相続した実家を、とりあえずそのままにしている。使う予定はないけれど、決められないまま何年か過ぎている。札幌ではとくに多いご相談です。
結論から言うと、空き家は置いておくほど損が積み上がります。固定資産税が上がる可能性があり、建物は毎年傷み、売れる価格は下がり、落雪や倒壊で人に被害が出れば責任を問われます。何もしないことが、いちばん費用のかかる選択です。
住宅が建っている土地は、固定資産税の計算で課税標準が最大6分の1に軽くなる特例があります。これがあるために、「建物を残しておくほうが税金が安い」と言われてきました。
ところが、倒壊のおそれがある、衛生上有害である、著しく景観を損なっているといった状態の空き家（特定空家）は、勧告を受けると住宅用地の特例から外れます。そうなると土地の税額は大きく上がります。
法律が改正され、放っておけばそうなるおそれのある状態（管理不全空家）も、勧告を受ければ特例から外れるようになりました。窓が割れている、屋根や外壁が傷んでいる、草木が繁茂している。この程度でも対象になり得ます。
「建物を残しておけば税金が安い」は、もう当てにできません。管理できないまま持ち続けることのほうが、リスクになりました。
換気されない家は、湿気と結露で内部から傷みます。給排水管も、水が流れないことで劣化が進みます。住んでいれば気づく小さな不具合が、誰も見ていないあいだに広がります。
買主は、直すのにいくらかかるかを見て価格を判断します。放置していた年数は、そのまま価格の差になって返ってきます。「もう少し様子を見よう」と待っているあいだに、下がっていきます。
建物や工作物の設置・管理に問題があって他人に損害を与えた場合、その所有者が賠償の責任を負います。空き家だから、住んでいないから、という理由で免れることはできません。
屋根から落ちた雪が、隣家の物置やカーポートを壊す。歩いていた人に当たる。実際に起きている事故です。遠方にお住まいで、冬のあいだ一度も見ていないという状態が、いちばん危険です。
傷んだ屋根材やトタンが強風で飛ぶ、ブロック塀が倒れる。これも所有者の責任です。火災保険で対応できる場合もありますが、空き家は契約の条件が変わることがあるため、保険の内容を確認しておいてください。
相続した空き家で名義が変わっていない場合、相続登記は義務化されており、期限内に手続きをしないと過料の対象になります。放置している年数が長いほど、次の相続が起きて相続人が増え、話をまとめるのが難しくなります。
もっとも早く負担がなくなります。建物の状態が悪くても、土地としての価値は残ります。家財が残ったままでも買い取れる場合があります。
買い手が広がることがあります。ただし解体すると住宅用地の特例が外れ、翌年から土地の固定資産税が上がります。解体してから売れるまでの期間が長引くほど負担が増えるため、時期は買主の見通しと合わせて決めてください。
収入にはなりますが、貸せる状態にするための修繕費がかかります。また、相続後に空き家の3,000万円特別控除を使う予定があるなら、貸した時点で使えなくなります。
選ぶなら、冬の水抜き、屋根の雪下ろし、除雪、年に数回の換気を誰が行うかを決めてください。遠方にお住まいなら管理を業者に頼むことになり、毎年の費用が発生します。
どれを選ぶにしても、まず「いま売ったらいくらか」を知らないと比べられません。修繕費、解体費、毎年の管理費と税金。これらを売却額と並べて初めて、損得が見えます。
3の期限は、過ぎてしまうと取り返せません。相続からの年数を、いますぐ数えてみてください。
札幌で買い手の動きが強くなるのは、転勤と進学が重なる2〜3月と、雪が降る前の9〜10月です。その時期に売り出すなら、ひと月前から準備を始めてください。片付けと写真の撮影は、雪のない時期のほうがうまくいきます。
以前はそう言われていましたが、いまは当てになりません。倒壊のおそれがある空き家や、放っておけばそうなる状態の空き家は、勧告を受けると住宅用地の特例から外れ、土地の税額が大きく上がります。
一概には言えません。解体すると住宅用地の特例が外れ、翌年から土地の固定資産税が上がります。売れるまでの期間が長引くほど負担が増えるため、買主の見通しと合わせて決めてください。
所有者が賠償の責任を負います。空き家であること、住んでいないことは理由になりません。冬のあいだ一度も見ていない状態がいちばん危険です。
管理を業者に頼むか、売却するかになります。頼む場合は、冬の水抜き、屋根の雪下ろし、除雪、年に数回の換気を含めた内容で毎年の費用がかかります。その費用と売却額を並べて比べてください。
収入にはなりますが、貸せる状態にするための修繕費がかかります。また、相続後に空き家の3,000万円特別控除を使う予定があるなら、貸した時点で使えなくなります。
売れます。建物の状態が悪くても土地としての価値は残ります。家財が残ったままでも買い取れる場合があります。ただし放置していた年数は価格の差になって返ってきますので、早いほど有利です。
相続登記が必要です。義務化されており、期限内に手続きをしないと過料の対象になります。放置するほど次の相続で相続人が増え、まとめるのが難しくなります。
持ち続けるか売るかを比べるために、金額を確かめる
名前も電話番号も入力せずに、実際の成約データから相場が60秒でわかります。
詳しくは 空き家の売却 と 相続した不動産の売却 をご覧ください。お電話は 0120-193-933（10:00〜18:00・日曜定休）。
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