相続した実家を売却するとき、最大3,000万円の特別控除を受けられる場合があります。ただし、必要書類の不備や期限切れによって控除を受けられないケースも少なくありません。
この記事では、相続空き家の3000万円特別控除について、適用要件・必要書類の取得先・費用・日数を一覧表で整理します。あわせて、札幌で売却する際の注意点と、当社の実務事例もご紹介します。
この特例は、正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。まずは対象となる条件を確認しましょう。
対象となるのは、亡くなった方（被相続人）が住んでいた家屋とその敷地です。一般的に、主な家屋の条件は次のとおりです。
被相続人が老人ホームに入所していた場合でも、一定の要件を満たせば対象となるケースがあります。介護保険の認定を受けていたかどうかなど、細かい条件がありますので事前に確認が必要です。
家屋の条件に加えて、売却の時期や金額にも要件があります。2024年1月以降の改正点も含めて、表に整理しました。
| 項目 | 要件の内容（一般的な目安） |
|---|---|
| 売却期限 | 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで |
| 特例の適用期限 | 2027年12月31日までの売却 |
| 売却額 | 1億円以下 |
| 控除額 | 相続人1人あたり最大3,000万円（相続人3人以上の場合は1人あたり2,000万円） |
| 売主側で行う場合 | 耐震改修して売る、または取り壊して更地で売る |
| 買主側で行う場合（2024年以降） | 売却した年の翌年2月15日までに、買主が耐震改修または取壊しを行う |
相続人が3人以上で共有している場合、控除額が1人あたり2,000万円に減る点は見落としやすいポイントです。相続物件の売却全般については相続物件の売却のページもご覧ください。
確定申告で提出する書類は、売却の方法によって変わります。印刷してチェックリストとしてお使いください。
家屋付きで売る場合も更地で売る場合も、基本となる必要書類は共通です。費用と日数は一般的な目安です。
| 必要書類 | 取得先 | 所要日数 | 費用の目安 |
|---|---|---|---|
| 譲渡所得の内訳書（空き家特例用） | 税務署・国税庁サイト | 即日 | 無料 |
| 土地・建物の登記事項証明書 | 法務局（オンライン請求可） | 即日〜3日 | 1通数百円程度 |
| 売買契約書の写し（1億円以下の確認用） | 手元の契約書をコピー | 即日 | 数十円 |
| 被相続人居住用家屋等確認書 | 家屋所在地の市区町村 | 1〜3週間程度 | 自治体により異なる |
売却の方法によっては、上記に加えて次の書類が必要になる場合があります。
| ケース | 追加書類 | 取得先 | 費用の目安 |
|---|---|---|---|
| 耐震改修して家屋付きで売却 | 耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し | 建築士事務所・指定確認検査機関など | 数万〜10万円程度（工事費は別） |
| 取り壊して更地で売却 | 建物の閉鎖事項証明書 | 法務局 | 1通数百円程度 |
| 買主が改修・取壊し（2024年以降） | 買主側の耐震基準適合証明書や閉鎖事項証明書など | 買主・法務局など | 買主との事前の取り決めが必要 |
買主側で取り壊す場合は、売主が書類を自分で用意しにくくなります。売買契約の段階で、書類の受け渡しについて取り決めておくことが大切です。
必要書類の中でも、準備に最も手間がかかるのが「被相続人居住用家屋等確認書」です。市区町村に申請して交付を受けます。
自治体によって細かな違いはありますが、一般的に次のような資料を添付します。
老人ホームに入所していた場合は、介護保険被保険者証の写しや施設の入所契約書なども求められます。準備する書類が増えるため、早めに確認しておくと安心です。
つまずきやすいのが、閉栓証明などの「空き家であったこと」を示す資料です。電力会社やガス会社、水道局に問い合わせて、使用中止日がわかる書類を発行してもらいます。
相続から時間がたっていると、発行に数週間かかることもあります。閉栓を証明しにくい場合は、不動産会社との媒介契約書（空き家である旨の記載があるもの）など、代わりの資料が認められることもあります。
どの資料で代用できるかは自治体の判断となるため、申請前に窓口へ相談するのが確実です。空き家の売却方法については空き家・空き地の売却のページでも詳しく解説しています。
札幌をはじめ北海道で相続空き家を売る場合、本州とは違う注意点があります。特に気をつけたいのが、冬の期限管理です。
札幌市内の物件の場合、確認書は札幌市の空き家対策を担当する部署に申請します。一般的な流れは次のとおりです。
交付までの期間は、書類に不備がなければ1〜3週間程度がひとつの目安です。確定申告が近い2〜3月は申請が増えやすいため、担当窓口や所要日数は事前に確認されることをおすすめします。
札幌で相続空き家を売る際は、次のような地域特有の点に注意が必要です。
売却期限が「12月31日」なので、年末に向けて解体や引渡しを行う場合、雪の影響を受けやすくなります。地下鉄沿線やJR沿線の物件でも、冬は工期に余裕をもった計画が欠かせません。戸建ての売却については札幌の戸建ての売却のページもご参照ください。
3000万円控除を確実に受けるためには、全体のスケジュールを把握しておくことが大切です。ここでは時系列フローと失敗例をご紹介します。
たとえば2024年中に相続が発生した場合、売却期限は2027年12月31日となります。一般的な流れは次のとおりです。
控除を受けられなくなる典型的なパターンには、次のようなものがあります。
当社で扱った事例をご紹介します。お客様は、地下鉄沿線にある1970年代築の木造戸建てを相続されたご兄弟2名でした。売却期限の年の秋にご相談をいただきました。
当初は11月に解体する予定でしたが、早い積雪で工期が遅れるおそれがありました。そこで買主様側で取り壊す形（2024年以降の特例）に切り替え、12月中に引渡しを完了しました。
閉栓証明は、相続直後にお客様がとっておいた検針票の控えが決め手となりました。お一人あたり約600万円の譲渡益に対して控除を適用でき、税理士のサポートのもと確定申告を終えられています。
相続空き家の売却では、税務・登記・売却活動がからみ合います。当社は札幌の不動産会社として、売却と期限管理の面からお客様をお支えします。
当社では、主に次のようなサポートを行っています。
なお、特例を適用できるかどうかの最終的な判断や税額の計算は、税理士や税務署の領域です。当社は提携する税理士とも連携し、税務は専門家、書類と期限の管理は当社という役割分担でサポートいたします。
札幌市内だけでなく、道内の市街地エリアにある相続空き家のご相談も承っています。お気軽にお問い合わせください。
相続空き家の3000万円控除と必要書類について、よくいただくご質問にお答えします。
A: 一般的には、譲渡所得の内訳書、土地・建物の登記事項証明書、売買契約書の写し、被相続人居住用家屋等確認書が基本の必要書類です。
家屋付きで売る場合は耐震基準適合証明書など、取り壊した場合は閉鎖事項証明書などが追加で必要になることがあります。
A: 札幌市内の物件の場合、札幌市の空き家対策を担当する部署に申請します。申請様式は市の公式サイトで確認できます。
発行までは書類に不備がなければ1〜3週間程度がひとつの目安ですが、時期によって異なるため事前に窓口へご確認ください。
A: 多くの場合、取り壊した建物の閉鎖事項証明書が必要になります。法務局で1通数百円程度で取得できます。
確認書の申請では、取壊し後の土地の写真などを求められることもあります。解体前の家屋の写真も残しておくと安心です。
A: 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。あわせて、特例自体の適用期限は2027年12月31日までの売却です。
札幌では年末に雪で解体や引渡しが遅れることもあるため、余裕をもったスケジュールをおすすめします。
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