく、売却には好条件。住み替えや資産整理を考えているなら早めの査定依頼が有効
• 築15年前後：下落スピードが鈍化し始める時期。1回目の修繕完了後であれば、建物の状態をアピールしやすい
• 築20年前後：下落率は約40〜50%。価格は下がるが底値に近づくため、焦って売る必要はない。管理状態の良さを武器に、適正価格での売却を目指す
• 築25年以上：価格はほぼ横ばい。立地と管理の質が全てを決める。リノベーション需要を取り込める物件は強い

築年数だけで売却の可否や価格が決まるわけではありません。お客様のマンションがどのような条件にあるのか、まずは現在の市場価格を把握することが最善の第一歩です。

 

 

当社では札幌市内のマンションに精通したスタッフが、築年数や管理状態を踏まえた無料査定を行っております。売却を検討されている方は、お気軽に無料査定のお問い合わせはこちらからご相談ください。

 

 

 

よくある質問