相続した不動産の売却
相続した不動産は、亡くなった方の名義のままでは売れません。まず名義を相続人に移す「相続登記」を済ませる必要があります。ここが終わっていないと、査定はできても契約には進めません。
ここでは、売るまでの順番、相続人が複数いる場合の分け方、税金の期限、空き家のまま置いておく場合のリスクまでをまとめました。
相続登記は2024年4月から義務になりました
- 不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記する必要があります
- 正当な理由なく放置すると、10万円以下の過料の対象になります
- 2024年3月31日より前に相続した分も対象です。この場合は2027年3月31日までが期限になります
登記は司法書士に依頼するのが一般的です。ご紹介できます。
売るまでの順番
- 1. 遺言があるか確認する／自筆の遺言が見つかった場合、家庭裁判所の検認が必要なことがあります
- 2. 相続人を確定する／亡くなった方の出生から死亡までの戸籍をそろえます。ここで面識のない相続人が出てくることもあります
- 3. 財産を把握する／不動産・預貯金・借入。不動産は名寄帳を取ると、その市町村にある物件を一覧で確認できます
- 4. 遺産分割協議／誰が何を相続するかを相続人全員で決め、協議書にまとめて全員が実印を押します
- 5. 相続登記／協議書をもとに名義を移します
- 6. 売却／ここでようやく売り出せます
査定だけなら、相続登記の前でもできます。「いくらになるか」が分からないと、誰がどう相続するかも決められません。先に金額を知ってから協議に入る、という順番で構いません。
相続人が複数いるときの分け方
- 現物分割／不動産はAさん、預貯金はBさん、というように現物のまま分ける
- 代償分割／Aさんが不動産を相続し、その代わりBさんに現金を渡す
- 換価分割／不動産を売って、そのお金を分ける。もっとも公平で、もめにくい方法です
- 共有／全員の共有名義にする。ただし将来売るときに全員の同意が必要になり、次の相続でさらに人数が増えるため、おすすめしていません
売って分ける（換価分割）場合は、代表者1人の名義にしてから売る方法と、全員の共有名義にしてから売る方法があります。どちらにするかで税金の扱いも変わるため、先に決めておく必要があります。
期限のある手続きに気をつけてください
- 相続放棄／相続を知った日から3か月以内。借入のほうが多い場合はこちらを検討します
- 準確定申告／4か月以内
- 相続税の申告と納付／10か月以内。納税は現金が原則なので、不動産を売って納税資金を作る場合は、この期限から逆算して動く必要があります
- 相続登記／3年以内
相続税の納税のために不動産を売る場合、売り出しから引き渡しまで3か月から6か月かかることを前提に、遅くとも相続開始から4〜5か月のうちには動き始めたほうが安全です。
税金で使える特例
相続した不動産を売るときには、条件に当てはまれば税金が軽くなる制度があります。
- 取得費加算の特例／相続税を払った場合、その一部を取得費に加えられます。使えるのは相続開始から3年10か月以内に売った場合です
- 被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除／亡くなった方が一人で住んでいた家を売る場合、条件を満たせば利益から最大3,000万円を差し引けます。建築時期や耐震基準など条件が細かく決まっています
- 取得費が分からない場合／買ったときの契約書が見つからないと、売却価格の5％を取得費とみなして計算することになり、税金が重くなります。古い契約書や通帳は探してみてください
どの特例が使えるかは、建物の築年数・同居の有無・売る時期で変わります。金額が大きく変わるところなので、必ず税務署か税理士にご確認ください。どの資料を用意すればよいかは、こちらでご案内できます。
空き家のまま置いておくと、どうなるか
札幌の空き家は、本州より傷むのが早いです。
- 水道管の凍結と破裂／水抜きをしていない家は、冬に配管が破裂して床が水浸しになります
- 雪の重みと落雪／屋根の雪を下ろさないと建物が傷みます。落雪で隣家に被害が出れば責任を問われます
- 除雪の義務／敷地前の歩道が雪で埋まると近隣の迷惑になります
- 固定資産税／管理されていない空き家が「特定空家」に指定されると、住宅用地の特例が外れ、固定資産税が上がります
- 火災保険／空き家は契約内容が変わることがあります。保険会社への確認が必要です
使う予定がないのであれば、傷む前に売るか貸すかを決めたほうが、結果的に手元に残る金額は多くなります。空き家の売却はこちらでも詳しく説明しています。
遠方にお住まいの場合
札幌の実家を相続したが、ご自身は本州にお住まい、というご相談は多くあります。
- 現地の確認、写真撮影、室内の状況報告はこちらで行います
- 書類のやり取りは郵送とメールでできます
- 売買契約は持ち回りでの契約もできます
- 決済は司法書士を介して進められるため、必ずしも札幌にお越しいただく必要はありません
- 残っている家財の処分も、業者の手配からご相談いただけます
よくあるご質問
Q. 査定は無料ですか。
A. 無料です。費用はかかりません。
Q. 相続登記が済んでいませんが、査定できますか。
A. できます。査定だけなら登記の前でも構いません。金額が分からないと、誰がどう相続するかも決められないので、先に金額を知る順番で問題ありません。
Q. 相続人が何人もいて、話がまとまりません。
A. 売って現金にしてから分ける（換価分割）方法が、一番もめにくい形です。まず不動産がいくらになるかを全員が同じ数字で見られるようにすると、話が進みやすくなります。
Q. 兄弟の共有名義になっています。一人でも売れますか。
A. 共有者全員の同意が必要です。ご自身の持分だけを売ることは制度上できますが、買う人が限られ、価格も下がります。まずは全員でお話しされることをおすすめします。
Q. 買ったときの契約書が見つかりません。
A. 売却価格の5％を取得費とみなして計算することになり、税金が重くなる場合があります。古い通帳や住宅ローンの書類など、当時の金額が分かるものが他にないか探してみてください。
Q. 家の中に荷物が残ったままです。
A. そのままの状態で査定できます。処分業者のご紹介もできますし、荷物を残したまま売れる場合もあります。
Q. 相続税を払うために売ります。急いだほうがいいですか。
A. 相続税の納付期限は10か月です。売り出しから引き渡しまで3か月から6か月かかるため、早めに動いたほうが安全です。
Q. 名前や電話番号を入れずに、相場だけ知りたいのですが。
A. このページの一番下にある無料AI査定をお使いください。入力は物件の情報だけで、連絡先は必要ありません。
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