管理費を滞納したままマンションは売れる？｜清算のしかたと買主が見る書類

マンションを売るとき、管理費や修繕積立金を滞納したままではどうなるのか。これは買主にとっても売主にとっても、避けて通れない話です。

結論から言うと、滞納したまま引き渡すと、その支払い義務は買主に引き継がれます。だから買主は必ず確認しますし、滞納があると分かれば価格の交渉材料になります。決済のときに清算して、きれいにしてから引き渡すのが通常の進め方です。

滞納は買主に引き継がれる

区分所有法の決まり

管理費や修繕積立金の滞納分は、その部屋を買った人（特定承継人）に対しても請求できると法律で定められています。管理組合は、新しい所有者に「前の所有者の滞納分を払ってください」と言えるということです。

だから買主は必ず調べる

売買の前に、管理会社から管理費等の状況を記載した書面を取り寄せます。月額はいくらか、滞納はあるか、いくらあるか。ここに滞納が記載されていれば、買主は必ず対応を求めてきます。

重要事項説明でも説明される

滞納の有無は、買主への重要事項説明で必ず説明される事項です。隠して進めることはできません。売り出しの段階から前提に入れて動くほうが、話がこじれません。

清算のしかた

決済のときに売却代金から支払う

もっとも一般的な方法です。引き渡しの日に、売却代金から滞納分を支払い、管理組合に入金されたことを確認してから引き渡します。手元に現金がなくても清算できます。

その月の分は日割りで精算する

管理費と修繕積立金は、引き渡し日を基準に日割りで精算するのが通常です。固定資産税と同じ考え方です。引き渡しの前日までが売主、当日からが買主という形にします。

忘れやすいもの

• 駐車場・駐輪場の使用料／契約を解約するのか、買主が引き継ぐのかを決めます
• 町内会費／管理費と別に集められていることがあります
• 専用庭やルーフバルコニーの使用料
• 大規模修繕の一時金／決議されている場合、誰が負担するかを契約で決めます

とくに一時金は金額が大きくなりがちです。総会で決議されているか、これから決議されそうかを、管理組合に確認しておいてください。

滞納があると価格にどう響くか

金額そのものより、印象で効く

滞納分は清算すれば消えます。それでも買主は「管理費を払えない事情があったのか」「他にも何かあるのでは」と受け取ります。説明できる事情があるなら、隠さずに伝えるほうが結果はよくなります。

融資の審査に影響することがある

買主が住宅ローンを使う場合、金融機関は管理費等の状況も見ます。滞納が残ったままでは決済できないため、引き渡しまでの清算が条件になります。

組合全体の滞納は、もっと大きく効く

自分の滞納より影響が大きいのが、マンション全体での滞納の状況です。修繕積立金が計画どおり貯まっていないマンションは、将来の大規模修繕で一時金の負担が生じる可能性があり、買主も金融機関も慎重になります。

買主が見ている書類

• 管理規約／ペット、リフォーム、楽器、民泊などの決まり
• 管理費・修繕積立金の月額／今後の値上げ予定も含めて
• 修繕積立金の総額／計画に対して貯まっているか
• 長期修繕計画／次の大規模修繕はいつか
• 大規模修繕の履歴／外壁、屋上防水、給排水管をいつ直したか
• 総会の議事録／一時金や値上げの決議、問題になっている事柄

これらは管理会社に依頼して取り寄せます。売り出す前にそろえておくと、買主の検討が一段早く進みます。

札幌のマンションで見られる点

管理費に除雪と排雪が含まれる

札幌のマンションでは、敷地内の除雪、排雪、融雪槽やロードヒーティングの燃料費が管理費から支払われます。本州のマンションより管理費が高く見えることがありますが、この分が含まれているためです。買主から聞かれたら、内訳として説明できるようにしておいてください。

燃料費の変動が管理費に効く

ロードヒーティングや融雪槽を持つマンションは、燃料費の変動がそのまま管理費の見直しにつながります。直近で値上げが決議されている場合、買主には先に伝えておくほうが安全です。

駐車場の除雪

屋外駐車場のマンションでは、冬のあいだの除雪の分担が入居後の不満につながりやすい部分です。管理組合が手配しているのか、使用者が各自で行うのかを確認しておいてください。

よくあるご質問