フラット35を完済したあと、マンションの売却を検討される方が増えています。しかし、民間の住宅ローンとは異なる手続きが必要になるため、事前に流れを把握しておくことが大切です。
この記事では、住宅金融支援機構への完済手続きから抵当権抹消、札幌での売出しタイミングまで、フラット35に特化した売却の実務を詳しく解説します。
フラット35を完済してからマンションを売却するまでには、大きく分けて5つのステップがあります。民間ローンとの違いを意識しながら、全体像を確認しましょう。
民間の住宅ローンでは、完済後すぐに金融機関の窓口で抵当権抹消書類を受け取れるケースがほとんどです。しかしフラット35の場合、書類は住宅金融支援機構から郵送されるため、到着まで2〜3週間かかります。
このタイムラグを考慮せずに売却スケジュールを組むと、決済日に書類が間に合わないトラブルにつながります。完済後すぐに売却活動を始めたい方は、逆算して早めに手続きを開始しましょう。
フラット35の完済手続きは、窓口となる取扱金融機関を通じて行います。民間ローンとは手順や所要期間が異なるため、事前に流れを把握しておくと安心です。
民間ローンでは完済当日に書類を受け取れることが多いのに対し、フラット35では機構を経由するため時間がかかります。この違いを知らずに売却スケジュールを組むと、決済に間に合わなくなるリスクがあります。
住宅金融支援機構から届く書類は、一般的に以下のとおりです。
書類が届くまでの2〜3週間は、売却に向けた準備期間として有効活用できます。不動産会社への査定依頼や必要書類の整理、マンションの清掃・片付けなどを進めておくとスムーズです。
なお、届いた書類には有効期限があるものも含まれるため、届いたら速やかに抵当権抹消登記の手続きに移りましょう。
フラット35の完済書類が届いたら、次は法務局で抵当権抹消登記を行います。ご自身で申請する方法と、司法書士に依頼する方法の2つがあります。
抵当権抹消にかかる費用の内訳は以下のとおりです。
フラット35の大きなメリットとして、繰上返済手数料が無料である点が挙げられます。民間の住宅ローンでは繰上返済に1万円〜5万円程度の手数料がかかるケースもあるため、完済にかかるトータルコストはフラット35のほうが抑えやすいといえます。
フラット35の残債がまだ残っている状態でも、マンションの売却は可能です。ただし、抵当権を抹消するために残債を完済する方法を確保する必要があります。
もっとも一般的な方法は、売却代金でフラット35の残債を一括返済するケースです。マンションの査定額が残債を上回っていれば、決済日に買主からの売却代金で返済と抵当権抹消を同時に行えます。
たとえば残債が1,500万円、売却代金が2,000万円であれば、差額の約500万円が手元に残る計算です。ただし、ここから仲介手数料や税金などの諸費用が差し引かれます。
売却代金が残債を下回る、いわゆる「オーバーローン」の状態では、以下の選択肢が考えられます。
いずれの場合も、まずは正確な査定額を把握することが判断の第一歩です。残債額と比較したうえで、どの選択肢が適切かを検討しましょう。
札幌でマンションを売却する際は、北海道ならではの季節要因を考慮することが重要です。フラット35の完済時期と売出し時期をうまく合わせることで、より有利な条件での売却が期待できます。
札幌の不動産市場は、冬季（12月〜2月）に取引が鈍化する傾向があります。積雪の影響で内覧件数が減少し、売却活動が思うように進まないケースも少なくありません。
一方、雪解けが始まる3月以降は引越しシーズンと重なり、購入希望者が増加します。2026年の道内の中古マンション成約件数を見ても、3月〜5月は年間でもっとも取引が活発な時期です。
つまり、フラット35の完済手続きや抵当権抹消を2月中に済ませておくことで、3月からの売却活動にスムーズに入れます。繰上完済の申込みから書類到着まで約1か月半を見込み、年明け早々に動き出すのが理想的です。
札幌市内では地下鉄沿線のマンション需要が根強く、とくに築15年以内の物件は流通性が高い傾向にあります。フラット35で購入した物件は築浅であることが多く、この需要層と合致しやすいのが強みです。
地下鉄東西線や南北線沿線の市街地エリアでは、2026年現在も中古マンションの坪単価が約80万円〜120万円で推移しており、売り手にとって有利な価格帯が維持されています。
JR沿線エリアでも再開発の影響で需要が伸びている地域があります。査定時には複数の不動産会社に依頼し、エリアごとの相場を比較することをおすすめします。
マンション売却では、仲介手数料や税金などさまざまな費用が発生します。フラット35を完済した場合の費用構造を整理しておきましょう。
居住用のマンションを売却して利益が出た場合、一定の条件を満たせば最大3,000万円の特別控除が適用される可能性があります。多くの場合、この控除を利用することで譲渡所得税がゼロになるケースも少なくありません。
主な適用条件としては、売却する物件に住んでいること（または住まなくなってから3年以内）、前年・前々年にこの特別控除を受けていないことなどがあります。詳しくは税理士や税務署への確認をおすすめします。
フラット35は繰上返済手数料が無料のため、民間ローンと比べて完済時のコストを低く抑えられます。売却にかかる諸費用の総額は、一般的に売却価格の4%〜7%程度が目安です。
フラット35に特有の手続きを見落とすと、決済の遅延や余計な費用が発生することがあります。失敗を防ぐためのチェックポイントを確認しましょう。
とくに注意したいのが、完済後に届く書類の氏名・住所が現在の登記と異なるケースです。結婚や引越しで変更がある場合は、先に住所変更登記を済ませないと抵当権抹消ができません。
フラット35から民間の住宅ローンに借り換えたあとに売却する場合は、手続きの相手先が変わります。抵当権の設定先がフラット35（住宅金融支援機構）から民間金融機関に変更されているため、完済・抹消の手続きは借り換え先の銀行と行います。
借り換え後は繰上返済手数料が有料になっている場合がほとんどです。金融機関によって1万円〜5万円程度の手数料がかかるため、借り換え契約書で事前に確認しましょう。
また、借り換え時に機構の抵当権は抹消されていますが、新たに民間銀行の抵当権が設定されています。二重の抵当権がかかっているわけではないため、手続きは1回で済みます。
売却をお考えの方は、まず現在のローンがフラット35のままか、借り換え済みかを確認したうえで、適切な手順を選択してください。
A: 売却代金で残債を一括返済できれば、残債がある状態でも売却は可能です。決済日に買主からの代金で住宅金融支援機構への返済と抵当権抹消を同時に行います。
売却代金が残債を下回る場合は、自己資金での補填、買い替えローンの利用、または任意売却といった選択肢を検討することになります。まずは査定で正確な売却見込み額を把握しましょう。
A: フラット35の場合、完済後に住宅金融支援機構から抵当権抹消に必要な書類が届くまで2〜3週間かかります。民間ローンでは当日受け取れることが多いため、この違いに注意が必要です。
書類到着後、法務局への抵当権抹消登記の申請から完了までは1〜2週間が目安です。トータルで約1か月〜1か月半を見込んでおくと安心です。
A: フラット35の繰上返済手数料は無料です。一部繰上返済でも全額繰上返済でも手数料はかかりません。
これは民間の住宅ローンと大きく異なるポイントです。民間ローンでは繰上返済に1万円〜5万円程度の手数料がかかるケースが多いため、フラット35は完済コストの面で有利といえます。
A: 条件を満たせば、2回目のフラット35の利用は可能です。既存のフラット35を完済していること、新たに購入する物件が機構の技術基準を満たしていることなどが主な要件です。
ただし、年齢や返済期間、年収に対する返済負担率（年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下）などの審査基準を改めてクリアする必要があります。詳しくは取扱金融機関にご相談ください。
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