長期優良住宅の認定を受けた住まいは、一般的な中古住宅と比べて資産価値が落ちにくいとされています。しかし、その価値を最大限に引き出して売却するには、認定住宅ならではの戦略が欠かせません。
この記事では、認定住宅の価格プレミアムの実態から、買主メリットを活かした売却戦略、認定通知書の紛失対策、そして札幌の寒冷地特性を踏まえた売却のポイントまで、実践的なノウハウをお伝えします。
長期優良住宅の認定を取得している物件は、中古市場において一定の価格プレミアムが期待できます。まずはその実態を確認しましょう。
国土交通省の調査によると、長期優良住宅の認定を受けた戸建て住宅は、一般的な中古住宅と比較して約5〜15%高い価格で成約する傾向があります。これは築10年を超えた物件でも同様の傾向が見られます。
2025年度の長期優良住宅の新築認定実績は全国で約12万戸にのぼり、戸建て住宅の新築着工に占める割合はおよそ28%に達しています。認定住宅の流通量は年々増加しており、中古市場でも認定の有無を重視する買主が増えています。
長期優良住宅が資産価値を維持しやすい背景には、認定基準そのものの厳しさがあります。認定を受けるには以下の性能基準を満たす必要があります。
これらの基準を満たしていることが公的に証明されているため、買主にとっては住宅性能の「見える化」になります。築20年を超えても建物評価がゼロになりにくく、一般住宅と比べて築25年時点での残存価値が約20%高いというデータもあります。
長期優良住宅を高く売却するうえで見落とされがちなのが、買主側の経済メリットです。これを効果的に訴求することで、価格交渉を有利に進められます。
長期優良住宅を購入する買主は、住宅ローン控除で大きな優遇を受けられます。2026年に入居する場合、一般の中古住宅ではローン控除の借入限度額が2,000万円であるのに対し、認定長期優良住宅では3,000万円に引き上げられます。
控除率0.7%で計算すると、13年間の控除総額は一般住宅で最大182万円、認定住宅では最大273万円となり、その差は約91万円にもなります。
さらにフラット35では、認定住宅を対象とした「フラット35S（金利Aプラン）」が利用でき、当初10年間の金利が年0.25%引き下げられます。3,000万円を35年で借りた場合、総返済額で約70万円以上の節約になる計算です。
これらの数字を販売資料やチラシに明記することで、買主の購入意欲を高めることができます。「この物件を買えばこれだけ得をする」という具体的な金額を示すことが、価格交渉での武器になります。
買主が認定住宅を購入する場合、以下の税制優遇も受けられます。
売却活動の際には、これらの買主メリットを一覧表にまとめた資料を用意しておくと効果的です。仲介会社にも共有し、購入検討者への説明に活用してもらいましょう。売却の方法と費用について詳しくはこちらのページもご参照ください。
長期優良住宅の売却では、買主だけでなく売主側にも税制面でのメリットがあります。一般的な特例措置を押さえておきましょう。
マイホームを売却した場合、一般的に以下の特例措置が活用できます。
これらは長期優良住宅に限らずマイホーム売却全般に適用される特例ですが、認定住宅は高く売却できる分、控除の恩恵も大きくなる傾向にあります。
長期優良住宅の認定に関連した税制優遇は、多くの場合「新築時」に適用されるものです。売却時にはすでに適用済みであるため、混同しないよう注意が必要です。
たとえば、投資型減税（認定住宅新築等特別税額控除）は新築した年に適用されるもので、売却時に改めて利用することはできません。一方で、買主が中古の認定住宅を購入する際に受けられる住宅ローン控除の上乗せは、売却価格を下支えする間接的な効果があります。
税制に関する詳細は個別の状況により異なりますので、売却前に税理士や不動産会社に相談されることをおすすめします。
長期優良住宅の売却で意外と多いトラブルが、認定通知書の紛失と維持保全計画の引継ぎです。事前に対策しておくことで、スムーズな売却につなげられます。
認定通知書を紛失してしまっても、売却そのものは可能です。ただし、買主が住宅ローン控除の上乗せやフラット35Sの優遇を受けるためには認定の証明が必要になります。
再発行の手続きは以下の流れで行います。
手続きにはおおむね1〜2週間かかるため、売却活動を始める前に早めに手配しておくことが重要です。認定番号がわからない場合でも、建築年や住所から照会できるケースが多いです。
長期優良住宅には、認定時に策定した維持保全計画に基づいて定期的な点検・補修を行う義務があります。売却の際には、この計画と点検記録を買主に引き継ぐ必要があります。
引継ぎを怠った場合、以下のリスクが生じます。
売却前に、建築時から現在までの点検記録や修繕履歴を整理しておくことをおすすめします。記録が不十分な場合は、専門の住宅診断（ホームインスペクション）を実施し、現時点での建物状態を書面化しておくと買主の安心感につながります。
北海道、特に札幌で長期優良住宅を売却する場合、寒冷地ならではの事情を押さえることが成功の鍵になります。
札幌をはじめとする道内の住宅は、もともと高断熱・高気密の仕様で建てられることが一般的です。これは長期優良住宅の認定基準である省エネルギー対策等級4以上の要件と重なる部分が多く、道内では認定取得のハードルが比較的低いとされています。
実際に、北海道における長期優良住宅の認定率は全国平均を上回る水準にあり、新築戸建てのおよそ3割以上が認定を取得しているといわれています。札幌の中古住宅市場でも、認定住宅の流通数は増加傾向にあります。
寒冷地仕様の住宅は光熱費の面でも有利です。高断熱住宅では冬季の暖房費が一般住宅と比べて年間3〜5万円程度削減できるケースもあり、買主にとって長期的な経済メリットをアピールしやすい材料になります。
札幌での不動産売却において、冬季（12月〜3月）は内覧数が減少しやすい時期です。しかし、長期優良住宅の場合はこの時期をあえて活用する戦略もあります。
高断熱住宅の快適さは、外気温がマイナス10℃以下になる厳冬期にこそ実感されます。内覧時に室温が安定していることを体感してもらえれば、断熱性能の高さを言葉以上に伝えることができます。
内覧前には以下の準備をしておくと効果的です。
地下鉄沿線やJR沿線、市街地エリアの物件であれば交通利便性と住宅性能の両立を訴求でき、より幅広い買主層にアプローチできます。札幌の戸建て売却について詳しくはこちらのページもご覧ください。
認定住宅の売却では、一般的な売却手続きに加えて認定関連の書類準備が必要です。全体の流れを確認しておきましょう。
全体の所要期間は、査定開始から引渡しまでおおむね3〜6か月が目安です。認定書類の準備に時間がかかる場合は、さらに余裕を持ったスケジュールが必要です。
一般的な売却書類に加えて、認定住宅では以下の書類を準備しましょう。
これらの書類が揃っていると、買主からの信頼度が高まり、査定額にもプラスの影響を与えます。マンションの売却手続きについても確認したい方はこちらのページをご参照ください。
長期優良住宅の査定では、一般住宅の査定項目に加えて認定基準に関わる性能が評価対象になります。高評価を得るためのポイントを押さえましょう。
査定において特に重視される認定項目は以下のとおりです。
これらの項目が揃っている場合、築15年の物件であっても一般住宅の築10年程度の評価を受けられる可能性があります。
査定前に以下の準備をしておくことで、より正確かつ有利な評価を引き出せます。
当社では、長期優良住宅をはじめとする認定住宅の査定実績が豊富にございます。札幌の不動産市場に精通したスタッフが、認定住宅の価値を適正に評価いたします。まずはお気軽に無料査定をご依頼ください。
A: 売主側では、居住用財産の3,000万円特別控除や所有期間10年超の軽減税率など、一般的なマイホーム売却の特例が適用できます。これらは認定の有無にかかわらず利用可能です。
一方、買主側では住宅ローン控除の借入限度額が一般住宅の2,000万円から3,000万円に拡大されるなど、認定住宅ならではの優遇があります。この買主メリットが売却価格の下支えにつながります。
A: 売却自体は可能です。認定通知書を紛失した場合は、所管行政庁（札幌市の場合は都市局建築指導部）に台帳記載事項証明書の発行を請求できます。
手続きにはおおむね1〜2週間かかり、手数料は300〜400円程度です。買主が税制優遇を受けるために認定の証明が必要になりますので、売却活動を始める前に早めに手配しておくことをおすすめします。
A: 一般的に、認定住宅は同条件の一般中古住宅と比べて約5〜15%高い価格で取引される傾向にあります。ただし、地域や築年数、市場動向によって差は異なります。
札幌では高断熱住宅への需要が高く、認定住宅の性能が評価されやすい市場環境にあります。維持保全計画に基づいた点検記録が揃っていると、さらに高い評価を得られる可能性があります。
A: 維持保全計画の引継ぎを怠ると、所管行政庁から改善命令が出され、最悪の場合は認定が取り消されるリスクがあります。認定取消しとなると、過去に受けた税制優遇の返還を求められることもあります。
また、買主が認定住宅として購入したにもかかわらず維持管理の記録がないと、契約不適合としてクレームや損害賠償に発展する恐れもあります。売却前に点検記録と計画書を必ず整理しておきましょう。
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