収益物件（アパート一棟）の売却｜資料の作り込みが価格を決める

アパートや一棟マンションの売却は、自宅を売るのとまったく違います。買主は住むためではなく、投資として買うからです。見られるのは、間取りの使いやすさではなく、いくら家賃が入っていくら経費がかかるかです。

だから、資料の作り込みがそのまま価格に響きます。入居率、家賃、修繕の履歴、経費の内訳。これらが整理されているかどうかで、買主の判断がまったく変わります。逆に言えば、資料で評価を上げられる売却です。

価格の決まり方

年間の家賃収入から逆算する

収益物件の価格は、家賃収入と、買主が求める利回りから計算されます。家賃が下がれば価格も下がり、空室が増えれば同じく下がります。建物の見た目より、この数字が先に効きます。

表面利回りと実質利回り

家賃収入を価格で割ったものが表面利回りです。そこから固定資産税、管理費、修繕費、保険料を引いたものが実質利回りで、買主が本当に見ているのはこちらです。札幌では、除雪費用が経費として無視できない金額になります。

建物の残りの年数

買主が銀行から借りるとき、建物の構造と築年数で借りられる期間が決まります。期間が短いと毎月の返済が重くなり、買える人が減ります。木造の築古アパートでは、ここが大きな壁になります。

そろえる資料

レントロール

部屋ごとに、家賃、共益費、敷金、契約の期間、入居した時期をまとめた一覧です。これが整理されているかどうかで、買主の印象がまったく違います。空室があれば、その部屋の想定家賃も書いておきます。

過去数年の収支

実際に入った家賃と、出ていった経費です。想定ではなく実績を出してください。固定資産税、火災保険、管理委託料、共用部分の電気代、除雪と排雪の費用、修繕にかかった金額。これらを年ごとに並べます。

修繕の履歴と今後の予定

外壁、屋根、給湯器、受水槽。いつ何をしたかと、次に何がいつ必要かを示してください。買主が一番心配するのは、買った直後に大きな出費が来ることです。

賃貸借契約書と管理の委託契約書

入居者との契約がどうなっているか、管理を誰に委託しているか。売却後も同じ管理会社に任せられるかどうかは、買主が気にする点です。

売る前に整えておくこと

空室を埋める

空室が多いと、価格が大きく下がります。多少家賃を下げてでも埋めてから売るほうが、結果的に手取りが増えることがあります。ただし、下げた家賃が新しい基準になるため、下げ幅は慎重に考えてください。

滞納を整理する

家賃を滞納している入居者がいると、買主は必ず気にします。解消できるものは解消し、できないものは正直に伝えてください。隠すと、引き渡し後に大きな問題になります。

共用部分を片づける

ごみ置き場、駐輪場、廊下、外階段。買主は必ず現地を見に来ます。管理が行き届いていない建物は、入居率にも影響すると判断されます。

入居者に知られないよう配慮する

売却の話が入居者に伝わると、不安から退去が出ることがあります。現地の確認は外観だけにしてもらう、看板を出さない、といった配慮が必要です。売主から入居者への通知は、買主が決まってからで足ります。

札幌の収益物件で見られる点

除雪と排雪の費用

敷地の除雪、屋根の雪、排雪の手配。これが年間いくらかかるかは、買主が必ず確認します。雪を置く場所が敷地内にあるかどうかで、排雪の回数が変わります。実績の金額を出せるようにしておいてください。

暖房の方式と負担

暖房費を貸主が負担しているか、入居者が負担しているか。貸主負担の場合、灯油やガスの価格が変わると収支に直接響きます。この条件は、買主にとって大きな判断材料です。

入居の層と季節

学生向けか、単身の社会人向けか、家族向けか。学生向けの物件では、2月から3月に入居が決まり、それを逃すと1年空くことがあります。この特性は、売り時にも影響します。

駐車場の台数

札幌では、駐車場が確保できるかどうかが入居に直結します。冬でも実際に停められる台数を、正直に示してください。屋根があるかどうかも聞かれます。

税金の注意点

自宅の特例は使えない

住んでいた家を売ったときの3,000万円の特別控除は、投資用の物件には使えません。利益が出れば、そのまま課税の対象になります。売る年をいつにするかで税額が変わることもあるので、事前に税理士に相談してください。

減価償却で取得費が減っている

毎年の確定申告で減価償却をしてきた分、建物の取得費は買ったときより小さくなっています。そのため、思っていたより利益が大きく出ることがあります。計算は税理士に確認してください。

消費税がかかることがある

個人であっても、事業として不動産を貸していて一定の規模になると、建物部分に消費税がかかることがあります。法人が売る場合も同様です。売値の設定に関わるので、早めに確認してください。

売る前にやることのまとめ

1. レントロールを部屋ごとに作る（空室は想定家賃も記載）
2. 過去数年の実際の収支をまとめる
3. 除雪・排雪の年間費用を実績で出す
4. 修繕の履歴と、今後の予定を整理する
5. 空室を埋められるか検討する
6. 滞納があれば整理し、残るものは正直に伝える
7. 共用部分を片づける
8. 入居者に知られないよう、現地確認の方法を打ち合わせる
9. 減価償却後の取得費と税額を、税理士に確認する

いつ売り出すのがよいか

入居が埋まった直後

札幌では、2月から3月に入居が決まり、4月に満室に近い状態になります。この時期を過ぎた4月から6月は、入居率が一番よく見える時期です。資料の数字が最もよくなるタイミングで売り出せます。

避けたい時期

秋から冬にかけては、退去が出ても次が決まりにくくなります。空室が増えた状態の資料では、価格が下がります。急がないなら、春を待つほうが有利です。

大きな修繕の前

外壁や屋根の修繕が近づいている場合、その前に売ると買主がその費用を織り込みます。逆に、修繕を済ませた直後なら強みになります。どちらにするかは、修繕費と売値の差で判断してください。

よくあるご質問