住み替えを考えたとき、最初に確認するのは「いま売ったらいくらになるか」と「住宅ローンがいくら残っているか」の2つです。この2つの大小で、取れる方法が変わります。
残債があっても住み替えはできます。ただし、売却額で完済できるかどうかで進め方がまったく違うので、順番に説明します。
金融機関から届く返済予定表か、ネットバンキングの残高照会で確認できます。手元に無ければ、金融機関に残高証明書を請求できます。
売却代金で完済でき、手元にお金が残ります。この差額が次の住まいの頭金になります。もっとも進めやすい形です。
売っても完済できない状態です。抵当権を外せないと引き渡しができないので、不足分をどうするかを先に決める必要があります。方法は後の章で説明します。
売却と購入の決済日を合わせる方法です。仮住まいも二重払いも避けられますが、両方の日程を揃える調整が必要で、どちらかが遅れると全体がずれます。
残債がある場合は、原則として売り先行をおすすめしています。いくらで売れるかが分からないまま次を買うと、資金計画が立たないためです。まず売却見込み額を出してから動いてください。
売却額より残債が多い場合でも、住み替えの道は残っています。順番に見ていきます。
もっとも単純で、費用も余計にかかりません。売却額と残債の差額に、仲介手数料や登記費用などの諸費用を足した金額が必要になります。差額が小さいときは、まずこの方法で足りるか計算してみてください。
残った債務を、次に買う住まいの住宅ローンに上乗せして借りる方法です。手持ち資金が少なくても住み替えられますが、次の家の担保価値を超えて借りることになるため、審査は通常の住宅ローンより厳しくなります。また売却と購入の決済日を同じ日にそろえる必要があり、段取りの調整がかなり細かくなります。
返済が難しくなっている場合に、金融機関の同意を得て売却する方法です。返済が滞る前であれば、まずは1と2を検討するのが順番です。返済が苦しい状態が続いているなら、早い段階で金融機関と当社の両方に相談してください。動ける選択肢は、時間が経つほど減っていきます。
残債が売却見込み額を上回るかどうかは、査定額が出て初めて判断できます。まずいくらで売れそうかを確かめるところから始めてください。
住み替えでは、売った側にかかる税金を軽くする制度がいくつか用意されています。どれも自動では適用されず、確定申告が必要です。
住んでいた家を売って利益が出たとき、その利益から最大3,000万円を差し引ける制度です。多くの住み替えでは、この控除だけで税金がかからなくなります。
売った利益への課税を、次に買った住まいを将来売るときまで先送りできる制度です。税金が消えるわけではなく先送りである点に注意してください。3,000万円の特別控除とは併用できません。どちらが有利かは金額次第なので、必ず両方で計算します。
売って損が出た場合に、その損失を給与など他の所得と相殺できる制度です。相殺しきれない分は翌年以降に繰り越せます。オーバーローンで住み替えるときに効いてくるのはこの制度です。
いずれも居住期間や買い替え先の要件など、細かい条件があります。最終的な判断は税理士か税務署にご確認ください。当社でご相談内容を整理したうえで、税理士へおつなぎすることもできます。
札幌では、転勤と進学が重なる2〜3月と、雪が降る前の9〜10月に買い手の動きが強くなります。売り出しの準備には内覧の準備や書類集めを含めて1か月前後かかるため、この時期に売り出したいならそのひと月前から動き始めるのが目安です。
12〜2月は、引っ越し作業も内覧も雪の影響を受けます。積雪で外回りや駐車場の状態が見えにくくなるため、写真は雪のない時期に撮ったものを用意しておくと伝わりやすくなります。冬に引き渡す予定なら、除雪の分担を売買契約の前にはっきりさせておくとトラブルになりません。
札幌市内は、3月前後に賃貸の空きが一気に減ります。売り先行を選ぶなら、仮住まいの候補と短期で借りられるかどうかを先に調べておくと、引き渡し日を決めるときに迷いません。
残債がある住み替えでもっとも失敗が少ないのは売り先行です。実際の進み方は次のようになります。
1と2が終わらないうちに次の家を決めてしまうと、あとから資金が足りないと分かって計画をやり直すことになります。順番を入れ替えないことが、住み替えでいちばん大事な点です。
売れます。売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消して引き渡すのが基本の流れです。売却額で完済できない場合も、手持ち資金を足す、住み替えローンを使うなどの方法があります。
残債がある住み替えなら売り先行をおすすめします。手元に残る金額が確定してから次を探せるため、資金計画が狂いません。買い先行は、残債がないか、二重のローンを払える見通しがある場合に向いています。
金融機関から届く返済予定表か、ネットバンキングの残高照会で確認できます。手元に無ければ金融機関に残高証明書を請求してください。引き渡し予定日時点の残高で計算します。
差額を手持ち資金で埋めるか、住み替えローンで次の住宅ローンに上乗せする方法があります。返済がすでに苦しい状態であれば、早めに金融機関と当社の両方へご相談ください。
売って利益が出た場合に課税されますが、3,000万円の特別控除や買い替えの特例があり、多くの場合は税金がかからずに済みます。損が出た場合も繰越控除が使えます。いずれも確定申告が必要で、併用できない組み合わせがあるため、税理士か税務署にご確認ください。
売り先行で引き渡しまでに次の住まいが決まらない場合に必要になります。札幌市内は3月前後に賃貸の空きが減るため、売り出しと同時に候補を調べておくと安心です。
いま売ったらいくらか、先に確かめる
名前も電話番号も入力せずに、実際の成約データから相場が60秒でわかります。
詳しくは 住み替え・買い替えの売却 と マンションの売却 をご覧ください。お電話は 0120-193-933（10:00〜18:00・日曜定休）。