住み替えローンとは｜売ってもローンが残るときの住み替え（札幌）

今の家を売って次の家に移りたいけれど、売っても住宅ローンが残ってしまう。このときに使えるのが住み替えローンです。残ったローンと新しい家のローンをまとめて1本にする借り方で、自己資金が足りなくても住み替えができます。

ただし、借入額が新しい家の価格より大きくなるため、審査は通常の住宅ローンより厳しくなります。そして売却と購入の決済を同じ日に合わせる必要があり、段取りの難しさが一番の壁になります。使えるかどうかは、今の家がいくらで売れるかを先に確かめるところから始まります。

住み替えローンとはどういうものか

残ったローンを新しいローンに含める

たとえば今の家のローン残高が2,800万円で、売れた金額が2,400万円だとすると、400万円が残ります。この400万円を、新しく買う家のローンに上乗せして借りるのが住み替えローンです。新しい家が3,500万円なら、3,900万円を借りることになります。

担保の価値を超えて借りる形になる

3,900万円を借りても、担保になるのは3,500万円の家だけです。金融機関から見ると担保を超えて貸すことになるため、その分だけ収入や勤続年数の見方が厳しくなります。金利も通常の住宅ローンより高めに設定されることがあります。

売却と購入を同じ日に決済する

今の家の抵当権を外すのと、新しい家に抵当権を付けるのを同じ日に行う必要があります。売主・買主・売却先の金融機関・購入先の金融機関・司法書士が同じ日に動くことになるので、日程を1日でもずらせません。

住み替えローンと似ているもの

つなぎ融資との違い

つなぎ融資は、今の家が売れる前に次の家の代金を払うために、一時的に借りるお金です。売れたらそのお金で返します。売って残債が出る場合の穴埋めではなく、「売る前に買う」ための時間差を埋めるためのものです。目的が違います。

買い替えローンという呼び方

金融機関によって住み替えローン、買い替えローン、住み替え支援ローンなど呼び方が違いますが、中身はほぼ同じです。窓口で聞くときは「今の家を売っても残るローンを、新しい家のローンに含められますか」と聞くのが確実です。

無担保ローンで埋める方法

残った金額が小さければ、住み替えローンを使わずに無担保のローンで埋めるという方法もあります。金利は高くなりますが、審査は住み替えローンより早く進むことがあります。金額が100万円台までなら検討の余地があります。

審査で見られること

年収に対する返済の割合

借入額が大きくなる分、毎月の返済額も増えます。年収に対して年間の返済額が何割になるかが、通常の住宅ローンよりシビアに見られます。車のローンやカードの分割払いがある場合は、その分も合算されます。

勤続年数と収入の安定

勤続年数が短い、収入の変動が大きいといった場合は通りにくくなります。転職を予定している場合は、住み替えの前か後かで結果が変わるので、順番を先に考えておいてください。

今の家の売却額の確からしさ

「いくらで売れる予定か」は審査の前提になります。根拠の薄い高い査定額を前提に組み立てると、実際の売却額が下がったときに計画全体が崩れます。成約データに基づいた現実的な金額で組むことが大事です。

同じ日に決済するための段取り

売る相手と買う相手の両方を待たせない

決済日を合わせるということは、売却の買主にも、購入先の売主にも、こちらの都合に合わせてもらうということです。どちらかがずれると全体が止まります。早い段階で両方に事情を伝え、余裕のある日程を組んでおく必要があります。

順番は「売る話を先に固める」

買う家を先に決めてしまうと、売れる金額が読めないまま資金計画を立てることになります。まず今の家の売り出しを進めて、買主が決まった段階で買う家を探すほうが、金額のずれが起きません。

仮住まいを挟む選択肢

どうしても同じ日に合わせられない場合、いったん賃貸に移って、売ってから落ち着いて買うという方法があります。二重の引っ越し費用と家賃はかかりますが、慌てて条件の合わない家を買うより結果的に安く済むこともあります。

札幌で住み替えるときの時期の話

売るのは4月から6月が動く

札幌では雪が解けて敷地が見える4月から6月に買主が一番動きます。この時期に売り出しを合わせられると、売却額が読みやすくなり、住み替えローンの計画も立てやすくなります。

買うほうは冬のほうが選びやすいことがある

逆に、買う立場では冬のほうが競合が少なく、価格の相談がしやすい場面があります。売るのは春、買うのは冬という組み合わせは日程が合いませんが、仮住まいを挟むならこの順番も選べます。

冬の引っ越しには費用と手間がかかる

1月から2月の引っ越しは、道路の雪でトラックが家の前に寄せられない、搬出入に時間がかかるといった事情があります。引っ越し業者の見積もりも、時期によって変わります。

住み替えローンを使わずに済む場合

売値がローン残高を上回るとき

売った金額でローンを返しきれるなら、住み替えローンは必要ありません。むしろ、余った分を次の家の頭金に回せます。まずは今の家の相場を確かめてください。

不足分を貯蓄で埋められるとき

残る金額が数十万円から100万円台であれば、貯蓄で埋めて通常の住宅ローンを組むほうが、金利も審査も有利です。住み替えローンは残る金額が大きいときの手段と考えてください。

いったん賃貸に移るとき

売った後に賃貸へ移れば、購入のタイミングを自由に選べます。売却で残った借入を無担保ローンや分割で処理し、数年後にあらためて住宅ローンを組むという進め方もあります。

売る前にやることのまとめ

1. 住宅ローンの残高を、返済予定表か借入先の窓口で確認する
2. 今の家の相場を調べ、売れそうな金額のおおよそを把握する
3. 売値と残高の差を計算し、不足額がいくらになるか出す
4. 貯蓄でその不足額を埋められるかを確認する
5. 埋められない場合、取引のある金融機関に住み替えローンの取り扱いを聞く
6. 車のローンやカードの分割払いなど、他の借入を書き出す
7. 新しい家に必要な予算と、諸費用（登記・仲介手数料・引っ越し）を見積もる
8. 売却と購入の決済日を同じ日にできるか、不動産会社と段取りを確認する
9. 合わせられない場合の仮住まいの費用も計算しておく
10. 共有名義なら、共有者全員の同意を先に取っておく

いつ売り出すのがよいか

戸建て・土地の場合

札幌では雪が解けて敷地の形や境界、外構の状態が見える4月から6月に買主が一番動きます。12月から3月は雪で判断材料が隠れるため、売り出してから決まるまでの期間が延びやすくなります。住み替えは日程を合わせる必要があるので、動く時期に売り出しを合わせられると計画が立てやすくなります。

マンションの場合

マンションは室内を見て決める部分が大きく、雪の影響は戸建てほどありません。2月から3月の異動の時期と、9月から10月に問い合わせが増えます。冬の売り出しでも決まる可能性は戸建てより高いといえます。

よくあるご質問