共有名義の不動産を売るには｜全員の同意・持分・代金の分け方

兄弟で相続した実家、夫婦で買った自宅、親と共同で購入した土地。名義が2人以上になっている不動産は、売るときに独特の難しさがあります。

結論から言うと、共有名義の不動産を売るには共有者全員の同意が必要です。一人でも反対すれば売れません。そして、放っておくと次の相続で共有者がさらに増え、収拾がつかなくなります。早く整理するほど簡単に済みます。

共有とはどういう状態か

持分は「割合」であって、場所ではない

持分2分の1というのは、土地の右半分を持っているという意味ではありません。その不動産全体に対して、2分の1の権利を持っているということです。だから、勝手に自分の分だけを切り売りすることはできません。

できることと、できないこと

• 売る、建て替える、大規模な改修をする／共有者全員の同意が必要
• 賃貸に出す（長期）、大きな修繕をする／持分の過半数の同意が必要
• 保存のための行為（壊れた箇所の応急修理など）／単独でできます
• 自分の持分だけを売る／単独でできます（ただし買い手はほとんど付きません）

売るときの実務

全員が当事者になる

売買契約にも決済にも、共有者全員の署名と実印、印鑑証明書が必要です。一人でも欠けると進みません。

遠方の共有者がいる場合

委任状で進められます。ただし、委任状の内容と、誰に何を委任するかを先に決めておく必要があります。当日になって書類が足りない、ということが起こりやすい部分です。

窓口を一人に決める

日々のやり取り、内覧の日程調整、価格の相談。全員に毎回確認していては進みません。誰が窓口になるかを最初に決めてください。当社からのご連絡も、その形に合わせます。

代金の分け方を先に決める

売却代金は、原則として持分の割合で分けます。ただし、諸費用を誰がどう負担するか、片付けや修繕の費用をどうするかで、実際の取り分は変わります。契約の前に書面で取り決めておいてください。

確定申告も一人ずつ

譲渡所得は持分ごとに計算し、それぞれが申告します。3,000万円の特別控除は、その家に住んでいた共有者が、それぞれ使えます。住んでいなかった共有者は使えません。

共有者が同意しない場合

1. 持分を買い取ってもらう

他の共有者に、自分の持分を買い取ってもらう方法です。売りたい人が抜けて、残る人が単独名義になるという形です。もっとも円満に終わります。価格の根拠として、不動産全体の査定を取っておくと話が進みます。

2. 自分の持分だけを売る

制度上は、他の共有者の同意なく売れます。ただし買った人は自由に使えないため、買い手はほとんど付きません。付いたとしても、価格はかなり低くなります。そして、見知らぬ第三者が共有者になることで、残った共有者との関係が悪化します。最後の手段と考えてください。

3. 共有物分割請求

共有の状態を解消するよう求める手続きです。まず共有者どうしの話し合い、まとまらなければ調停、それでもだめなら訴訟になります。

裁判所が命じるのは、土地を物理的に分ける、一人が取得して他に金銭を払う、競売にかけて代金を分けるのいずれかです。競売になれば、市場価格より低い金額になります。時間も費用もかかるため、できれば避けたい道です。

4. 所在が分からない共有者がいる場合

相続が重なって、会ったこともない共有者が出てくることがあります。この場合、裁判所の手続きを経て、所在不明の共有者の持分を取得したり、その持分も含めて第三者に売却したりする制度があります。時間はかかりますが、動かせる道は残っています。司法書士か弁護士にご相談ください。

共有のまま持ち続ける負担

• 次の相続で持分がさらに細かく分かれる／2人が4人に、4人が8人になります
• 固定資産税の通知は代表者一人に届く／立て替えと請求が毎年続きます
• 修繕や管理の費用負担でもめる
• 誰かが持分を売ると、知らない人が共有者になる
• 共有者の誰かが認知症になると、手続きが止まる／成年後見人が必要になります

共有は、時間が経つほど解消が難しくなります。いま2人で話がつくなら、いま整理してください。

そもそも共有にしない

相続で不動産を分けるとき、「とりあえず法定相続分で共有」がいちばん多い失敗です。次の方法を先に検討してください。

• 換価分割／売って現金を分けます。価値がそのまま金額になり、いちばん公平です
• 代償分割／一人が相続し、他の相続人に金銭を払います。住み続ける人がいる場合に
• 現物分割／土地を分筆して分けます。ただし面積を等分しても価値は等分になりません

売る予定があるなら、代表者一人の名義にまとめておくと、契約も決済も早く進みます。

札幌で進めるときに

共有者がそろう時期を考える

道外にお住まいの共有者がいる場合、決済の日に札幌へ来られるかを早めに確認してください。冬は飛行機の遅延もあります。委任状で進める段取りを先に決めておくと安全です。

空き家の管理も分担を決める

売れるまでのあいだ、屋根の雪下ろし、除雪、水抜きを誰が手配し、費用を誰が出すか。これを決めていないと、冬のあいだに関係がこじれます。

よくあるご質問