抵当権抹消の手続き｜ローンが残った家を売るときの流れと費用

結論から書きます。抵当権が付いたままの家でも売れます。住宅ローンが残っていても、売却代金でローンを完済して、決済の当日に抵当権を消す。これが通常の流れです。事前に自分でローンを返し終えておく必要はありません。

問題になるのは、売却代金がローン残高に届かないときだけです。その場合でも、手元の資金で差額を埋める、住み替えローンを使う、任意売却に切り替えるといった方法があります。まずは残高と今の相場を並べて、どちらが上かを確かめるところから始めてください。

抵当権とは何か

住宅ローンを借りるとき、金融機関はその不動産を担保に取ります。返済が滞ったときに競売にかけて回収できるようにする権利が抵当権で、登記簿の乙区に記載されます。抵当権が残っている不動産は、買主にとって差し押さえられるかもしれない物件なので、そのままでは買い手がつきません。

登記簿での見え方

• 乙区に抵当権設定の記載がある
• 債権額、債務者、抵当権者（金融機関名）が書かれている
• 完済して抹消すると、その行に下線が引かれる

決済当日に何が起きるか

抵当権の抹消は、売却の決済と同じ日、同じ場所で行われます。多くは金融機関の店舗の一室で、売主、買主、双方の不動産会社、司法書士、金融機関の担当者が集まります。

1. 司法書士が全員の本人確認と書類の確認をする
2. 買主の住宅ローンが実行され、売主の口座に代金が振り込まれる
3. 売主がその場で残っているローンを一括返済する
4. 金融機関から抵当権抹消に必要な書類が渡される
5. 司法書士が、抵当権抹消と所有権移転の登記をまとめて申請する
6. 鍵と関係書類を買主に引き渡す

この一連の流れは、だいたい1時間から1時間半で終わります。売主がやることは、書類に署名押印して、通帳や届出印を出すことくらいです。

事前にそろえておく書類

• 登記識別情報通知（または権利証）
• 実印と印鑑証明書（発行から3か月以内）
• 本人確認書類
• 住民票（登記の住所と現住所が違う場合）
• 固定資産税の納税通知書
• ローンの返済予定表または残高証明書
• 返済用口座の通帳と届出印

権利証が見つからないときは、司法書士による本人確認情報の作成で代替できます。費用は5万円から10万円程度かかることが多いので、早めに探しておくと無駄が出ません。

かかる費用

登録免許税

不動産1個につき1,000円です。土地1筆と建物1棟なら2,000円。土地が2筆に分かれていれば3,000円になります。マンションは、敷地権の筆数によって変わります。

司法書士報酬

抵当権抹消だけなら1万円から2万円程度が目安です。売却の決済では、所有権移転の登記と同時に依頼するため、まとめて見積りが出ます。

ローンの一括返済手数料

金融機関によって0円から3万円程度まで幅があります。窓口で手続きするか、インターネットバンキングで行うかでも変わります。繰上返済の手数料は契約書に書かれているので、事前に確認しておいてください。

保証会社の事務手数料

保証会社を使っているローンでは、完済時に事務手数料がかかることがあります。あわせて、前払いしていた保証料の一部が戻ってくる場合もあります。金融機関に一括返済の申し出をするときに、両方まとめて確認しておくと確実です。

売却代金がローン残高に届かないとき

売却額から仲介手数料などの経費を引いた金額が、ローン残高を下回る状態をオーバーローンといいます。この場合、次のいずれかで差額を埋める必要があります。

手元の資金を足す

もっとも単純です。預貯金や、親族からの援助で不足分を埋めます。援助を受ける場合、金額によっては贈与税の話になるため、税理士にご確認ください。

住み替えローンを使う

新しく買う家のローンに、前の家の残債を上乗せして借りる方法です。収入と返済比率の審査が厳しく、売却と購入の決済日をそろえる必要があります。使えるかどうかは金融機関の判断になります。

任意売却に切り替える

返済がすでに滞っている、または滞りそうな場合は、金融機関の同意を得て抵当権を外してもらい、残った借入は引き続き返していく方法があります。競売よりも高く売れることが多く、引っ越し費用を配慮してもらえることもあります。

完済しているのに抵当権が残っている場合

ローンを完済しても、抵当権は自動では消えません。金融機関から渡された抹消書類を使って、自分で登記を申請するか、司法書士に頼む必要があります。書類を受け取ったまま何年も放置している方は珍しくありません。

放置していると、次のような手間が増えます。

• 金融機関が合併や商号変更をしていると、その経緯を示す書類が追加で必要になる
• 抹消書類に有効期限のあるものが含まれていて、再発行を頼むことになる
• 相続が発生すると、相続人全員で手続きすることになる

とくに、亡くなった親の家に古い抵当権が残っているケースは手間がかかります。昭和の時代の農協や信用金庫の抵当権が残ったままで、その組織がすでに合併しているといった話です。売る予定がなくても、気づいた時点で消しておくほうが、後の負担は軽くなります。

札幌で売る場合の日程の組み方

札幌の売買は、2月から3月と、9月から10月に動きが集中します。転勤と新学期の時期に重なるためです。この時期は司法書士と金融機関の窓口が混み合い、決済の予約が取りにくくなります。

• 一括返済の申し出は、決済日の3週間前までに済ませる
• 印鑑証明書は決済日から逆算して、期限内に取り直す
• 3月下旬の決済は特に混むので、日程は早めに押さえる
• 冬の決済は、雪で現地の確認ができない点を契約書に書いておく

よくあるご質問