買取が向いているマンションの条件｜仲介と分かれる8つのポイント

マンションを売るとき、仲介で買主を探すか、不動産会社に直接買い取ってもらうか。どちらが向いているかは、部屋と建物の条件でかなりはっきり分かれます。

結論から言うと、駅に近くて築年数が新しく、そのまま住める部屋は仲介のほうが高くなります。逆に、買主が住宅ローンを組みにくい、あるいは内覧で不利になる部屋は、買取のほうが結果がよくなることがあります。条件別に見ていきます。

買取が向いているマンション

築年数が古い

とくに昭和56年5月31日以前に建てられた旧耐震のマンションは、買主が住宅ローンを組みにくく、仲介では買い手が限られます。現金で買える層か、不動産会社が中心になります。

室内に手を入れる必要がある

水回りが古い、内装が傷んでいる、設備が壊れている。個人の買主は「直してから住む」ことを負担に感じますが、買い取る側は直す前提で計算します。この差が出る部屋です。

内覧で不利になる条件がある

1階、北向き、眺望がない、隣の建物が近い。写真や図面では伝わらない弱点は、内覧で表に出ます。内覧のない買取なら、この影響を受けません。

管理費・修繕積立金が高い

買主は毎月の負担として見ます。ローンの返済と合わせた金額で判断されるため、管理費が高いと検討から外れやすくなります。

修繕積立金が貯まっていない

将来の大規模修繕で一時金の負担が生じる可能性があるため、買主も金融機関も慎重になります。総会で一時金が決議されている場合はなおさらです。

賃貸に出している

入居者がいる状態の部屋は、自分で住みたい買主は買えません。投資として買う方か、不動産会社が相手になります。内覧もできないため、仲介では時間がかかります。

周囲に知られたくない

同じマンション内に売り出しを知られたくない事情がある場合、買取なら広告を出さずに進められます。掲示板にチラシが貼られることも、内覧で人が出入りすることもありません。

期限がある

相続税の納付期限、住み替え先の決済日、転勤の日程。この日までに現金が必要という事情があれば、買取が確実です。

仲介のほうが向いているマンション

• 地下鉄駅から近い
• 築年数が新しく、そのまま住める状態
• 南向き、角部屋、上層階など、条件がよい
• 管理が行き届いていて、修繕積立金も貯まっている
• 同じマンションで、直近に成約した事例がある
• 時間に余裕があり、手取りを最大にしたい

条件がよく、急いでいないなら仲介です。当社でも、まず仲介で売り出すことをご提案する場合が多くあります。

迷うときは買取保証

最初は仲介で売り出し、決めておいた期間内に売れなければ、あらかじめ約束した価格で買い取るという進め方です。

• 期間内に売れれば、仲介の価格で売れます
• 売れなくても買い取ってもらえるので、予定が崩れません
• 住み替えで、次の住まいの決済日が決まっている場合に向いています

買取価格と期間は、始める前に書面で決めておきます。

札幌のマンションで見られる点

管理費に除雪と排雪が含まれる

札幌では、敷地内の除雪、排雪、融雪槽やロードヒーティングの燃料費が管理費から支払われます。本州のマンションより管理費が高く見えることがありますが、この分が含まれているためです。内訳を説明できると、買主の受け取り方が変わります。

駐車場が屋外か屋内か

屋外駐車場のマンションは、冬の除雪の分担が入居後の不満につながりやすい部分です。管理組合が手配しているのか、使用者が各自で行うのかを確認しておいてください。

冬は内覧が減る

12〜3月は、外回りも駐車場も雪に埋もれ、内覧そのものが減ります。冬に売り出して春まで動かないより、買取で決めてしまうという判断はよくあります。

窓と暖房

二重窓か、暖房の種類は何か。次に住む人の光熱費に直結するため、再販のしやすさにも関わります。

決める順番

1. 仲介で売った場合の相場を確かめる／同じマンションの成約事例があれば精度は高くなります
2. 買取の金額を聞く／計算の中身も説明してもらいます
3. 差を見る／その差が、早さと確実さの対価です
4. 自分の事情と照らす／期限があるか、内覧を受けられるか、知られたくない事情があるか

1を飛ばして2だけ聞いても、その金額が妥当か判断できません。

よくあるご質問