相続した不動産を巡り、兄弟間で代償金の金額が折り合わない――。このようなご相談を、当社では年間を通じて数多くいただいています。
代償分割は不動産を残しながら公平に遺産を分ける有効な方法ですが、算定の基準となる評価額の選び方ひとつで数百万円単位の差が生まれることも珍しくありません。
この記事では、代償金の算定方法から不動産売却による資金確保、税金の注意点まで、札幌での実務経験をもとに一連の流れを解説します。
遺産分割の方法は大きく3つあります。それぞれの特徴を整理し、代償分割が選ばれるケースを確認しましょう。
国税庁の統計によると、遺産分割事件のうち不動産が含まれる割合は約75%以上とされています。不動産は現金のように簡単に分けられないため、分割方法の選択が相続手続きの最大のポイントになります。
一方、換価分割が適しているのは、相続人全員が不動産を必要としていないケースです。「残したいのか、現金化したいのか」が判断の分かれ目になります。
相続物件の売却全般については、相続物件の売却についてはこちらで詳しくご案内しています。
代償分割で最も揉めやすいのが、代償金をいくらに設定するかという問題です。不動産の評価方法によって金額が大きく変わるため、どの基準を採用するかが重要になります。
たとえば札幌市内の実勢価格3,000万円のマンションの場合、評価方法によって以下のような差が出ます。
相続人が2人で法定相続分が2分の1ずつの場合、不動産を取得しない側が受け取る代償金は、固定資産税評価額基準なら約1,050万円、実勢価格基準なら1,500万円となり、その差は約450万円にもなります。
裁判所の実務では実勢価格（時価）を基準とするのが一般的です。ただし、相続人全員が合意すればどの評価方法を使っても問題ありません。揉めそうな場合は、不動産鑑定士による鑑定評価か、複数の不動産会社から査定を取って平均値を採用する方法が有効です。
北海道、特に札幌エリアの不動産には、代償金の算定に影響する地域特有の事情があります。道内での相続案件では、以下の点に注意が必要です。
札幌の不動産市場は季節による変動が大きい傾向があります。一般的に、転勤や入学に伴う3月〜4月の春先は需要が高まり、査定額も上がりやすい時期です。
反対に、12月〜2月の冬季は内覧件数が減少しやすく、成約価格が春先と比べて下がる傾向が見られます。当社の取引実績では、同じ物件でも査定時期によって5〜10%程度の差が出るケースがあります。
代償金の算定を冬場に行うか春先に行うかで、基準となる評価額が変わる可能性があるため、算定時期の選定も相続人間で事前に話し合っておくことをお勧めします。
札幌市内でも、地下鉄沿線の物件と郊外の物件では、固定資産税評価額と実勢価格の乖離幅が異なります。
つまり、地下鉄沿線の物件で固定資産税評価額を基準に代償金を算定すると、不動産を取得する側が大幅に有利になる可能性があります。エリア特性を踏まえた評価方法の選択が重要です。
代償分割を選びたくても、代償金を支払う現金が手元にないケースは少なくありません。実務では以下のような選択肢が検討されます。
相続した不動産そのものではなく、相続人が所有する別の不動産を売却して代償金の原資を確保する方法があります。また、相続不動産の一部（たとえば土地のみ）を売却して資金を作り、建物部分を残すという方法も考えられます。
不動産の売却には一般的に3〜6ヶ月程度かかるため、代償金の支払い期限と売却スケジュールを合わせることが重要です。売却の方法と費用の詳細は、売却の方法と費用の詳細をご覧ください。
分割払いを選ぶ場合は、支払いが滞った場合の対応（不動産への抵当権設定など）も協議書に記載しておくと、双方にとって安心です。
代償分割にはいくつかの税務上の注意点があります。支払う側と受け取る側で課税の仕組みが異なるため、それぞれ確認しておきましょう。
代償金の支払いそのものには、一般的に譲渡所得税はかかりません。代償金は相続財産の分割に伴う精算金であり、不動産の売買ではないためです。
ただし、代償金の原資を得るために不動産を売却した場合は、その売却に対して譲渡所得税が発生します。税率は所有期間によって異なり、相続で取得した不動産は被相続人の取得時期を引き継ぐのが原則です。
遺産分割協議に基づく代償金の受け取りは、多くの場合、贈与には該当しません。相続財産の分割として扱われるため、相続税の課税対象となります。
しかし、以下のケースでは贈与税が課される可能性があるため注意が必要です。
贈与税リスクを回避するためには、遺産分割協議書に「代償分割として支払う」という趣旨を明確に記載することが重要です。具体的な税務判断については、税理士など専門家への相談をお勧めします。
代償分割を進める際の全体スケジュールと、協議書作成の実務的なポイントを整理します。
相続発生から売却完了まで、全体で6ヶ月〜1年程度かかるケースが多い傾向です。札幌では春先の売却を見据えて、冬の間に協議をまとめておくとスムーズに進みやすくなります。
遺産分割協議書には、以下の項目を漏れなく記載することが重要です。
「代償として支払う」という文言が協議書にないと、税務署から贈与と見なされるリスクがあります。行政書士や司法書士に協議書の作成を依頼すると、記載漏れを防げます。
A: 代償金は、不動産の評価額に法定相続分を掛けて算出するのが基本です。評価額の決め方で揉めることが多いため、複数の不動産会社から査定を取り、その平均値を採用する方法が実務的に有効です。
さらに客観性を高めたい場合は、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼する方法もあります。費用は20万〜50万円程度ですが、相続人全員が納得しやすくなります。
A: 一般的に、不動産を取得して売却した相続人が譲渡所得税を負担します。代償金を受け取った側には、売却に伴う譲渡所得税はかかりません。
ただし、遺産分割協議書で税負担について別途取り決めることも可能です。トラブル防止のため、協議の段階で税負担の分担を明確にしておくことをお勧めします。
A: 相続人全員の合意があれば、代償金の分割払いは可能です。遺産分割協議書に支払い回数・各回の金額・支払い期日を明記する必要があります。
分割払いの場合、支払いが滞るリスクに備えて、不動産への抵当権設定や連帯保証人の設定を検討するケースもあります。
A: 不動産を残したい相続人がいる場合は代償分割、全員が現金化を希望する場合は換価分割が適しています。
税務面では、換価分割は売却時に相続人全員に譲渡所得税がかかる可能性がありますが、代償分割なら不動産を取得した相続人のみが将来の売却時に負担する形になります。札幌で無料査定をご希望の方は、無料査定のご依頼はこちらからお気軽にお問い合わせください。
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