先に結論です。再建築不可の物件も売れます。ただし、住宅ローンが使えないため買主が現金を用意できる人に限られ、価格は同じ立地の通常の土地より大きく下がります。相場の半分前後というのが、ひとつの目安です。
大事なのは、あきらめて放置しないことです。放置した空き家は、固定資産税を払い続けるだけでなく、特定空家に指定されて税の軽減が外れる可能性があります。売れないと思い込む前に、本当に再建築ができないのか、隣地と話せば解消できないのかを確認してください。実際、調べてみたら再建築できた、というケースは少なくありません。
今建っている建物を壊すと、新しい建物が建てられない土地のことです。建築基準法では、幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければ建物を建てられないと定められています。この接道義務を満たしていない土地が再建築不可になります。
今建っている家は、建築基準法ができる前や、その後の法改正の前に建てられたものです。違法建築ではなく、既存不適格といいます。住み続けることも、リフォームすることも可能です。
札幌市の建築指導課の窓口で、前面道路の種別を確認できます。建築基準法42条1項1号から5号、または2項道路であれば、接道の要件を満たす可能性があります。地図を持って行けば、その場で教えてもらえます。ここを確認せずにあきらめている方が非常に多いところです。
登記簿の面積と実際の幅は違うことがあります。1.9メートルだと思っていたら2.05メートルあった、ということも起こります。土地家屋調査士に実測してもらう価値はあります。
接道義務を満たさなくても、建築審査会の同意を得て許可を受けられる制度があります。周囲に広い空地があるなど、避難や安全上の支障がないと認められる場合です。ハードルは高いのですが、ゼロではありません。
増築して登記していない部分があると、話がややこしくなります。売る前に登記簿と現況を突き合わせておいてください。
確認にかかる費用は、窓口での相談なら無料、実測を頼んでも数万円から十数万円です。もし再建築可能だとわかれば、価格は倍近く変わることもあります。調べる価値は十分にあります。
接道の幅が足りないなら、隣地から必要な分だけ買い足せば解消します。数十センチ分でも足りることがあります。隣地の所有者にとっても、境界を整理する機会になるため、話がまとまることは珍しくありません。
逆に、隣地の所有者に自分の土地を買ってもらう方法です。隣地と合わせれば接道の要件を満たす土地になるため、隣の方にとっては価値が上がります。第三者に売るより高く売れることもあります。
単独では再建築不可でも、隣地と合わせれば普通の土地になる。この場合、隣地の所有者と話し合って同時に売り出すと、両方が高く売れます。手間はかかりますが、金額の差は大きくなります。
買い取るのが難しい場合、通路部分を賃借して接道を確保する方法もあります。ただし、賃借では建築確認が下りないことも多く、確実性は劣ります。事前に建築指導課へ確認してください。
隣地との交渉は、本人どうしだと感情が入ってまとまりにくいことがあります。第三者が間に入ると、金額の話に集中できて進みやすくなります。当社でもこの取りまとめをよく行っています。
建物を壊すと建てられなくなるので、建物は残したまま売るのが原則です。リフォームして住める状態にすれば、現金で買える方や、賃貸に出したい投資家が検討します。解体は絶対に先にしないでください。更地にした瞬間、価値が大きく下がります。
再建築不可の物件には、原則として住宅ローンが付きません。金融機関が担保として評価できないためです。ノンバンクの不動産担保ローンを使える場合もありますが、金利は高くなります。結果として、買主は現金で買える方に限られます。
札幌では、中央区の古い密集地や、南区・西区の斜面の住宅地に再建築不可の物件があります。斜面地では、道路から敷地までの高低差があって車を停められないという問題が重なることも多く、そこも価格に影響します。
とくに札幌では、雪の重みで屋根が落ちる、落雪で通行人に危険が及ぶといった理由から、空き家への指導が入りやすい事情があります。売れないからと放置するのは、費用の面でも危険の面でも得策ではありません。
当社では、再建築不可の物件も現状のまま買い取っています。建物が傷んでいても、残置物があっても、そのままで構いません。隣地との交渉が必要な場合は、当社側で進めます。まずは今の状態でいくらになるかを確かめてください。
建築の可否や許可の判断は、札幌市の建築指導課および建築士にご確認ください。税金の扱いは税理士または税務署にご確認ください。ここでは売却の実務としての考え方を整理しています。
売れます。ただし住宅ローンが使えないため、買主は現金で買える方に限られます。価格は同じ立地の再建築可能な土地の半分前後が目安です。
解体しないでください。建物を壊すと新しく建てられなくなるため、価値が大きく下がります。建物は残したまま売り出すのが原則です。
札幌市の建築指導課で前面道路の種別を確認してください。地図を持参すればその場で教えてもらえます。調べたら再建築できたというケースは少なくありません。
隣地の一部を買い足して接道の幅を確保する、隣地の所有者に売る、隣地と一緒に売り出す、建築審査会の但し書き許可を得る、といった方法があります。
原則として使えません。金融機関が担保として評価できないためです。ノンバンクの不動産担保ローンを使える場合もありますが、金利は高くなります。
特定空家に指定されると固定資産税の住宅用地の特例が外れ、税額が大きく上がります。札幌では雪の重みによる倒壊や落雪の危険から、指導が入りやすい事情もあります。
高くなることがあります。隣地と合わせれば接道の要件を満たす土地になるため、隣の方にとっては価値が上がるからです。
そのままで構いません。当社では再建築不可の物件も現状のまま買い取っています。残置物の片づけも不要です。まずは今の状態でいくらになるかをご確認ください。
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詳しくは 空き家の売却 をご覧ください。お電話は 0120-193-933（10:00〜18:00・日曜定休）。
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