相続した不動産を売るには、まず名義を変える必要があります。そのために要るのが遺産分割協議書です。
結論から言うと、この書類でつまずくのは「不動産の書き方」と「相続人の確定」の2か所です。住所を書いてしまって法務局で受け付けられない、あとから知らない相続人が出てきてやり直しになる。この2つが圧倒的に多い失敗です。
亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍を集めます。「家族が把握しているはず」で進めると、前の配偶者とのあいだのお子さんや、認知されたお子さんが出てくることがあります。
相続人が1人でも欠けていると、協議書は無効です。やり直しになります。
不動産は固定資産税の課税明細で確認できます。思っていた以外の土地（私道の持分、山林など）が載っていることがあるので、必ず全部を見てください。
ここがいちばん大事です。普段使っている住所（住居表示）で書くと、法務局で受け付けられません。登記事項証明書を取り、そこに書かれている表示をそのまま写します。
一棟の建物の表示、専有部分の建物の表示、そして敷地権の表示まで書きます。敷地権を書き忘れると、土地の部分が移転しません。
地番と住居表示は別物です。「北○条西○丁目○番○号」は住居表示、「○番○」が地番です。登記事項証明書を手元に置いて、一字一句写してください。
氏名、生年月日、死亡した日、最後の本籍、最後の住所。登記のときに、登記簿上の所有者と同一人物であることを示すために使います。
「相続人○○は、次の不動産を取得する」という形で、財産ごとに書きます。預貯金は、金融機関名・支店名・種別・口座番号まで書いてください。
一人が不動産を取得し、他の相続人にお金を払う場合は、代償金の額、誰が誰にいつまでに払うかを必ず書きます。ここが書いてあるかどうかで、税務上の扱いも変わります。
売って現金を分ける場合は、「売却して、諸費用を差し引いた残額を○対○の割合で分ける」と書きます。誰の名義で売却手続きを行うかも明記します。
「本協議書に記載のない財産が判明した場合は、相続人○○が取得する」あるいは「あらためて協議する」という一文を入れておきます。これがないと、私道の持分や古い預金が出てきたときに、また全員で集まることになります。
協議が成立した日を書きます。
1通を順番に郵送して回す方法のほか、同じ内容の書面を人数分用意し、各自が1通ずつ署名押印する方法もあります。全員分をそろえれば、協議書として使えます。持ち回りより早く済みます。
親も同じ相続の当事者であれば、親が代理することはできません。家庭裁判所で特別代理人を選任してもらう必要があります。
協議の内容を理解できない状態であれば、成年後見人を立てる必要があります。申立てから選任まで数か月かかります。
まず戸籍の附票で所在を調べます。それでも分からない場合は、不在者財産管理人の選任などの手続きが必要になります。司法書士か弁護士にご相談ください。
売る予定があるなら、代表者一人の名義にまとめる形で協議書を作ってください。相続人全員の共有名義にすると、売買契約にも決済にも全員が関わることになり、日程を合わせるだけで時間がかかります。
札幌では、買い手の動きが強くなるのは2〜3月と9〜10月です。戸籍の取り寄せに2週間から1か月、登記の完了まで1〜2週間かかることを考えると、その2〜3か月前から協議を始める必要があります。
作れます。ただし不動産の表示を登記事項証明書のとおりに書く必要があり、相続人が1人でも欠けていると無効になります。相続人が多い、何代も名義が変わっていないといった場合は、司法書士に依頼するほうが確実です。
いけません。普段の住所（住居表示）で書くと法務局で受け付けられません。登記事項証明書に書かれている所在・地番・地目・地積などをそのまま写してください。
同じ内容の書面を人数分用意し、各自が1通ずつ署名押印して全員分をそろえる方法があります。1通を郵送で回すより早く済みます。
実印を押し、印鑑証明書を添付します。登記では印鑑証明書の有効期限の定めはありませんが、金融機関の手続きでは3か月以内を求められることが多くあります。
「記載のない財産が判明した場合は相続人○○が取得する」といった一文を入れておいてください。これがないと、また全員で集まることになります。
親も同じ相続の当事者であれば、親が代理することはできません。家庭裁判所で特別代理人を選任してもらう必要があります。
相続人全員が合意すればやり直せます。ただし税務上は贈与とみなされることがあるため、税理士にご確認ください。
代表者一人の名義にまとめてください。全員の共有名義にすると、契約にも決済にも全員が関わることになり、日程を合わせるだけで時間がかかります。
分け方を決める前に、不動産の金額を確かめる
名前も電話番号も入力せずに、実際の成約データから相場が60秒でわかります。
詳しくは 相続した不動産の売却 をご覧ください。お電話は 0120-193-933（10:00〜18:00・日曜定休）。
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