専任媒介契約って解除できないの？不動産の契約について

不動産を売る場合には、いくつかの売買契約があります。売買契約を行う場合には、あらかじめ一つ選ばなければならず、基本的に途中で変更することはできません。

 

そのため、最初の段階である程度よく検討しておく必要がありますが、大きく分けて3種類の契約方法があることを知っておきましょう。

 

今回は媒介契約の概要と、契約解除の方法について解説していきます。

 

■一般媒介契約

 

まず一つ目は、一般媒介契約と呼ばれるものがあります。

 

一般媒介契約とは、特定の不動産会社に縛られるわけではなく、いくつかの不動産会社と同時に契約を結んでよいものをいます。

そのため、契約できる可能性が高くなるといったメリットはありますが、その反面、一つ一つの不動産会社がそこまで真剣に動いてくれない可能性があります。

 

不動産会社としては、自社とだけ契約をしてくれている売り主と、複数の不動産会社と契約を結んでいる売り主とでは、優先順位に違いがでてしまうのは当然のことでしょう。

 

一応物件として預かっているだけでよほど良い物件でなければ、そこまで熱意を持って取り組むことはないと考えるべきです。

 

■専任媒介契約

 

次に、専任媒介契約と呼ばれるものがあります。

 

専任媒介契約とは、一つの不動産会社とだけ契約を結ぶことになります。一般媒介契約との一番の違いは、やはり不動産会社を一つしか選べない点にあるといえます。

 

また、それ以外にもレインズに登録するかどうかといった点も、大きな違いといっても過言ではありません。さらに、2週間ごとに顧客に対する報告義務が存在しています。

 

どのような内容の報告義務があるかといえば、実際にその2週間の間に物件の問い合わせが何件あったといったものが中心になるでしょう。売り主としては、本当に購入者が現れるのか不安になります。

 

そのような報告を聞くことで安心できる可能性が出てくるわけです。

 

逆に、全く問い合わせがないとすれば不動産会社と一緒に価格を下げたりすることで、対応していくほかはありません。このように、報告を聞くことができる点は非常にメリットがあるといえます。

 

■専属専任媒介契約

 

最後に、専属専任媒介契約と呼ばれるものがあります。

 

この契約の一般媒介契約との違いは、特定の不動産会社としか契約を結ぶことができないことです。またレインズに登録することもできるため専任媒介契約と似たような形になります。

 

専任媒介契約と決定的な違いが二つあります。

 

一つは、報告義務が14日間ではなく7日間になっていることです。より短期間で報告をしてくれるため、迅速に対応することができるのが魅力といえるでしょう。短期間で売却したいのならば、専属専任媒介契約の方が有利になります。

 

もう一つの違いは、自分で購入希望者を見つけた場合、勝手にそちらの方に売却することができない点です。

 

■契約は解除出来るのか

 

このようにそれぞれ特徴がありますが、もし専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社が全く動かないようなこともごくまれにあります。このような場合契約を解除することができるかが問題になります。

 

一つの不動産会社に縛られる契約ですので、その不動産会社が全く動いてくれないとすればお話しになりません。

 

結論から言うと、解除できる可能性はあります。

 

どのような条件で解除することができるかが問題になりますが、その時の条件の一つが債務不履行を根拠に解除する場合です。債務不履行は、民法415条に規定されています。要するに約束された行動を取らない場合は債務不履行として解除する事が可能なわけです。損害賠償請求できる場面はそれほど多くありませんが、大事な局面でも売却してくれないとすれば損害賠償請求も不可能ではありません。

 

ただし、この因果関係を証明しないといけませんので少々面倒臭いです。

 

■専任媒介契約を途中解約すると違約金は発生する？

 

専任媒介契約を途中解約すると、違約金が発生するかどうか疑問に思っている方もいるでしょう。

ここでは、違約金がかかる場合とかからない場合を説明します。

 

■違約金が発生するケース

 

専任媒介契約中に他の不動産会社と契約すると、専任媒介契約違反になり、違約金が発生します。専任媒介契約期間中は他の不動産会社と契約できませんが、裏で契約した場合も違約金がかかります。

 

違約金の金額は、国土交通省が公表している標準専任媒介契約約款によって定められています。金額は以下の通りです。

200万円以下	5.50%
200万円超～400万円以下	4.40%
400万円超	3.30%

例えば、2,000万円の物件の場合、違約金の上限は合計72.6万円（+消費税）です。

売主に責任がある場合でも、この金額を超えて請求することはできません。不当な金額を請求された場合は、減額を求めることができます。

 

■違約金が発生しないケース

 

専任媒介契約を結んだにもかかわらず、不動産会社が業務を行わない場合、違約金なしで契約を解除できます。

 

 

■契約解除の条件

 

売主は、不動産会社が専任媒介契約に係る業務を誠実に行わない場合に契約を解除できます。

専任媒介契約の解除手続きには特定の方法がないため、電話一本でも解約できます。以下のケースが当てはまる場合は、迷わず契約を解除しましょう。

 

 

■報告が不十分な場合

 

不動産会社は2週間に1度以上、業務の進捗を報告しなければなりません。進捗報告が不十分な場合、不動産会社が業務を行っていないと見なされ、違約金なしで契約を解除できます。

 

 

■レインズに登録されていない場合

 

不動産会社は契約後7日以内にレインズに登録しなければなりません。登録が遅れた場合、不動産会社は業務を行っていないと見なされ、違約金なしで契約を解除できます。

 

 

■営業活動が不十分な場合

 

不動産会社は契約成立に向けて積極的に努力しなければなりません。営業活動が不十分な場合、不動産会社が業務を行っていないと見なされ、違約金なしで契約を解除できます。

 

 

■囲い込みをしている場合

 

不動産会社が売り出し中の物件情報を削除したり、他の不動産会社からの内見を断るなど、契約相手を制限している場合、違約金なしで契約を解除できます。

 

 

■札幌で不動産売却をお考えの方はぜひスタンドエステートにお気軽にご相談下さい。

 

いかがでしょうか？

今回は媒介契約についての概要と、媒介契約を解除できる場合について解説しました。不動産取引は金額の大きい取引です。良い取引が出来る様、本記事が参考になれば幸いです。

 

当社ではこのような不動産売却における媒介契約に関することも、実際の現場で分かりやすく、ご説明させて頂いております。札幌で不動産売却をお考えの方はぜひスタンドエステートにお気軽にご相談下さい。