仲介手数料の仕組み｜上限の計算、支払う時期、含まれるもの

不動産を売るときの費用で、いちばん大きいのが仲介手数料です。いくらかかるのか、いつ払うのか、何に対する対価なのか。

結論から言うと、法律で上限が決まっており、成約したときだけ発生します。売れなければかかりません。そして、通常の広告費は手数料に含まれており、別に請求されるものではありません。順に説明します。

いくらかかるのか

上限の計算

• 売買価格が400万円を超える場合　売買価格×3% ＋ 6万円 ＋ 消費税
• 200万円超400万円以下　売買価格×4% ＋ 2万円 ＋ 消費税
• 200万円以下　売買価格×5% ＋ 消費税

金額の例

• 1,000万円　→　36万円＋消費税＝39万6,000円
• 2,000万円　→　66万円＋消費税＝72万6,000円
• 3,000万円　→　96万円＋消費税＝105万6,000円
• 4,350万円　→　136万5,000円＋消費税＝150万1,500円

これは「上限」です

法律が定めているのは上限であって、定価ではありません。ただし、この範囲で受け取ることが一般的です。

いつ払うのか

成約したときだけ

仲介手数料は成功報酬です。売り出したけれど売れなかった、という場合には発生しません。広告を出した分を請求される、ということもありません。

2回に分けて払うのが通常

売買契約のときに半分、決済・引き渡しのときに残り半分とすることが多くあります。契約時に一括、という形もあります。媒介契約書に書かれているので確認してください。

売買代金から払える

決済の日に受け取った代金から支払えます。手元に現金がなくても大丈夫です。

何に対する対価か

• 価格の査定と、根拠の説明
• レインズへの登録、ポータルサイトへの掲載、チラシ
• 写真の撮影、販売図面の作成
• 問い合わせへの対応、内覧の案内
• 買主との条件交渉
• 物件の調査（役所、法務局、現地）
• 重要事項説明書と売買契約書の作成、説明
• 決済と引き渡しの段取り、立ち会い

通常の広告費は、この手数料に含まれています。別途請求されるものではありません。

別に請求されることがあるもの

原則として手数料に含まれますが、売主から特別に依頼した場合に限り、実費を請求できるとされているものがあります。

• 通常の広告の範囲を超える、特別な広告を依頼した場合の費用
• 遠方への出張を依頼した場合の交通費

いずれも売主が依頼し、あらかじめ承諾していることが前提です。頼んでいないものを、あとから請求されることはありません。

価格が低い物件の特例

空き家など金額の小さい物件については、現地調査に費用がかかることを踏まえ、通常の上限を超えて受け取れる特例が設けられています。

金額の小さい土地や空き家では、遠方への調査、境界の確認、役所での調べものにかかる手間が、売買代金に比べて大きくなるためです。この場合は、あらかじめ売主の承諾を得たうえで、金額を決めることになります。該当しそうな場合は、媒介契約の前にご説明します。

買取なら手数料はかからない

不動産会社が直接買い取る場合、仲介ではないため手数料はかかりません。

ただし、他社が買主で自社が仲介に入る形なら、通常どおり手数料が発生します。どちらの形なのかを確認してください。

手取りで比べる

売却価格から手数料を引いた金額が、実際に手元に近づく額です。

• 仲介で2,000万円で成約　→　手数料72万6,000円　→　1,927万4,000円
• 買取で1,800万円　→　手数料なし　→　1,800万円

この例では仲介のほうが手取りが多くなりますが、仲介は売れるまでの期間が読めません。早さと確実さをどう評価するかで、選択が変わります。

確認しておくとよいこと

1. 手数料の額と、支払う時期／媒介契約書に書かれています
2. 広告の内容／どこに、どう掲載されるか。広告を出さない希望があれば伝えます
3. 別途請求されるものがあるか／あるなら、何をいくらか
4. 白紙になった場合の扱い／ローン特約で解除されたときはどうなるか

札幌で売るときに

価格が下がれば手数料も下がりますが、手取りそのものは減ります。手数料を気にするより、適正な価格で早く決めるほうが結果は良くなります。

札幌では、買い手の動きが強くなる2〜3月と9〜10月に売り出しを合わせられるかどうかが、価格と期間の両方に効きます。準備にひと月前後かかるため、そのひと月前から動き始めてください。

よくあるご質問