不動産を売却する際、登記費用が誰の負担になるのかは多くのお客様が疑問に感じるポイントです。
結論から言えば、登記の種類によって売主と買主で負担が分かれるのが一般的な商慣習です。しかし法律上の原則と実務の慣習には違いがあり、交渉次第で負担割合が変わるケースもあります。
この記事では、不動産売却における登記費用の内訳から、札幌エリア特有の注意点、さらには確定申告での取り扱いまで、実務に即して詳しく解説します。
不動産売却では、主に2種類の登記手続きが発生します。それぞれ誰が負担するかを最初に整理しておきましょう。
住宅ローンを利用して購入した不動産には、金融機関の抵当権が設定されています。売却にあたっては、この抵当権を外す「抵当権抹消登記」が必要です。
抵当権はあくまで売主側の事情で設定されたものですから、その抹消費用は売主が負担するのが原則です。
売買が成立すると、不動産の名義を売主から買主へ変更する「所有権移転登記」を行います。こちらは買主が新たに所有権を取得するための手続きであり、買主が費用を負担するのが商慣習です。
このように、売主は「消す登記」、買主は「つける登記」をそれぞれ負担するという整理が基本です。売却の方法と費用の全体像については、売却の方法と費用の詳細はこちらもあわせてご確認ください。
登記費用は「登録免許税」と「司法書士報酬」の2つで構成されています。それぞれの計算方法と相場を具体的に見ていきましょう。
登録免許税は法律で税率が決まっており、登記の種類によって異なります。
たとえば固定資産税評価額が2,000万円の物件では、所有権移転登記の登録免許税は約30万〜40万円となります。一方、抵当権抹消は土地・建物の2筆で2,000円と、金額差が非常に大きい点が特徴です。
司法書士報酬は自由化されており、事務所ごとに異なります。全国平均では以下が目安です。
報酬を抑えたい場合は、複数の司法書士事務所から見積もりを取ることが有効です。ただし、価格だけで選ぶのではなく、不動産取引の実績件数や対応スピードも確認しましょう。
特に決済日当日の段取りに慣れた司法書士を選ぶことで、手続きの遅延リスクを減らせます。不動産会社が提携先を紹介してくれるケースも多いため、まずは仲介担当者に相談するのがスムーズです。
住宅ローンが残っている状態での売却は珍しくありません。残債の有無によって手続きの流れが変わるため、事前に把握しておくことが重要です。
残債なしの場合は、すでにローンを完済しているため、金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取り、司法書士に依頼するだけで完了します。
一方、残債ありの場合は、売却代金でローンを一括返済し、同時に抵当権を抹消するという手順になります。この「同時抹消」には金融機関との事前調整が欠かせません。
決済日当日の流れは以下のとおりです。
金融機関への一括返済の連絡は、一般的に決済日の2〜3週間前までに行う必要があります。直前の連絡では書類準備が間に合わないこともあるため、早めの段取りが大切です。
マンションの売却をお考えの方は、マンション売却の流れを確認するもご参照ください。
登記費用の負担者は法律で厳密に決まっているわけではありません。慣習と法律の違いを理解しておくと、交渉の場面で役立ちます。
民法では、売買に関する費用は「当事者双方が等しい割合で負担する」と定められています（民法第558条・第485条準用）。つまり、法律上は折半が原則です。
しかし実際の不動産取引では、先述のとおり「抵当権抹消は売主、所有権移転は買主」という商慣習が広く定着しています。この慣習は売買契約書にも明記されるのが一般的です。
まれに、売主が所有権移転登記の費用も含めて負担するケースがあります。
このような交渉が成立するかは物件の状況や市場環境によります。売却価格への上乗せで実質的に売主負担を軽減する方法もあるため、不動産会社と事前に戦略を相談しておきましょう。
見落としがちですが、売主が負担した登記費用の一部は確定申告で譲渡費用に算入できる可能性があります。税務上の取り扱いを正しく把握しておきましょう。
譲渡所得税を計算する際の「譲渡費用」には、売却のために直接かかった費用が含まれます。具体的には以下のとおりです。
たとえば抵当権抹消にかかった費用が合計約1万5,000円〜2万5,000円だった場合、その全額を譲渡費用として計上できるのが一般的です。
確定申告で譲渡費用に算入するためには、司法書士からの請求書・領収書を保管しておく必要があります。決済時に受け取る書類一式は、売却後も最低5年間は保管しておきましょう。
なお、譲渡所得税の税率は所有期間によって異なります。所有期間5年以下の短期譲渡では約39%、5年超の長期譲渡では約20%です。登記費用を含む譲渡費用を正確に計上することで、納税額を適正に抑えることができます。
※税務の詳細については、税理士や所轄税務署にご確認ください。
道内、特に札幌エリアでの不動産売却には、地域ならではの登記費用に関する注意点があります。
北海道では、もともと広大な土地を分筆・合筆してきた経緯から、1つの敷地が複数の筆に分かれているケースが少なくありません。
抵当権抹消登記の登録免許税は1筆1,000円ですから、たとえば土地が5筆に分かれていれば建物と合わせて6,000円になります。2筆の場合の3,000円と比べると倍近い差が出ます。
また、司法書士報酬も筆数が増えると加算される場合があり、3筆以上の場合は事前に見積もりを取ることをおすすめします。土地の売却に関する詳しい情報は、土地売却の詳細はこちらをご覧ください。
札幌圏の司法書士報酬は、全国平均と比較してやや低めの傾向があります。抵当権抹消登記で1万〜1万5,000円、所有権移転登記で3万5,000〜6万円程度が相場です。
ただし、地下鉄沿線やJR沿線の市街地エリアに事務所を構える司法書士と、郊外の事務所では報酬体系が異なることもあります。不動産会社の提携先であれば、取引実績が豊富で報酬も適正なケースが多いため、まずは仲介担当者に相談するのが効率的です。
また、札幌では冬季（12月〜3月）の売却では、積雪の影響で決済スケジュールが後ろ倒しになることがあります。登記申請のタイミングが年度をまたぐ場合は、登録免許税の軽減措置の期限にも注意が必要です。
最後に、不動産売却前に確認しておくべきポイントをチェックリスト形式でまとめます。
これらを売却活動の初期段階で確認しておくことで、決済時のトラブルや想定外の出費を防ぐことができます。特に筆数が多い物件や残債がある物件では、早めの準備が費用削減につながります。
A: 商慣習では、抵当権抹消登記の費用は売主が、所有権移転登記の費用は買主がそれぞれ負担するのが一般的です。
ただし法律上は折半が原則であり、売買契約書で別途取り決めることも可能です。交渉によって負担割合が変わるケースもあります。
A: 登録免許税は不動産1筆につき1,000円で、土地1筆＋建物1筆の場合は合計2,000円です。
これに司法書士報酬の1万〜2万円を加えた合計1万2,000〜2万2,000円程度が一般的な目安です。筆数が多い場合はその分増加します。
A: 売主が負担した抵当権抹消登記の費用は、一般的に譲渡所得の計算において譲渡費用に算入できます。
ただし、すべての登記費用が対象になるわけではありません。詳細は税理士や所轄税務署にご確認ください。
A: 法的には、登記手続きを自分で行うことは可能です。法務局の窓口で相談しながら申請書類を作成できます。
しかし、金融機関や買主が司法書士の関与を求めるのが一般的です。特に抵当権抹消と所有権移転を同日に行う決済では、実務上ほぼ司法書士への依頼が前提となります。
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