札幌で家の売却を考え始めたとき、古い凍結防止帯をどうするかで迷うお客様は多くいらっしゃいます。交換費用をかけてから売るか、今の状態のまま売るかで、手取り額や引き渡し後のトラブルのリスクが変わります。
この記事では、寒冷地の物件を数多く扱ってきた当社の実務目線でまとめています。交換費用の相場、劣化の確かめ方、売却前に交換するかどうかの判断基準、付帯設備表の書き方を解説します。
凍結防止帯の交換費用は、配管の条件や依頼先によって大きく変わります。まずは目安を知り、見積もりを比べる材料にしてください。
一般的な戸建てでよくある価格帯は、次のとおりです。いずれも本体代・保温材・工事費を含めた目安です。
凍結防止帯の本体価格は、長さ1mあたり数千円が目安です。費用の多くは本体代ではなく、保温材の巻き直しや床下での作業にかかる手間賃です。
見積もり額を左右する主な要素は、次の4つです。
コンセントを使わず電源に直接つなぐタイプは、電気工事士による工事が必要になります。水道業者と電気工事業者の両方が入ると、費用が上がりやすい点に注意してください。
見積もりは2〜3社から取ると、相場から大きく外れていないか判断しやすくなります。
凍結防止帯の寿命は、一般的に10年前後といわれます。売却前に状態を確かめておくと、交換するかどうか判断しやすくなります。
お客様ご自身でも、次の手順で簡単な点検ができます。
サーモスタットが故障すると、暖かい日でも通電し続けることがあります。冬の電気代が前年より月に数千円以上増えている場合は、点検を検討してください。
次の症状がある場合は、交換を考えるタイミングです。
漏電は火災や感電のおそれがあります。異常に気付いたら電源を抜き、専門業者に点検を依頼してください。
交換すれば売りやすくなるとは限りません。当社では、費用対効果・売却時期・買主層の3つの視点で判断することをおすすめしています。
築30年以上の戸建ては、買主が水まわりをまとめてリフォームするケースが多くあります。この場合は、交換費用を売却価格に上乗せしにくい傾向があります。
交換費用が20万円を超える場合や、埋まった配管で掘削が必要な場合は、現状のまま売るのも一つの方法です。不具合をきちんと伝えたうえで、修理費の目安を価格交渉の材料にします。
戸建てならではの注意点は、戸建ての売却のページでも紹介しています。
凍結防止帯の状態は、売買契約のときに渡す付帯設備表に書きます。書き方を誤ると、引き渡し後のトラブルにつながるおそれがあります。
付帯設備表には、設備が「有」か「無」かに加えて、故障や不具合の有無を書く欄があります。凍結防止帯に不具合がある場合は、次のように具体的に書くのが基本です。
個人間の売買では、一般的に付帯設備は修復義務の対象外とする特約や、引き渡し後7日以内の申し出に限る取り決めが多く使われます。ただし、売主が知っていた不具合を伝えなかった場合、特約があっても責任を問われる可能性があります。
迷う点は伝えておくのが、結果的に売主様を守ることにつながります。具体的な法的判断は、事案ごとに専門家へご確認ください。
札幌では、1月の平均最低気温がおおむねマイナス7℃前後まで下がります。最低気温が0℃を下回る冬日は年間120日前後あり、北海道の物件では凍結対策が欠かせません。
道内で特に多いのが、空き家で暖房を止めたまま冬を越し、配管が破裂するケースです。春になって水を出したとき、床下が水浸しになっていて気付くこともあります。
地下鉄沿線やJR沿線の市街地エリアでも、築40年以上の戸建ては保温材が傷んでいることが多くあります。修理費が数十万円になると、売却価格にも影響します。
当社が空き家の売却をお手伝いするときは、季節ごとに次のような管理をおすすめしています。
空き家の管理や売り方は、空き家・空き地の売却のページでも詳しくご案内しています。
修繕費をかけずに手放したい場合は、不動産会社による買取も検討できます。仲介との違いを知ったうえで選ぶことが大切です。
買取では、不動産会社が買主となり、買い取った後に自社でリフォームします。そのため、凍結防止帯が故障したままでも、現状のまま売却できるケースが多くあります。
多くの場合、売主様の契約不適合責任を免除する条件で契約できるため、引き渡し後の不安も小さくなります。
仲介と買取のどちらが合うかは、物件の状態とお客様のご事情によって変わります。両方の査定額を比べたい場合は、無料査定・お問い合わせからお気軽にご相談ください。
凍結防止帯の交換と売却について、お客様からよくいただくご質問にお答えします。
A: 露出配管の部分交換なら2万〜5万円前後、全面交換なら15万〜30万円前後が目安です。
埋まった配管の掘削や電気工事が必要な場合は高くなるため、2〜3社から見積もりを取って比べることをおすすめします。
A: 交換費用が数万円で済み、冬に内覧がある場合は、交換したほうが売りやすくなることが多いです。
費用が高額になる場合やリフォーム前提の買主が多い物件では、不具合を告知して現状のまま売る方法も考えられます。
A: 売主が知っていた不具合を伝えなかった場合、一般的に契約不適合責任を問われる可能性があります。
免責の特約があっても認められないおそれがあるため、付帯設備表に場所・症状・時期を具体的に書いておくことが大切です。
A: 多くの場合、故障したままの現状で買取が可能です。交換や修理をしてから売る必要はありません。
査定のときは、故障している場所や水漏れの有無、冬の水抜き状況をお伝えいただくと、査定額の精度が上がります。
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