親が認知症と診断されると、実家を売って介護費に充てたくても、どこから手を付ければよいか迷うお客様は少なくありません。
この記事では、認知症の親の不動産を売却する方法を、意思能力の確認から決済まで時系列で整理します。期間・費用の目安に加え、札幌ならではの冬の空き家管理まで解説します。
結論からお伝えすると、売却できるかどうかは「認知症という診断名」ではなく「意思能力の程度」で分かれます。まずは判断の基準を押さえましょう。
民法では、意思能力のない人が結んだ契約は無効とされています。売買契約の内容や結果を理解できるかどうかが、一般的な判断の分かれ目です。
厚生労働省の推計では、2025年の認知症高齢者は約470万人とされ、65歳以上の約5人に1人の割合です。同じ診断でも症状の程度は人によって大きく異なります。
意思能力を判断する材料として、医師の診断書が重要な役割を持ちます。主に次の点が確認されます。
本人に意思能力がない場合、子どもが委任状を書いても代理権は発生しません。家族であっても、本人に代わって勝手に売却することはできないのが原則です。
司法書士は登記の際に本人の意思確認を行うため、確認ができなければ手続きが止まります。この場合は、成年後見制度を利用する方法が一般的です。
意思能力が十分でない親の不動産は、家庭裁判所が選んだ成年後見人が売主の代理人となって売却します。流れを1本の時系列で確認しましょう。
申立ては、本人の住所地を管轄する家庭裁判所に行います。札幌市内にお住まいの親であれば、多くの場合は札幌家庭裁判所が窓口です。
必要書類には、本人の戸籍謄本・住民票、登記されていないことの証明書、不動産の登記事項証明書、預貯金通帳の写しなどがあります。売却の方法と費用の全体像は不動産売却の方法と費用でも解説しています。
親が住んでいた自宅（施設入居前の住まいを含む）を売る場合、後見人は家庭裁判所の「居住用不動産処分許可」を得る必要があります。許可なく売った契約は無効とされます。
実務では、許可が得られることを条件とした売買契約を先に結び、その後に許可を申し立てる流れが多く見られます。売却の必要性や価格の妥当性を説明する査定書が求められることもあります。
競合記事ではあまり触れられていない、期間と費用の具体的な目安をまとめます。個別の金額は事案によって異なるため、司法書士・弁護士へご確認ください。
家庭裁判所に納める費用そのものは、それほど高額ではありません。一般的な目安は次のとおりです。
専門職が後見人に選ばれた場合、報酬は管理財産額に応じて決まります。目安として基本報酬は月額2万円程度、財産が1,000万〜5,000万円なら月額3万〜4万円程度とされています。
後見は売却後も原則として本人が亡くなるまで続くため、報酬は長期の支出になる点も考慮が必要です。不動産売却という特別な業務には、付加報酬が加算される場合もあります。
最高裁判所の統計では、申立てから審判までの期間は約7割以上が2か月以内とされています。全体では次のようなスケジュールが一般的です。
合計すると、思い立ってから決済まで4〜8か月程度を見込むのが現実的です。介護資金が必要な時期から逆算して動き出すことが大切です。
親の不動産を売る目的の多くは、施設費や介護費の確保です。お金が必要な時期を軸に、売り方を選びましょう。
有料老人ホームでは、入居一時金が0円〜数百万円、月額費用が15万〜30万円程度かかるケースが一般的です。特別養護老人ホームでも月額8万〜15万円程度が目安です。
親の預貯金で何か月分を支払えるかを計算し、不足し始める時期の2〜3か月前に決済できる計画を立てると安心です。
高く売りたいのか、早く現金化したいのかで、適した方法は変わります。
後見人には本人の財産を守る義務があるため、価格の妥当性を示す複数の根拠が重視されます。実家が一戸建ての場合は戸建ての売却もご参照ください。
後見手続きには数か月かかるため、その間に実家が空き家になるケースが多くあります。札幌では特に冬の管理が大きな負担です。
札幌の年間降雪量は平年で約5mに達し、空き家でも除雪を怠ると近隣トラブルにつながります。地下鉄沿線やJR沿線の住宅地でも、道路や隣地への落雪には注意が必要です。
後見手続きの期間と冬の管理コストを重ねて考えると、雪が降る前の秋口に売却活動を始めるのが理想です。冬場の内見を避けたい場合は、買取の活用も選択肢になります。
空き家の状態が悪化し「管理不全空家」として勧告を受けると、住宅用地の特例（最大6分の1の軽減）が外れ、固定資産税が上がる可能性があります。
また、本人が住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば、居住用財産の3,000万円特別控除を受けられる場合があります。適用の可否は税理士にご確認ください。空き家の売却は空き家・空き地の売却でも解説しています。
親がまだ元気なうちに準備しておけば、後見申立てをせずに売却できる可能性があります。早めの家族会議が大切です。
代表的な対策は家族信託と任意後見の2つです。それぞれ特徴が異なります。
後見申立てや信託契約などの法律判断は、司法書士・弁護士の専門領域です。当社は法律判断を行わず、後見人やご家族と連携して売却実務を支える役割を担います。
当社では、裁判所提出用の査定書作成、仲介と買取の比較、空き家の冬期管理を見据えたスケジュール調整などをサポートしています。北海道・道内の実家についても、まずは無料査定・お問い合わせからご相談ください。
A: 本人に意思能力がない場合、家族であっても代わりに売却することはできないのが原則です。
一般的には成年後見制度を利用し、選任された後見人が家庭裁判所の許可を得て売却します。
A: 準備に約1か月、申立てから審判確定まで約1〜2か月半、売却活動と処分許可に約1〜4か月が目安です。
全体では4〜8か月程度を見込むのが一般的で、買取を利用すると期間を短縮しやすくなります。
A: 札幌では、水抜きによる水道管の凍結防止、除雪業者とのシーズン契約、落雪の確認が基本です。
月1〜2回の巡回で建物の状態を確認し、雪が降る前に売却活動を始めると負担を抑えられます。
A: 本人が売却の内容を理解し、意思を示せる状態であれば、委任状で手続きを進められる場合があります。
ただし決済時に司法書士による本人の意思確認が行われるため、早めに専門家へ相談することをおすすめします。