不動産を売りに出して数か月、思うように進まない。このまま同じ条件で続けるべきか、それとも見直すべきか。そうお考えの方は少なくありません。
結論から申し上げると、媒介契約は3か月ごとに見直せる仕組みになっており、期間満了で終わらせる場合に違約金はかかりません。本記事では、3種類の媒介契約の違いから、期間満了と途中解除のそれぞれの進め方、ほかの会社に移る手順、そして札幌で売却が止まる理由まで一通り解説します。
不動産会社に売却を依頼するときに結ぶのが媒介契約です。宅地建物取引業法で3つの型が定められていて、どれを結ぶかで、売主ができることと会社側の義務が変わります。
専属専任媒介契約は1社だけに依頼する契約です。ほかの会社には依頼できません。ご自分で買主を見つけた場合も、その会社を通して取引することになります。そのかわり会社側の義務は重く、売却活動の状況を1週間に1回以上、書面またはメールで報告しなければなりません。レインズへの登録は契約の日から5日以内です。
専任媒介契約も1社だけに依頼する契約ですが、ご自分で買主を見つけた場合は直接取引ができます。ご親族や知人に譲る可能性がある場合は、こちらを選ぶことが多いです。報告は2週間に1回以上、レインズへの登録は7日以内と決められています。
一般媒介契約は何社にでも同時に依頼できる契約です。そのかわり報告義務もレインズ登録義務もありません。複数社が動くので広く紹介される一方、どの会社も他社で決まるかもしれないと考えるため、広告費をかけにくい面もあります。
※レインズとは、不動産会社どうしが物件情報を共有するシステムです。国土交通大臣が指定した機関が運営しており、ここに登録されることで全国の不動産会社がその物件を検索できるようになります。
媒介契約書の1枚目の上部に、3つのうちどれかが記載されています。あわせて契約日と有効期間も書かれていますので、まずここをご確認ください。
専属専任媒介と専任媒介の場合、レインズに登録されると登録証明書が発行され、売主に交付されることになっています。お手元に届いていない場合は、登録されているかどうかを担当者に確認してみてください。
専属専任媒介と専任媒介の契約期間は、宅地建物取引業法第34条の2で3か月を超えてはならないと定められています。3か月を超える期間で契約を結んでも、超えた部分は無効となり、3か月の契約として扱われます。
一般媒介契約には法律上の期間制限はありませんが、国土交通省の標準媒介契約約款では3か月以内とされており、実務上も3か月で結ぶのが一般的です。
媒介契約は自動では更新されません。期間が満了したら、更新するかどうかをその都度決めることになります。
これは売主を守るための仕組みです。気づいたら何年も同じ条件で預けたままだった、ということが起きないよう、定期的に見直す機会が制度として用意されています。
満了の時期は、売り方を点検するのにちょうどよいタイミングです。3か月やってみて問い合わせが何件あったか、内覧が何回あったかという材料が、手元にそろっているからです。
満了してそのまま契約が終わる場合、違約金や解除料は一切かかりません。特別な手続きも要らず、何もしなければ期間の満了とともに契約は終了します。
ここは誤解されやすいところです。途中でやめると違約金を取られるという話と混同されがちですが、期間満了は契約の予定どおりの終わり方であり、何のペナルティもありません。
何もしなくても契約は終わりますが、行き違いを避けるために、満了の2週間ほど前までに今回は更新しませんと伝えておくことをおすすめします。口頭でも構いませんが、メールなど形に残る方法が安心です。
更新する場合は、改めて書面を交わします。このときに価格や売り方の条件を見直すこともできます。
期間の途中でも解除はできます。まず担当の会社に申し出ます。
国土交通省が定める標準媒介契約約款では、売主の都合で解除する場合、それまでにかかった広告費などの実費を請求されることがあります。ただし請求できるのは実際にかかった費用の範囲に限られ、報酬（仲介手数料）そのものを請求されることはありません。
実費といっても、通常の販売活動の範囲であれば請求されないことがほとんどです。チラシを大量に配った、有料広告を出したといった特別な費用がある場合に限られます。気になる場合は、申し出るときに解除した場合に請求される費用はありますかと先に確認しておくとよいでしょう。
一方で、会社側が義務を果たしていない場合は事情が変わります。
報告が来ない、レインズに登録されていない、といった場合は、売主から解除を申し出ることができ、費用の請求も通常は生じません。専属専任なら1週間に1回以上、専任なら2週間に1回以上の報告は法律上の義務です。
実際に会社を変える場合、やることは多くありません。
手続きそのものは書面を1枚交わすだけです。
売主側に費用はかかりません。
仲介手数料は売買が成立したときに、成立させた会社にだけお支払いするものです。途中で契約が終わった会社に手数料は発生しません。
売出価格はいくらでも付けられますが、成約価格は買主が納得して払った額です。相場を見るなら、売りに出ている価格ではなく、実際に売れた価格で見る必要があります。
周辺で同じくらいの広さのものがいくらで売れているかを調べれば、おおよその見当がつきます。
買主が自分で物件を探すのは、ポータルサイトと不動産会社のホームページです。そこに出ていないと、どれだけ良い物件でも見つけてもらえません。
写真も効きます。土地なら現地・接道・方位が分かるもの、戸建なら水回りと各室。枚数が多いほどクリックされやすくなります。
買主の多くは、自分で探すより先に不動産会社に相談します。その会社から問い合わせが入ったときに当日中に返事が返っていると、そのまま内覧の約束につながります。
なお、札幌圏では売出しから2か月を過ぎたあたりで問い合わせが目に見えて減る傾向があります。最初の1〜2か月は新着として多くの買主の目に触れますが、そのあとは条件で検索されたときにしか表示されなくなるためです。2か月を過ぎて動きがないときは、一度立ち止まって見直す価値があります。
なりません。仲介手数料は売買が成立したときに、成立させた会社にだけお支払いするものです。途中で契約が終わった会社に手数料は発生しません。
相談するだけであれば問題ありません。専属専任媒介・専任媒介で禁じられているのは、ほかの会社と媒介契約を結ぶことと、そこで売買を成立させることです。価格の見方を聞く、査定を取るといった行為は制限されていません。
価格は理由のひとつですが、すべてではありません。買主の目に触れる場所に情報が出ているか、問い合わせに速く返事が返っているかによっても反響は変わります。
下げるのは、そこを確かめてからでも遅くありません。一度下げた価格を戻すのは難しいので、順番が大事です。
ご自分の物件がいまの価格で相場に合っているか。買主から見てどう映っているか。
このあたりは、周辺で実際に売れた価格を見れば見当がつきます。弊社では札幌市内と近郊の成約情報を毎日集めており、6万件以上を手元に持っています。ご希望の物件の周辺で、同じくらいの広さのものがいくらで売れているかをお調べしてお出しできます。費用はかかりません。
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