札幌で空き家を所有しているお客様にとって、毎年冬の水道管凍結は大きな心配ごとです。不凍栓の水抜きを忘れると、春に気づいたときには床下が水浸しになっていることもあります。
この記事では、空き家の不凍栓の水抜き手順と通水再開の手順をチェックリストで解説します。あわせて修理費用の相場、札幌の冬季管理コスト、管理を続けるか売却するかの判断基準まで、当社の視点でまとめました。
人が住んでいない家は、水道管の凍結リスクが住宅よりも高くなります。まずは凍結・破裂の仕組みと、空き家ならではの被害の広がり方を確認しましょう。
水は凍ると体積が約9%膨張します。配管内に水が残ったまま気温が下がると、膨らんだ氷が管や継手を内側から押し広げ、亀裂や破裂を引き起こします。
一般的に、外気温がマイナス4℃以下になると凍結の危険が高まるといわれます。札幌の真冬はこの気温を下回る日が多く、暖房のない空き家では室内も氷点下になりやすい環境です。
凍結した配管は、気温が上がって氷が溶けたときに漏水が始まります。住んでいる家ならすぐ気づけますが、空き家では誰も見ていないため、水が出続けてしまいます。
発見まで数週間かかると、床下の土台や断熱材、壁の内部まで水が回ります。カビや木材の腐朽が進み、修繕費が数十万円から100万円超に膨らむ例も珍しくありません。
水道メーターが回り続けるため、高額な水道料金の請求が届いて初めて被害に気づくケースもあります。空き家管理では「凍らせない」ことが最も重要な対策です。
水抜きは操作の順番が大切です。以下のチェックリストに沿って、一つずつ確認しながら進めてください。
北海道の住宅には、床下や洗面台下などに「水抜き栓（不凍栓）」が設置されています。電動式の場合はスイッチ操作、手動式はハンドルを回して操作します。
水抜き栓が複数ある家もあります。台所系統と浴室系統で分かれていることがあるため、すべての栓を確認しましょう。
見落としが多いのが、配管以外の機器に残る水です。ここを忘れると、配管は無事でも機器が破損してしまいます。
機器ごとに手順が異なるため、取扱説明書の確認をおすすめします。不安な場合は水道業者や管理サービスへの依頼も検討してください。
水抜きをした空き家は、春や内覧前に水を通す作業が必要です。手順を誤ると、凍結で傷んでいた箇所から一気に漏水するおそれがあります。
給湯器は通水後に試運転し、お湯が正常に出るか、エラー表示が出ないかを確認します。本体下部から水がにじんでいる場合は、内部の熱交換器が凍結で傷んでいる可能性があります。
トイレはタンクに水が溜まるまで待ち、数回流して給水が止まるかを確かめます。内覧の前日までに通水を済ませておくと、当日のトラブルを避けられます。
水抜きを怠った場合、どの程度の費用がかかるのかを知っておくと、管理の重要性が実感できます。保険の扱いもあわせて確認しましょう。
以下は一般的な修理費用の目安です。建物の構造や被害の広がり方によって大きく変わります。
漏水の発見が遅れるほど、費用は配管修理から内装工事へと膨らんでいきます。水抜きの手間と比べると、その差は歴然です。
火災保険の「水濡れ」補償は、一般的に給排水設備の事故で生じた床や壁の損害が対象です。ただし、破裂した配管そのものの修理費は対象外とされる契約も多くあります。
また、空き家は保険上「住宅物件」ではなく「一般物件」として扱われる場合があります。居住実態の変化を保険会社に伝えていないと、補償を受けられない可能性もあるため注意が必要です。
補償の範囲は契約内容によって異なります。相続などで空き家になった場合は、早めに保険会社や代理店へ契約内容を確認することをおすすめします。
札幌の冬は長く厳しく、空き家の管理には水抜き以外にも多くの手間と費用がかかります。具体的な数字で確認してみましょう。
札幌では最高気温が0℃未満の「真冬日」が、平年で年間約40日あります。最低気温が氷点下になる冬日は、年間120日を超えるのが一般的です。
道内の凍結深度は地域差が大きく、札幌でも約60cm前後が目安とされます。最低気温が氷点下になり始める11月上旬〜中旬までに水抜きを終えておくと安心です。
長期不在時に暖房をつけ続ける方法もありますが、灯油代や電気代が月数万円かかることもあります。停電や暖房機の故障リスクもあるため、空き家では水抜きを基本とし、通電は防犯灯や電動水抜き栓の維持にとどめる考え方が一般的です。
札幌の空き家を1年間管理する場合の費用目安は以下の通りです。
合計すると、年間でおおむね30万〜60万円程度の維持費がかかる計算です。10年間持ち続ければ300万円を超えることもあり、建物の老朽化も進みます。
放置して雪庇や落雪で近隣に被害が出ると、所有者の責任を問われるおそれもあります。今後の活用予定がない場合は、札幌の空き家・空き地の売却も選択肢に入れてみてください。
空き家を持ち続けるか手放すかは、費用と手間、将来の活用予定で判断するのが基本です。遠方にお住まいのお客様ほど、早めの検討をおすすめします。
管理サービスは便利ですが、費用は毎年発生し続けます。3年以上使う予定がない場合は、売却との比較をおすすめします。
冬でも空き家の売却や内覧は進められます。玄関までの除雪と、内覧前の通水・試運転を済ませておけば、購入希望者に安心して見ていただけます。
相続した空き家は、一定の要件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例が使える場合があります。適用には期限や条件があるため、税理士など専門家への確認が必要です。
相続登記や共有者との調整も含め、売却の流れについては相続した不動産の売却についてで詳しくご案内しています。
札幌の空き家管理は、冬の水抜きと除雪が大きな負担になります。最後に要点を振り返りましょう。
市街地エリアの空き家はもちろん、地下鉄沿線やJR沿線から離れた郊外の物件でも、当社はご相談を承っています。売却にかかる費用や手取り額の目安は、売却の方法と費用でご確認いただけます。
A: 札幌では、最低気温が氷点下になり始める11月上旬〜中旬までに行うのが目安です。
年によっては10月下旬に冷え込むこともあるため、天気予報を見ながら早めに作業しておくと安心です。
A: 露出配管の部分修理なら1万〜5万円程度、給湯器の交換では15万〜40万円程度が目安です。
発見が遅れて床下まで浸水した場合は、内装や土台の補修で100万円を超えることもあります。
A: 閉栓していても、屋内の配管や給湯器、トイレタンクに水が残っている場合があります。
残り水が凍って配管や機器が破損するおそれがあるため、閉栓時も水抜きをしておくことが望ましいです。
A: はい、冬でも内覧や売却手続きは進められます。玄関までの除雪と、内覧前の通水・試運転を準備しておけば対応できます。
当社では冬季の内覧準備についてもご相談を承っていますので、お気軽にお問い合わせください。