売っても住宅ローンを返しきれない。この状態を、業界ではオーバーローンと呼びます。珍しいことではなく、買ってから年数が浅い家、価格が下がった物件ではよく起こります。
まず知っておきたいのは、返しきれない額がいくらなのかを、正確に把握することです。残債と売値の差がわからないまま動くと、判断ができません。
返済が滞る前なら、選べる手が多くあります。滞納が始まってからでも遅くはありませんが、早いほど条件がよくなります。返済が苦しいと感じた時点で、まず銀行に相談してください。
差額を自分で用意できるなら、普通に売れます。この場合、任意売却の手続きは要りません。決済の日に、売却代金と手持ちの資金を合わせて完済します。
返しきれなかった分を、次に買う家のローンに上乗せする仕組みです。住み替えが前提で、審査は通常より厳しくなります。次の家の担保価値より借入が大きくなるためです。年収や勤続年数の条件も見られます。
差額を親族に立て替えてもらう方法です。借りたお金として返す約束をし、その記録を残してください。返す約束がないと、贈与とみなされて贈与税がかかることがあります。
どうしても不足を埋められない場合です。銀行の同意を得て売り、残った債務は返済を続けます。競売より高く売れ、引き渡しの時期も相談できます。ただし、滞納の記録は信用情報に残ります。
返済の期間を延ばす、一定期間は利息だけにする。銀行に相談すれば、こうした対応ができることがあります。売らずに済むなら、それが一番よい結果です。
転勤などで一時的に離れる場合、貸して家賃で返済にあてる方法があります。ただし、住宅ローンのまま貸すには銀行の承諾が必要です。無断で貸すと、契約違反になります。空室の期間も計算に入れてください。
返済が進めば残債は減ります。ただし、建物の価値も下がります。どちらが早いかを、数字で比べてください。札幌の戸建てでは、築年数の節目を超えると売値が大きく下がることがあります。
銀行から残高証明を取ってください。毎月の明細の数字ではなく、繰上げ返済をした場合の金額を確認します。手数料がかかる場合もあります。
実際の成約データで、今の相場を調べてください。そこから仲介手数料や登記の費用を引いた額が、返済にあてられる金額です。売値そのものではありません。
残債から、返済にあてられる金額を引きます。この差が、用意しなければならない額です。ここがはっきりすると、どの方法が使えるかが決まります。
夫婦で共有している家、それぞれがローンを組んでいる場合。売るには両方の同意が必要で、不足額の負担も話し合いになります。離婚が絡む場合、ここが最大の難所になります。
相手の借入に連帯保証人として入っている場合、売って完済すれば保証も終わります。完済できない場合は、保証が残ります。離婚しても、この関係は自動では切れません。
買った金額より安く売った場合、損失を他の所得と相殺できる制度があります。住み替える場合と、住み替えない場合で条件が違います。使えれば、税金が戻ることがあります。税理士か税務署にご確認ください。
札幌では4月から6月です。少しでも高く売れれば、不足額がその分だけ減ります。この時期を外さないよう、冬のうちに数字を整えて準備してください。
季節より優先されることがあります。滞納が始まると、選べる手が減っていきます。返済が苦しいと感じた時点で、銀行に相談してください。
まず、返しきれない額を正確に出してください。残高証明の金額から、売れる見込み額と諸費用を差し引いた差額です。ここがはっきりすると、どの方法が使えるかが決まります。
手持ちの資金で補う、住み替えローンを使う、親族から借りる、任意売却にする。この4つが基本です。手持ちで補えるなら、任意売却の手続きは要りません。
返しきれなかった分を、次に買う家のローンに上乗せする仕組みです。住み替えが前提で、審査は通常より厳しくなります。次の家の担保価値より借入が大きくなるためです。
できますが、借りたお金として返す約束をし、その記録を残してください。返す約束がないと、贈与とみなされて贈与税がかかることがあります。
銀行に相談すれば、返済の期間を延ばす、一定期間は利息だけにするといった対応ができることがあります。売らずに済むなら、それが一番よい結果です。
住宅ローンのまま貸すには、銀行の承諾が必要です。無断で貸すと契約違反になります。また、空室の期間も計算に入れてください。
減りますが、建物の価値も下がります。どちらが早いかを数字で比べてください。札幌の戸建てでは、築年数の節目を超えると売値が大きく下がることがあります。
売るには両方の同意が必要で、不足額の負担も話し合いになります。連帯保証人として入っている場合、完済できなければ保証は残ります。離婚しても自動では切れません。
まずは今の相場だけでも確かめておきませんか
名前も電話番号も入力せずに、実際の成約データから相場が60秒でわかります。
詳しくは 住み替えで住宅ローンが残っているとき をご覧ください。お電話は 0120-193-933（10:00〜18:00・日曜定休）。
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