結論から書きます。敷地の中や前を、里道（赤道）や水路（青道）が通っている土地でも売れます。ただし、そのままだと建築や住宅ローンで引っかかることがあるため、売る前に払下げや占用の手続きをしておくと、価格も売りやすさも変わります。
公図を取ると、地番のついていない細長い帯が敷地を横切っていることがあります。これが里道や水路の跡です。昔は道や用水路として使われていたものの、今は現地に何もない。札幌の郊外や、農地から住宅地に変わった地域では珍しくありません。気づかずに何十年も庭や駐車場として使っていた、ということもよくあります。
道路法の道路になっていない、昔からの通路です。公図では赤く塗られていたことから赤道と呼ばれます。地番がついておらず、登記簿もありません。現在は多くが市町村の所有になっています。
昔の用水路や排水路です。公図では青く塗られていたことから青道と呼ばれます。こちらも地番がなく、暗渠になっていたり、埋め立てられて跡形もなかったりします。
公図を見て、自分の地番と隣の地番のあいだに、番号のない細い帯があれば、里道か水路の可能性が高いところです。札幌市の場合、管理している部署は用途によって分かれています。まずは区役所か市の担当課に公図を持って相談してください。
里道が敷地の真ん中を通っていると、法律上はそこで土地が二つに分かれています。建物を建てるとき、分断された片側だけでは面積や接道の要件を満たせないことがあります。
他人の土地の上に建物がまたがっている状態では、建築確認が下りません。すでに建っている建物が里道をまたいでいる場合、増築や建て替えのときに問題が表に出ます。
金融機関は、担保の範囲がはっきりしない土地を嫌います。里道が敷地内を通ったままだと、買主の融資が下りないことがあります。これが実務上いちばん大きな壁です。
将来、市が里道を通行のために復活させるのではないか、という心配を持たれます。現実にはほとんど起きませんが、説明できないと敬遠されます。
逆に、里道や水路が敷地の外側にあって、実際に道路として使われている場合は、そこが建築基準法上の道路として扱われているかどうかが重要になります。札幌市の建築指導課で確認してください。
もっともすっきりする方法です。市に対して、この里道はもう道として使われていないので用途を廃止してほしい、そのうえで売ってほしい、と申請します。認められれば地番がつき、自分の土地として登記できます。
里道の位置を、敷地の端などに移してもらう方法です。通行に使われている里道を廃止できない場合に使います。付け替える先の土地を提供する必要があります。
廃止はせず、使用することについて市の許可をもらう方法です。手続きは軽いのですが、所有権は市のままなので、建築や融資の壁は残ります。あくまで暫定的な扱いです。
売却を急がないのであれば、払下げまで進めておくのがもっとも価値が上がります。時間はかかりますが、地番がついて自分の土地になれば、普通の土地として売れます。時間がないなら、現状のまま買い取る先を探すほうが現実的です。
払下げには測量と、現地が道として使われていないことの確認が必要です。雪に覆われていると、どちらもできません。11月から4月上旬は手続きが止まると考えてください。春の売り出しを狙うなら、前年の秋に着手します。
清田区、厚別区、手稲区、北区の一部など、かつて農地だった地域では、用水路の跡が水路として残っていることがあります。暗渠になっていて、現地では何も見えません。公図を取らないと気づけません。
形だけ残っている水路でも、今も雨水や融雪水の排水経路として機能していることがあります。この場合、廃止が認められないことがあります。現況を市に確認してください。
買主にとっては聞き慣れない話なので、資料をそろえて説明することが大事です。
隠して売ると、あとで買主から契約不適合を主張される恐れがあります。公図は誰でも取れるので、隠し通せるものでもありません。
当社では、里道や水路が絡んだままの土地も買い取っています。払下げの手続きは当社側で進めるため、売主が市役所に何度も足を運ぶ必要はありません。まずは今の状態でいくらになるかをご確認ください。
払下げの可否や手続きは札幌市の担当課に、測量と境界は土地家屋調査士に、建築の可否は建築指導課と建築士にご確認ください。ここでは売却実務での進め方を整理しています。
売れます。ただし建築確認や買主の住宅ローンで引っかかることがあるため、払下げや占用の手続きをしておくと価格も売りやすさも変わります。
法務局で公図を取ってください。自分の地番と隣の地番のあいだに番号のない細い帯があれば、里道か水路の可能性が高いところです。
申請から完了まで半年から1年程度が目安です。測量費用と、市への買取代金がかかります。周辺の土地所有者の同意を求められることもあります。
地番がついて自分の土地として登記できます。普通の土地として売れるようになり、買主の住宅ローンも通りやすくなります。
公図上に残っている限り、法律上はそこに市の土地があることになります。建築や融資で問題になるため、手続きをしておくほうが安全です。
測量と現況の確認が必要なため、雪に覆われている11月から4月上旬は実質的に止まります。春の売り出しを狙うなら前年の秋に着手してください。
伝えてください。公図は誰でも取れるので隠し通せません。黙って売ると、あとから契約不適合を主張される恐れがあります。
現状のまま買い取ってもらう方法があります。当社では里道や水路が絡んだままの土地も買い取り、払下げの手続きはこちらで進めます。
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