相続した不動産を売るときの依頼先の選び方｜登記前でも相談できるかが分かれ目

相続した不動産の売却は、ご自宅を売るのとは進め方が違います。名義が亡くなった方のままでは売れない、相続人が複数いると全員の同意が要る、相続税の納税期限がある——この3つが同時にかかってくるためです。

そのため、依頼先を決めるときに見るところも変わります。この記事では、売るまでの順番と、相続だからこそ確認しておきたい点をまとめました。

まず順番を確認する

• 1. 遺言があるか確認する
• 2. 相続人を確定する／亡くなった方の出生から死亡までの戸籍をそろえます
• 3. 財産を把握する／名寄帳を取ると、その市町村にある不動産を一覧で確認できます
• 4. 遺産分割協議／誰が何を相続するかを全員で決め、協議書に実印を押します
• 5. 相続登記／名義を移します。2024年4月から義務で、取得を知った日から3年以内です
• 6. 売却

依頼先を決めるときに確認すること

相続登記が終わっていない段階で相談に乗れるか

「登記が済んでから来てください」と言われると、そこで止まってしまいます。登記の前に金額を出せるか、司法書士を紹介できるかを確認してください。

その地域の成約データを持っているか

相続では、相続人全員が納得できる金額の根拠が要ります。実際に売れた価格（成約価格）を示せるかどうかが判断材料になります。ポータルサイトに出ている売り出し価格は、売主の希望であって売れた金額ではありません。

空き家のまま置いておく場合の相談ができるか

すぐに売らない場合、札幌では冬の管理が問題になります。水抜きをしていないと配管が破裂し、屋根の雪を放っておくと建物が傷みます。除雪の手配や現地の確認を頼めるかどうかも聞いておいてください。詳しくは空き家の売却をご覧ください。

遠方に住んでいても進められるか

札幌の実家を相続したが、ご自身は本州にお住まい、というご相談は多くあります。現地の確認と写真の送付、郵送とメールでの書類のやり取り、司法書士を介した決済——これらができれば、来札の回数を減らせます。

荷物が残ったままでも見てもらえるか

片づけを理由に何年も止まってしまうことがあります。そのままの状態で査定できるか、処分業者を紹介できるかを確認してください。家財ごと引き取ってもらえる場合もあります。

買取もできるか

相続税の納付期限は相続開始から10か月です。仲介では売り出しから引き渡しまで3か月から6か月かかるため、期限が近い場合は買取という選択肢が要ります。仲介で売った場合の想定額と、買取の金額を両方出してもらえるかを聞いてください。

相続人が複数いるときの分け方

• 現物分割／不動産はAさん、預貯金はBさん、と現物のまま分ける
• 代償分割／Aさんが不動産を相続し、その代わりBさんに現金を渡す
• 換価分割／売って、お金を分ける。もっとも公平で、もめにくい方法です
• 共有／全員の共有名義にする。売るときに全員の同意が必要になり、次の相続でさらに人数が増えるため、おすすめしていません

売って分ける場合、代表者1人の名義にしてから売る方法と、全員の共有名義にしてから売る方法があります。税金の扱いも変わるので、先に決めておく必要があります。

期限のある手続き

• 相続放棄／相続を知った日から3か月以内
• 準確定申告／4か月以内
• 相続税の申告と納付／10か月以内。納税は現金が原則です
• 相続登記／3年以内
• 取得費加算の特例／相続開始から3年10か月以内に売れば、相続税の一部を取得費に加えられます

相続税の納税のために売る場合は、売り出しから引き渡しまで3か月から6か月かかることを前提に、遅くとも相続開始から4〜5か月のうちには動き始めたほうが安全です。

使える税の特例

• 被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除／亡くなった方が一人で住んでいた家を売る場合、条件を満たせば利益から最大3,000万円を差し引けます
• 取得費加算の特例／相続税を払った場合に使えます
• 取得費が分からない場合／売却価格の5％を取得費とみなすことになり、税金が重くなります。古い契約書は探してみてください

条件が細かく、金額も大きく変わります。必ず税務署か税理士にご確認ください。

よくあるご質問