収益物件が相続税対策になるって本当？

平成27年1月以降、相続税の改正が行われました。

大きな改正点は2つ、基礎控除の減額と最高税率の引き上げがあります。

基礎控除額は

【改正前】5,000万円＋(1,000万円×法定相続人の数)

【改正後】3,000万円＋(600万円×法定相続人の数)

となり、基礎控除額が4割も減額され課税対象者が倍近くに増えています。

最高税率については、50％だったのが55％に引き上げられています。また、税率については今まで６段階だったものが、８段階に細分化されており、取得する相続財産によっては増税となっています。

どちらも税負担が増える類の改正で、資産をお持ちの方にとっては頭を悩ませる改正です。

不動産が相続税対策になるという話はなんとなく聞いているかたも多いかと思いますが、では具体的にどういう理屈で対策になるかというのは知らない方も多いのではないでしょうか？

そこで今回は、相続税対策のツールとしての収益物件の役割について解説していきます。

■そもそも収益物件とは

まず始めに収益物件とはどのような物件を指すのでしょうか。

収益物件とは、毎月一定額の賃金収入を得られる不動産をいいます。賃貸マンションやテナントビルが最たるもので、希望する方に居住空間や事務所として貸し出し、その対価として賃料を受け取ることになります。そのため、一戸建ての物件であっても、貸し出しするために購入した物件であれば収益物件といえます。

■収益物件が相続税対策になる仕組み

相続税対策として収益物件を取得した場合、現金のままと比べて資産の評価額を大幅に下げることが出来ます。ここで間違ってほしくないのは、実際の資産価値が下がるのではなく、あくまで相続税上の資産の評価額が下がるということです。

例を挙げると、現金で2億円を保有している場合、相続税額計算上の評価はそのまま2億円になりますが、その現金で不動産を購入する場合はそうではありません。土地は路線価により市場価格の7割ほどの評価となり、建物も同様の評価となります。つまり、現金で不動産を購入するだけで相続税評価額を2～3割下げる効果があります。

また、上記は通常の不動産の場合で収益物件の場合はさらに評価額が下がります。

土地に関しては貸家建付地という扱いになり、建物も人に貸しているものは評価額が大きく下がります。

通常の不動産と収益物件のそれぞれの減額効果を合わせると、評価額を5割くらいに抑えられるので非常に有効な相続税対策となるでしょう。

ただし、どんな収益物件でもいいのかというとそうではありません。

■相続税対策に向く物件

収益物件が相続税評価額を下げることは疑いようのない事実ですが、どんな物件でもいいわけではありません。

相続税対策に向いている物件は、都心の物件に多くみられるような相続税の評価額と市場価格に開きがある物件です。

逆に地方の物件などは評価額と市場価格に開きがなく、いくら相続税を下げる効果があるといっても市場価値が低い物件はトータルで考えると相続対策には向かないでしょう。

■まとめ

いかがでしたでしょうか。

今回は相続税対策としての収益物件について解説していきました。

相続税は平成27年の改正後に対象となる方が倍増しました。それでも年間の相続件数に対して課税対象者の割合は4％ほどから8％と、多くの人にとってはあまり関係のない税金です。

該当する方の多くない税金ですが、金額的には非常に大きく思いがけない多額の納税が発生し、滞納してしまう方も多い税金です。

もちろん、現金をすべて収益物件にしてしまうと納税額が下がったとしても十分な現金がなく、税金を支払うことができません。相続は専門家の意見をききながら対策をたてるのがよいでしょう。

当社では様々な専門家と連携して相続に関するトータルサポートをご提供しております。

相続対策や収益物件についてなにかご不明点やご不安点がありましたらスタンドエステートへお気軽にご相談ください。