アパート・賃貸マンション・貸家といった収益物件は、自分で住む物件とは値段の決まり方がまったく違います。買うのは投資家なので、見られるのは間取りや内装ではなく「その建物が年間いくら生むか」です。
ここでは、価格の計算のしかた、査定に必要な資料、満室にしてから売るべきかどうか、入居者への対応までをまとめました。
基本の式はこれだけです。
利回りには2種類あります。
つまり、家賃を上げるか、経費を下げるか、利回りの数字を下げてもらえる状態にするかのどれかで価格が動きます。利回りの数字は、立地・築年数・構造・入居者の入れ替わりやすさで決まります。
収益物件は資料がそろっているかどうかで、査定の精度も売りやすさも変わります。
そろっていない資料があっても構いません。管理会社への確認も含めて、こちらでお手伝いします。
収益物件は満室に近いほど高く売れます。家賃収入がそのまま価格になるからです。
ただし、無理に家賃を下げて埋めると、そのぶん年間の家賃収入が減り、結果として価格が下がります。家賃を下げて満室にするより、適正な家賃のまま空室を残して売ったほうが高いこともあります。どちらが有利かは、部屋数と空室数、下げ幅で計算できます。両方の金額を出してお見せします。
入居中のお部屋は内覧ができません。そのため、写真と資料の作り方が売れ行きを大きく左右します。共用部・外観・間取り図・レントロールを整えて出します。
収益物件は、買主が銀行からいくら借りられるかで決まります。築年数が経つほど融資の期間が短くなり、毎月の返済が重くなるため、買える人が減ります。
つまり築年数が経つほど、売るのに時間がかかります。売るかどうか迷っている段階であれば、今の時点でいくらになるかだけでも出しておくと判断しやすくなります。
収益物件は、自宅の売却とは税金の扱いが違います。所有していた期間、個人か法人か、消費税の課税事業者かどうかで結果が変わります。建物部分に消費税がかかる場合もあります。手取りを正確に知りたい場合は、必ず税理士にご確認ください。概算であればこちらでもお出しします。
自宅の売却より時間がかかります。買主の融資審査だけで1か月から2か月かかることがあるため、売り出しから引き渡しまで4か月から半年を見ておくと安全です。
Q. 査定は無料ですか。
A. 無料です。費用はかかりません。
Q. 入居者に知られずに売れますか。
A. 売れます。入居者へのお知らせは引き渡しが終わってからです。売り出しの段階で入居者に伝える必要はありません。
Q. 空室が多いのですが、売れますか。
A. 売れます。ただし価格は下がります。家賃を下げて埋めた場合と、そのまま売った場合の両方の金額を計算してお見せします。
Q. レントロールがありません。
A. 部屋ごとの家賃と契約期間が分かれば、こちらで表にします。管理会社に依頼している場合は、管理会社から取り寄せられます。
Q. 借入が残っていますが売れますか。
A. 売れます。売却代金で完済するのが基本です。残債が売却額を上回る場合は、不足分の資金計画を一緒に考えます。
Q. 相続した収益物件です。何から始めればいいですか。
A. まず相続登記です。亡くなった方の名義のままでは売れません。2024年4月から相続登記は義務になりました。司法書士のご紹介もできます。
Q. 名前や電話番号を入れずに、相場だけ知りたいのですが。
A. このページの一番下にある無料AI査定をお使いください。収益物件そのものの利回り査定は資料が必要なので、まずは土地や建物の相場の目安としてお使いください。
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ご住所と物件の情報をご記入いただければ、近隣の成約事例と照らして査定し、2営業日以内に結果と根拠をお送りします。
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