「築30年を超えたマンションは、もう売れないのでは」というご相談をよくいただきます。
結論から言うと、「築何年までしか売れない」という上限はありません。築40年、50年のマンションも実際に取引されています。売れるかどうかを決めているのは築年数そのものではなく、管理の状態と価格、そして買う人が住宅ローンを組めるかです。
マンションの価格は築年数とともに下がりますが、ずっと下がり続けるわけではありません。建物の価値がほとんど無くなったあとは、土地の持分と立地で価格が決まるため、そこから先の下がり方は緩やかになります。
逆に言えば、築浅のうちは毎年大きく下がります。「あと数年待ってから」と考えているうちに、待った分だけ下がっていた、ということが起こります。
マンションは「管理を買う」と言われます。買う側が見るのはここです。
築年数が古くても、管理が行き届いていれば評価されます。逆に築浅でも積立金が不足していれば警戒されます。
1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認を受けた建物が、いわゆる新耐震基準です。これより前の建物は「旧耐震」と呼ばれ、買う側が慎重になります。
駅からの距離、周辺の環境。札幌では駐車場が使えるか、空きがあるかも大きく効きます。車が必要な地域が多いためです。
築年数が古いと、金融機関によっては借入できる期間が短くなります。期間が短いと毎月の返済額が大きくなるため、買える人の数が減ります。これが「古いと売りにくい」と言われる本当の理由です。
買う側にとって大きいのが住宅ローン控除です。中古住宅では、1982年1月1日以後に建築された住宅であれば新耐震基準に適合しているものとして扱われます。それより前の建物は、耐震基準適合証明書などが必要になります。
ここに当てはまるかどうかで、買主の層が変わります。売り出す前に建築年月日を確認しておいてください。
修繕積立金の残高、長期修繕計画、大規模修繕の履歴。これらを売り出しの時点で出せると、問い合わせの質が変わります。買う側は「調べないと分からない物件」を後回しにします。管理会社への確認はこちらで行います。
築年数が経った部屋は、買う側も「自分で直す前提」で見ています。かけた費用の分だけ価格が上がるとは限らず、しかも好みと合わないことが多いため、基本的におすすめしていません。
効くのは費用のかからないことです。掃除、物を減らす、内覧のときに照明を全部つけてカーテンを開ける。これだけで印象が変わります。
マンションの強みは、同じ建物の中で過去にいくらで売れたかが分かることです。階と向きと面積を合わせて比べれば、価格の見当はかなり正確につきます。
ポータルサイトに出ている金額は売り出し価格で、売れた金額ではありません。売り出し1,480万円の部屋が1,350万円で成約する、といったことは普通に起こります。
人に貸している部屋は、貸したまま売れます（オーナーチェンジ）。この場合、価格は年間の家賃収入 ÷ 想定利回りで決まるため、築年数の影響の出方が変わります。
家賃が月6万円なら年間72万円。利回り10％で計算すると720万円が目安です。自分で住みたい人に売る場合と、投資家に売る場合の両方の金額を出して比べることができます。
売れます。築年数の上限はありません。管理の状態と価格、そして買う方が住宅ローンを組めるかどうかで決まります。
売れます。ただし住宅ローン控除の扱いが変わり、買主が慎重になる傾向はあります。価格と見せ方で調整します。
かけた費用の分だけ上がるとは限りません。基本的にはおすすめしていません。掃除と、物を減らすことのほうが効果があります。
不利な材料ではありますが、売れないわけではありません。大規模修繕の予定と合わせて正しく説明すれば、納得して買う方はいます。
売れます。入居者に退去してもらう必要はありません。入居者へのお知らせは引き渡し後です。
無料です。同じ建物の過去の成約価格をもとにお出しします。
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詳しくは マンションの売却 をご覧ください。お電話は 0120-193-933（10:00〜18:00・日曜定休）。