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2023/04/27
転勤で家をどうするか｜住宅ローンの扱いと、売る・貸すの判断
転勤が決まった。持ち家をどうするか。売るのか、貸すのか、空けておくのか。そして住宅ローンはどうなるのか。
結論から言うと、まず金融機関に連絡してください。住宅ローンは自分が住むための融資なので、住まなくなる場合は契約上の扱いを確認する必要があります。転勤という事情であれば、認めてもらえることが多いのが実際のところです。無断で貸すのがいちばんまずい対応です。
住宅ローンの扱い
自分が住むための融資である
住宅ローンは、借りた本人とその家族が住むことを前提に、低い金利で借りられる仕組みです。住まなくなった家をそのまま貸すと、契約に反することになり、一括返済を求められる可能性があります。
転勤なら認められることが多い
本人の意思ではない転勤で、将来戻る予定があるなら、事情を伝えたうえで賃貸に出すことを認めてもらえる場合があります。条件や必要な手続きは金融機関によって違います。まず連絡してください。
家族が住み続けるなら問題は小さい
単身赴任で家族が残る場合、その家は引き続き生活の本拠です。この形であれば扱いは変わりません。
無断で貸してしまうと、見つかったときに一括返済を求められる可能性があります。連絡すれば認められたはずのことで、状況を悪くする必要はありません。
住宅ローン控除はどうなるか
単身赴任で家族が住み続ける場合
本人が住んでいなくても、生計を一にする家族が引き続き住んでいて、転勤の解消後に本人も戻る見込みがあるなら、控除を受け続けられます。
家族全員で転居する場合
その年から控除は受けられなくなります。ただし戻ってきて再び住み始めれば、残りの期間について再び受けられる場合があります。転居する前に税務署へ届出をしておく必要がありますので、忘れずに手続きしてください。
手続きを忘れると戻せない
再適用には、転居前の届出が前提になります。引っ越してから気づいても間に合わないことがあります。転勤が決まった時点で、税務署か税理士にご確認ください。
売るか、貸すか
判断の基準は「戻る予定があるか」
数年で戻る見込みがはっきりしているなら、貸して持ち続ける意味があります。戻る予定がない、いつになるか分からないなら、売るほうが身軽です。
貸す場合に考えること
- 家賃で返済をまかなえるか／管理費、修繕費、固定資産税、管理会社への手数料を引いたあとで比べます
- 空室の期間／借り手が付かない月も返済は続きます
- 設備の故障／給湯器やエアコンが壊れれば、所有者の負担で直します
- 戻るときに空いているか／定期借家契約にしておかないと、期間が来ても出てもらえません
- 確定申告／家賃収入があれば申告が必要です
売る場合の利点
- ローンが完済でき、返済も管理もなくなります
- 住んでいた家を売った場合の3,000万円特別控除が使える可能性があります
- 転居先で新しく住宅を買う場合、資金計画が立てやすくなります
3,000万円特別控除の期限
住まなくなってから3年
自分が住んでいた家を売ったとき、利益から最大3,000万円を差し引ける制度があります。期限は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。
- 例：2024年4月に転居した場合 → 2027年12月31日まで
- 例：2021年10月に転居した場合 → すでに期限が過ぎています
貸していても、期限内なら使えることがある
転居後にその家を人に貸していた場合でも、この期限内の売却であれば使える場合があります。相続した空き家の特例とは条件が違う点に注意してください。詳しくは税理士か税務署にご確認ください。
「とりあえず貸しておいて、いずれ売る」と考えている方は、この3年の期限を必ず意識してください。過ぎてから売ると、税額が大きく変わることがあります。
札幌の転勤は時期が読める
3〜4月に人が動く
札幌は転勤と進学が重なるため、2〜3月に買い手も借り手もいちばん動きます。この時期に間に合わせられるかどうかで、結果がかなり変わります。
逆算すると、辞令から準備を始める
売り出しの準備には、書類集めと片付けを含めてひと月前後かかります。2〜3月に売り出すなら、年末から動き始めるのが目安です。辞令が出た時点で査定だけでも取っておくと、判断が早くなります。
空けたまま冬を越さない
売るのも貸すのも決まらないまま冬に入る場合、水抜きと閉栓、屋根の雪下ろし、玄関前の除雪を誰が手配するかを決めてください。水抜きをしないと配管が破裂し、春に気づいたときには床と壁が傷んでいます。
遠方からでも進められる
転居先が道外でも、書類のやり取りと決済は郵送や代理で進められます。引き渡しの日に札幌へ戻る必要があるかどうかは、事前にご相談ください。
進める順番
- 金融機関に連絡する／住まなくなることを伝え、扱いを確認します
- 住宅ローン控除の手続きを確認する／転居前の届出が必要な場合があります
- 残債を確認する／返済予定表か残高証明書で
- 売却見込み額を出す／残債と比べます
- 売るか貸すかを決める／戻る予定があるかで判断します
- 2〜3月に間に合う日程を組む
よくあるご質問
転勤で住まなくなりますが、住宅ローンはどうなりますか。
まず金融機関に連絡してください。住宅ローンは自分が住むための融資なので、住まなくなる場合は扱いの確認が必要です。転勤という事情であれば認めてもらえることが多くあります。
黙って人に貸してもよいですか。
避けてください。契約に反することになり、見つかったときに一括返済を求められる可能性があります。連絡すれば認められたはずのことで状況を悪くする必要はありません。
単身赴任で家族が残ります。何か手続きは要りますか。
家族が引き続き住んでいれば、その家は生活の本拠のままです。住宅ローン控除も受け続けられます。念のため金融機関にはお伝えください。
家族全員で転居します。住宅ローン控除はどうなりますか。
その年から受けられなくなりますが、戻ってきて再び住み始めれば、残りの期間について再び受けられる場合があります。転居前に税務署へ届出をしておく必要があります。
売るのと貸すの、どちらがよいですか。
戻る見込みがはっきりしているなら貸す意味があります。戻る予定がない、いつになるか分からないなら、売るほうが身軽です。家賃から管理費・修繕費・税金を引いたあとで返済と比べてみてください。
いずれ売るつもりですが、しばらく貸してもよいですか。
住んでいた家を売ったときの3,000万円特別控除は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までが期限です。貸していてもこの期限内の売却なら使える場合があります。期限は必ず意識してください。
戻ってきたときに、借り手に出ていってもらえますか。
通常の賃貸借契約では、期間が来ても正当な理由なく退去を求められません。戻る予定があるなら、期間を定めて終了する定期借家契約にしておく必要があります。
転居先が道外です。売却は進められますか。
進められます。書類のやり取りと決済は郵送や代理で対応できます。引き渡しの日に札幌へ戻る必要があるかどうかは、事前にご相談ください。
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