自宅以外の不動産を売ったときの税金｜投資用・別荘・土地だけの場合

先に結論です。自宅以外の不動産を売ると、3,000万円特別控除が使えません。投資用のマンション、別荘、相続した空き家で要件を満たさないもの、土地だけの物件。これらは利益がそのまま課税の対象になります。

自宅の売却なら、札幌の一般的な物件で税金がかかることはあまりありません。3,000万円の控除でほとんど消えるからです。ところが自宅以外になると、同じ利益でも数百万円の税金が出ます。ここを知らずに売って、翌年の申告で驚く方がいます。

自宅かどうかの判定

3,000万円控除が使えるのは、自分が住んでいた家です。次のような場合は対象外になります。

• 投資目的で買って、人に貸していたマンション・アパート
• 別荘、保養所、週末だけ使っていた家
• 住まなくなってから3年目の年末を過ぎた家
• 相続したが、自分は住んでいなかった家（空き家特例の要件も満たさない場合）
• 土地だけの物件（建物を壊してから1年を超えた場合など）
• 親族に住まわせていた家

税額の計算例

札幌市内の投資用マンションを、1,800万円で売った場合。所有期間は5年超とします。

• 売却価格　1,800万円
• 取得費（減価償却後）　1,000万円
• 譲渡費用　70万円
• 譲渡所得　730万円
• 税額　およそ148万円

自宅であれば3,000万円控除でゼロになる金額です。投資用だと、148万円がそのまま出ます。さらに翌年の住民税と国民健康保険料にも影響します。

貸していた物件は取得費が下がっている

人に貸していた期間は、建物の減価償却が進みます。その分だけ取得費が小さくなり、利益が大きく計算されます。長く貸していた物件ほど、この影響が出ます。

毎年の確定申告で減価償却費を経費に計上していたなら、その累計が取得費から引かれています。申告書の控えを見て、いくら償却したかを確認してください。

自宅以外でも使える制度

相続した空き家の3,000万円特別控除

相続した実家であれば、要件を満たせば使えます。昭和56年5月31日以前の建物、亡くなった方が一人で住んでいたこと、取り壊すか耐震改修すること、相続から3年目の年末までに売ることが主な条件です。

取得費加算の特例

相続税を納めた方は、その一部を取得費に加算できます。相続の開始から3年10か月以内に売ることが要件です。

事業用資産の買換えの特例

事業に使っていた不動産を売って、別の事業用の不動産に買い換える場合、課税を将来に繰り延べられる制度があります。要件は複雑なので、税理士にご確認ください。

負担を抑える考え方

取得費を正しく出す

買ったときの契約書を探してください。ないと売却価格の5パーセントで計算され、利益が大きく膨らみます。購入時の仲介手数料、登記費用、不動産取得税、造成費、増改築の費用も取得費に入ります。

譲渡費用を漏らさない

仲介手数料、印紙代、測量費、解体費、立退料、名義書換料。これらは利益から差し引けます。領収書を残しておいてください。

売る年を分ける

複数の物件があるなら、同じ年に売らず年を分けると、所得が分散して負担が軽くなることがあります。逆に、損失が出る物件と利益が出る物件は、同じ年に売れば相殺できます。

5年の境目を確認する

売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば、税率がおよそ半分になります。境目にあるなら、待つ場合の維持費と比べてください。

売る前にやることのまとめ

1. その物件が自宅にあたるかを確認する
2. 自宅でないなら、他に使える特例がないかを確認する
3. 買ったときの契約書を探す
4. 貸していた期間の減価償却の累計を確認する
5. 譲渡所得と税額を概算する
6. 翌年の住民税と国民健康保険料への影響も見込む
7. 売却代金から、税金の分を残しておく

目安として、譲渡所得の4割前後を翌年の支払いのために残しておくと安心です。売却代金を全部使ってしまうと、翌年の通知が来たときに困ります。

よくあるご質問